地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
杨某某、王某某与陆某某、杨某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:杨某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

原告:王某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陆某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

被告:杨某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

被告:陆某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

三被告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

三被告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告杨某某、王某某与被告陆某某、杨某某、陆某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月21日立案受理后,依法适用简易程序。2019年7月4日,本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告杨某某、王某某及两原告共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告陆某某本人及三被告的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某、王某某向本院提出诉讼请求:三被告继续履行双方当事人于2011年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》,协助将位于上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)过户至两原告名下;2、三被告向两原告支付违约金人民币275,000元(以下币种均为人民币);3、三被告向原告支付律师费损失20,000元;4、三被告承担本案的诉讼费、财产保全申请费。事实和理由:系争房屋系三被告动迁所得。2011年12月24日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定两原告向三被告购买系争房屋,房价1,375,000元,首付300,000元,二期房款875,000元应于2012年2月28日前支付,尾款在过户当日付清;双方应在系争房屋交易限制期满30日内至浦东新区房地产交易中心办理过户手续;合同第4条约定“甲方(被告)不得在过户给乙方(原告)之前的任何时间内提出增加该房屋成交价。若甲方要求提高该房屋总价、要求增加购房价款,属于违约行为,除该要求不得成立外,甲方(被告)必须赔偿2,750,000元给乙方(原告)”;被告在合同附件《出卖人产权声明承诺书》承诺“因此给买受人造成的全部直接损失(即为解决此问题所付出的直接成本,如交通费、查档费、财产保全费、律师费),我们全额赔付给买受人”。合同签订后,两原告向被告支付购房款1,175,000元,被告于2012年将系争房屋交付给原告使用至今。原告了解到,2018年3月后系争房屋的交易限制到期,2019年5月6日,被告杨某某告知两原告其已办好系争房屋产证,要求加价40,000元,2019年5月13日,被告要求加价300,000元,故原告起诉,诉请如前。

被告陆某某、杨某某、陆某某辩称:被告陆凤飞、杨某某与上海外高桥保税区开发股份有限公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,该协议的被拆迁人有三被告及四名案外人,故因该安置协议取得的9套房屋是上述七人共同共有,如出卖其中任何一套房屋,都应由上述七人签字,否则合同无效。系争房屋买卖合同的出卖人仅为被告陆凤飞一人,其与两原告签订房屋买卖合同系无权处分,合同应认定为无效,故请求驳回两原告的诉请。如法院认定合同有效,因双方当事人仍在协商系争房屋的过户手续,被告并未违约,且两原告以低价购买动迁房,也不存在实际损失,故对其违约金诉请不认可。关于律师费,因两原告实际仅支付10,000元,另10,000元未确定发生,如法院支持其律师费诉请也仅应支持10,000元。

原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收条、短信记录、律师费合同及发票,被告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及被告陆凤飞、杨某某的离婚证,因双方当事人对真实性予以认可,与双方当事人的庭审陈述相一致,本院对上述证据予以确认并在卷佐证。至于原告提供的视频及录音材料,因不符合证据的形式要求,且被告对其合法性不认可,本院对该证据不予采信。

本院经审理查明:被告陆凤飞与杨某某原系夫妻,于2008年9月16日离婚,被告陆某某系陆凤飞与杨某某之女。原告杨某某、王某某系夫妻。

系争房屋登记在被告杨某某名下,产证核准日期为2019年4月28日。2011年12月24日,原告杨某某、王某某与被告陆凤飞、杨某某、陆某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定两原告向三被告购买系争房屋,房价1,375,000元,首付300,000元,二期房款875,000元,尾款在过户当日付清;双方应在系争房屋交易限制期后30日内至浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续。补充条款第四条第4款约定,被告不得在过户前的任何时间内提出增加房屋的成交价,否则属于违约行为,除该要求不得成立外,被告须赔偿原告2,750,000元。合同附件《出卖人产权声明承诺书》承诺“……如果买受人愿意继续履行买卖合同接受该房屋,我们保证协助买受人办理相关产权变更(过户)手续,因此给买受人造成的全部直接损失(即为解决此问题所付出的直接成本,如交通费、查档费、财产保全费、律师费),我们全额赔付给买受人”。合同签订后,两原告向三被告支付购房款1,175,000元,三被告将系争房屋交付原告使用至今。

2019年5月13日,原告杨某某就系争房屋过户事宜与被告杨某某通过手机短信联系,杨某某说“我的底线过户送你5,000元,你为什么立马走人,按合同过户,这个常识难道你不懂吗?”,杨某某说“30万50万100万5千块法庭见无需多讨论,因为数字大家都是随口讲”,杨某某说“好的,让法官判吧”,杨某某说“……我后面的尾款20万,是你自己要我说的加一点,我起先没说吧,难道加到30万元错了……”。

三被告在庭审中陈述,系争房屋为拆迁所得;2011年10月28日,被告陆凤飞、杨某某与上海市外高桥报税区开发股份有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置协议》,协议上记载的被拆迁人有三被告及案外人陆某1、史某1、史某2、陆某2,上述7人因拆迁取得9套房屋,其中登记在被告陆凤飞名下的1套房屋已出卖给他人。

两原告在庭审中表示愿意在系争房屋过户之日向三被告支付剩余购房款200,000元。

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。三被告辩称房屋买卖合同的出卖方仅被告陆凤飞一人,被告杨某某、陆某某并非合同当事人,但三被告承认在房屋买卖合同上的签字真实,且在合同签订后实际收取了房款,故本院对上述意见不予采纳。两原告与三被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实合意,双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。

三被告辩称因系争房屋系动迁所得,被动迁人有包括三被告在内的7人共同共有,因此出卖系争房屋应由7名被动迁人一致同意,否则构成对系争房屋的无权处分,因出卖人无权处分订立的买卖合同无效。本院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,无权处分仅影响到买卖合同的后续履行而非合同效力,三被告以其在缔约时对系争房屋没有所有权为由主张合同无效的意见,本院不予采纳。如7名被动迁人对系争房屋的所有权确有争议,可另行主张。

双方当事人就系争房屋订立的买卖合同成立并生效,双方均应按约履行。系争房屋登记在被告杨某某名下,产证核准日期为2019年4月28日。两原告现要求三被告协助办理房屋过户手续并无履行障碍,其诉讼请求符合合同约定及法律规定,本院予以支持。买卖合同为双务合同,两原告自愿于房屋过户同时向三被告支付剩余购房款符合合同约定,本院为减轻当事人讼累一并予以处理。

关于原告的违约金诉请,根据房屋买卖合同补充条款第四条第4款的约定,被告杨某某在取得系争房屋的产证后要求原告加价否则不配合过户的行为已构成违约,应按照合同约定向原告支付违约金。三被告辩称现系争房屋市值远高于双方当事人约定的购房款,原告不存在实际损失。本院认为房价波动属当事人在订立合同时可以预见的正常风险,被告不得以此为由拒绝支付违约金,根据案件实际情况兼顾公平原则,酌情判令三被告向两原告支付违约金50,000元。

原告主张律师费的诉请符合合同约定,本院予以支持,原告在庭审中表示为本案诉讼已实际支付律师费10,000元,故三被告应向两原告支付律师费损失10,000元。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告陆某某、杨某某、陆某某应于本判决生效之日起十日内协助原告杨某某、王某某办理将上海市浦东新区兰嵩路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告杨某某、王某某名下的手续;过户当日,原告杨某某、王某某支付被告陆某某、杨某某、陆某某剩余购房款人民币200,000元;

二、被告陆某某、杨某某、陆某某应于本判决生效之日起十日内向原告杨某某、王某某支付违约金人民币50,000元;

三、被告陆某某、杨某某、陆某某应于本判决生效之日起十日内向原告杨某某、王某某支付律师费损失人民币10,000元;

四、驳回原告杨某某、王某某的其他诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币19,830元,减半收取计人民币9,915元,由原告杨某某、王某某负担人民币1,057.50元,由被告陆某某、杨某某、陆某某负担人民币8,857.50元。保全费人民币5,000元,由被告陆某某、杨某某、陆某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。