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上海律师事务所的上海律师


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:燕某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:王某某,女,汉族,户籍地上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:宋某1,男,汉族,户籍地上海市黄浦区山海关路***弄***号。

第三人:宋某2,男,汉族,户籍地上海市黄浦区山海关路***弄***号。

上列两第三人共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

上列两第三人共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告燕某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月4日立案受理后,依法适用简易程序,于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告燕某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告王某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。审理中案外人宋某1对涉及本案的《上海市房地产买卖合同》的效力提出异议,先后两次对本案原、被告向本院提起确认合同无效诉讼,因本案必须以前述案件的审理结果为依据,故本院依法裁定中止本案诉讼。但前述案件均因案外人宋某1未能在本院规定期限内缴纳案件受理费而被本院依法裁定按撤诉处理。后案外人宋某1又对本案原、被告及案外人任某、黄某某、刘某某、宋某2提起共有物分割诉讼,因本案必须以该案的审理结果为依据,故本院又依法裁定中止本案诉讼。2018年11月29日,本院对前述案件依法作出裁定驳回原告宋某1的起诉。2018年12月14日,本院依法将本案转为适用普通程序审理。2019年3月29日,案外人宋某1、宋某2向本院申请以有独立请求权的第三人参加诉讼,本院经审查依法予以准许。后本院于2019年5月13日、6月21日对本案公开开庭进行了审理。原告燕某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告王某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、第三人宋某1及两第三人的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告燕某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告王某某协助原告办理将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)产权过户登记至原告名下的手续;2.判令被告王某某支付原告自2018年2月1日起至实际过户日止以已支付房款人民币125万元的每日万分之五计算的逾期过户违约金。事实和理由:原告为置换房屋,通过中介居间介绍购买被告拆迁安置所得的系争房屋。原、被告于2015年12月28日签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋价款为125万元,过户时间为2018年1月31日前。合同第十条约定了被告逾期过户的违约责任为原告已付款日万分之五。被告在原告支付105万元当天即将系争房屋交付给原告,原告收房后即装修入住至今。

2017年12月,中介通知原、被告可以办理过户手续,被告提出现房屋价款上涨较多,要求原告支付部分补偿。双方经多次协商达成合意,但被告在双方达成补偿的合意后又变卦,被告明确通知原告春节前无法办理过户手续,要等被告出售另一套房屋一起办理。

原告认为,原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,合法有效,被告理应根据诚实信用原则全面履行合同义务,现被告寻找各种借口不愿配合过户的行为显然违反了诚实信用原则,侵犯了原告的合法权益,故原告提起诉讼,要求判如诉请。

原告燕某某提供了:上海市房地产权证1份、上海市房地产买卖合同1份、收款收据3份、银行转账凭证1份、借记卡账户历史明细清单2页、水费发票2份、证明1份、上海市商品房预售合同1份、配套商品房供应单1份、上海市不动产登记信息1份。

被告王某某辩称,不同意原告的诉求。1.原告看房时要求查看房屋的动迁材料,被告告知原告被动迁房屋有被告儿子宋某1和丈夫宋某2是同住人,被告说要和儿子、丈夫商量一下,但是原告怕买房的事有变化,不让被告与儿子商量,说有事的话由原告负责。现在第三人不同意出售房屋,导致房屋不能过户,被告不承担违约责任。2.原告也存在违约的事实。原告应于2016年2月29日支付15万元,但延迟到2016年3月1日才付款。房款125万元也是明显低于市场价的。3.原告知晓系争房屋是动迁安置房,第三人有该房屋的居住权,是同住人,有优先购买的权利。故请求驳回原告的诉求。另外原、被告签订的买卖合同中仅仅约定了未按时交付房屋的违约责任,没有约定逾期过户的违约责任,即使法院认定被告存在违约,原告主张的违约金也过高,要求法庭调低,违约金应该全部免除,或者只愿支付违约金3,000元至5,000元。

被告王某某提供了动迁安置房转让协议1份、配套商品房供应单1份、上海市房地产买卖合同特别告示、护照出入境记录、上海市房屋拆迁补偿安置协议1份、结婚申请书1份、链家网房屋交易价格截屏1份。

第三人宋某1、宋某2诉称,请求驳回原告的诉讼请求,现以有独立请求权的第三人向本院提出诉讼请求:请求确认原、被告于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由:第三人宋某1与被告系母子,第三人宋某2与被告系夫妻。第三人宋某1与被告均居住在上海市黄浦区南区街XXX号。2012年房屋动迁。同年6月30日由承租人王某某与上海新贸动拆迁公司签订了《上海市房屋拆迁补偿安置协议》,认定居住保障对象计有8人(含被告与两第三人),被告与两第三人均是居住保障对象。根据基地拆迁安置方案,拆迁货币补偿款225万元,购买基地4套安置房。被告(包括第三人宋某2动迁补偿款)与第三人宋某1两人将分得的555,396元安置补偿款经第三人宋某2同意后购买了系争房屋,建筑面积74.40平方米,单价7,465元,总价555,396元。同日,被告与上海新贸动拆迁公司签订了《配套商品房供应单》NOXXXXXXX。《配套商品房供应单》写明被拆迁人基本情况:被告与第三人宋某1两人。但在购买人基本情况栏里,不知为何仅填写了被告一人名字,遗漏了第三人宋某1为共同购买人的名字,第三人宋某1对此并不知情,造成由被告一人购买,并于2015年4月30日取得系争房屋的产权。依照动迁相关规定,第三人宋某1是系争房屋的产权人之一,拥有一半的系争房屋的产权。

系争房屋先于2013年由动迁组交房,交付给被告和第三人宋某1。拿到房后用于出租。第三人宋某1正在日本学习、工作,不在国内。后系争房屋可以办理产权证,被告凭供应单办理了产证。原告起诉时第三人宋某1才获知被告将系争房屋出售给了原告。

第三人宋某1为了维护其房屋合法权益,通过法律途径向上海市黄浦区人民法院提起共有物分割诉讼,要求添加第三人宋某1的名字,不能受理,必须先确权后方能进行分割。第三人宋某1又向浦东法院提起房屋确权诉讼。法院审理后认为系争房屋被法院查封,目前该案正在处理中,现第三人宋某1就系争房屋要求确认为与被告共同共有,是不适时,需待房屋解封后确认宋某1房屋产权,故作出裁定,不予受理。

原告向被告购买系争房屋时,向被告索要了全部的动迁安置资料,明知系争房屋被拆迁人为被告与第三人宋某1二人,仍与被告签订房屋买卖合同,第三人宋某1认为原告为非善意第三人,存在重大过错。根据物权法的有关规定,产权登记确实错误,应该依法更改,由于原告与被告签订房屋买卖合同侵犯了第三人的房屋产权的合法权益,特向法院起诉,请求依法支持。

第三人宋某1、宋某2提供了结婚证、销售不动产统一发票、残疾人证复印件、宋水勇身份证复印件、证明各1份。

原告针对第三人的诉讼请求陈述,不认可第三人的诉请。原、被告签订的合同不存在合同法第52条规定的合同无效的情形。原告购买房屋时被告告知其与宋某2是离婚状态,不论是否离婚,系争房屋公示登记的产权人是被告,如果被告侵害其他权利人的权利,由被告承担责任。

被告同意第三人的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:

1984年12月25日,被告与第三人宋某2因自愿结婚由浙江省杭州市上城区人民政府颁发结婚证书。

2012年6月30日,因案外人王某某承租的上海市黄浦区南区街XXX号底层客堂10.8部位的公有住房动迁,由上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心为拆迁人(甲方),王某某作为被拆迁人(乙方),双方签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》,其中协议第八条(居住保障认定)载明居住保障对象有包括本案被告及两第三人在内的8人;第九条载明被拆迁人一方购买包括系争房屋在内的动迁安置房4套,其中系争房屋建筑面积74.40平方米,单价7,465元/平方米,价格555,396元。同日,被告在填写有被拆迁户基本情况为被告及第三人宋某1,所购房屋为系争房屋,购房人基本情况为被告一人的《配套商品房供应单》上签名。

2013年4月22日,被告就购买系争房屋与上海金沁房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》。

2014年12月15日,系争房屋的产权登记至上海金沁房地产开发有限公司名下。

2015年7月13日,系争房屋的产权转移登记至被告名下。上海市房地产登记簿信息显示,系争房屋的建筑面积为78.44平方米。

2015年12月28日,原告(买受人、乙方)与被告王某某(出售人、甲方)签订《动迁安置房转让协议》,约定由被告以125万元的价格将系争房屋转让给原告。同日,原告(买受人、乙方)与被告王某某(卖售人、甲方)就系争房屋的转让签订《上海市房地产买卖合同》,其中合同第二条约定转让价款为125万元;第四条约定甲方于2016年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接;第六条约定甲、乙双方确认在2018年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;第十条约定:“甲方未按本合同第四条约定期限交付房地产的甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应当在接到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金”。合同附件三付款协议约定:“(1)、乙方于2015年12月8日已支付购房价款计人民币50,000.00元整……;(2)、在本合同签订后即2015年12月31日前……乙方再支付部分购房款计人民币1,050,000.00元整……;(3)、乙方在于2016年2月29日前支付房价款共计人民币150,000.00元整……”。

在原、被告签订上述合同前,原告已于2015年12月8日转账支付被告购房定金5万元。签订合同当日,原告转账支付被告105万元,被告则将系争房屋及产权证交付原告。2016年3月1日,原告转账支付被告15万元。前述被告合计收取原告支付的购房款125万元,被告在收款时均出具收款收据予以确认。

2018年1月4日,原告诉来本院。

本院认为,本案原告主张原、被告签订的涉案的《上海市房地产买卖合同》有效而要求被告协助办理系争房屋的产权过户手续及支付逾期过户的违约金;被告则辩称两第三人是系争房屋的同住人,现两第三人不同意出售房屋,且两第三人享有系争房屋的居住权,还有优先购买的权利,故请求驳回原告的诉求;第三人则认为系争房屋的被拆迁人为被告与第三人宋某1两人,且系争房屋系被告与第三人宋某2的夫妻共同财产,原告购买系争房屋属非善意取得,故请求确认涉案的《上海市房地产买卖合同》无效。本院认为,系争房屋虽系动迁安置房,然在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》前,系争房屋的产权已经登记在被告一人名下,在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》的同时,被告向原告交付了系争房屋及产权证,原告作为购房者,足以相信被告对系争房屋享有合法的权益,而在合同实际履行过程中,原告已履行了支付全部购房款义务并已入住、使用系争房屋。综上,本院认为原告在受让系争房屋的交易过程中,符合不动产善意取得的条件,被告及第三人虽有相反主张,但并无有效证据证明原告作为房屋受让人不构成善意,且具有重大过失,故本院对被告相应的辩解意见不予采信,对第三人的诉讼请求亦依法不予支持。如被告认为原告支付15万元购房款的时间迟于合同约定时间而构成违约的,可依法另行主张权利。当然,如果被告转让系争房屋的行为损害了其他同住人、拆迁安置人员或者夫妻另一方的权利的,则应由被告承担相应的民事责任。

依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实,被告在系争房屋满足过户转让条件后,未能按约协助原告办理产权过户登记手续,已构成违约,故原告要求被告协助办理过户登记手续并要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求,本院依法予以支持。对于违约期的计算时间和基数,原告主张自2018年2月1日起以已付购房款125万元为基数计算至实际过户日止,有合同依据,本院予以支持;被告在审理中辩称《上海市房地产买卖合同》仅仅约定了未按时交付房屋的违约责任而没有约定逾期过户的违约责任,与事实不符,本院不予采信;对于违约金的计算标准,原告认为其原有两个小孩,因为房屋不能过户,无法落户,造成小孩教育和医疗的困难,且被告和第三人的违约行为非常恶意,故要求按照合同约定按每日万分之五的标准计算违约金,被告则认为原告主张的违约金过高而要求予以免除,或者只愿支付违约金3,000元至5,000元,本院认为,被告已于2015年12月28日将系争房屋交由原告占有使用,而原告对其主张的损失并未提供相关的证据证明,故本院根据本案查明的事实,酌定违约金按每日万分之三的标准计算。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决如下:

一、被告王某某于本判决生效之日起十日内协助原告燕某某办理将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告燕某某名下的手续;

二、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告燕某某自2018年2月1日起至实际过户日止按125万元的每日万分之三计算的逾期过户违约金;

三、驳回原告燕某某的其余诉讼请求;

四、驳回第三人宋某1、宋某2的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费24,075元,保全申请费5,000元,合计29,075元,由被告王某某负担21,050元,由第三人宋某1、宋某2负担8,025元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。