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南某某与上海xx房地产经纪事务所、陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:南某某,男,汉族,住浙江省乐清市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈某某,男,汉族,住浙江省温州市。

被告:上某某事务所,住所地上海市浦东新区。

上列两被告的共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

上列两被告的共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告南某某与被告陈某某、上某某事务所(以下至判决主文前简称卓某某)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月3日立案后,依法适用简易程序。审理中,因需向被告陈某某公告送达开庭传票、诉状副本等,本案由简易程序转为普通程序,并依法组成合议庭,于2019年5月27日、6月4日公开开庭进行了审理。原告南某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,两被告的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师及被告卓某某的法定代表人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南某某向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与二被告签署的XXXXXXX号《房地产买卖(意向)居间协议书》;2.判令被告陈某某双倍返还定金共计人民币(以下币种同)30万元;3.判令被告卓某某对第二项诉请承担连带责任;4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由:2013年9月10日,原告与两被告签署了编号为XXXXXXX的居间协议,约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区万安街XXX号XXX-XXX层房屋,房屋总房款为220万元,同时还就房屋状况、房款支付方式、意向金的支付、签署《上海市房地产买卖合同》时限、居间双方的权利义务、争议解决等主要条款达成了一致意见。当日,原告向被告卓某某转账意向金15万元。后,被告卓某某一直未履行撮合交易义务,致使居间协议无法履行。2015年2月,原告曾起诉被告卓某某,要求返还意向金,在诉讼中,原告才得知意向金已经转为定金,且由被告陈某某收取了。原告认为两被告存在恶意串通,导致房屋买卖交易没有达成,并共同瓜分了原告支付的定金,被告卓某某存在欺骗,有赔偿损失的义务,为维护自身合法权益,特提起本案诉讼。

被告陈某某、卓某某共同辩称,不同意原告诉请。1.原告所述房屋情况属实。2.居间协议有效,被告卓某某已经根据约定履行了居间义务,没有过错。3.居间协议签订后,由于原告的资金没有到位,才没有在协议规定的期限内与被告陈某某签订房屋买卖合同,原告不签订正式房屋买卖合同的行为,已经表示原告不履行居间协议。被告陈某某在期限过了之后,至2014年左右才将房屋出售给了案外人。4.居间协议涉及的标的物已经没有继续履行的可能,居间协议应当终止。5.定金具有担保性质,被告卓某某多次催告原告,原告在100天后仍没有前来签订买卖合同,以行为表明其违约,被告陈某某收取的定金,根据居间协议第五条的约定,不应予以返还,而原告也无权要求双倍返还。6.原告称起诉被告卓某某后才得知定金去向的说法不属实,被告卓某某收取的不是定金,而是前期服务费,被告卓某某收到四套房屋定金60万元后,就打给被告陈某某30万元,剩余30万元是被告陈某某给被告卓某某的服务费,为避免资金转来转去,就没有先转给被告陈某某,再由被告陈某某转给被告卓某某。且,居间协议中明确了被告陈某某在合同上签字,意向金就转为定金,原告在拿到居间协议时就应当知道。7.原告诉请已经超过诉讼时效。被告卓某某将被告陈某某签完字的协议交给原告的时候,就已经知道意向金转为了定金,在长达4年多的时间内,原告从未主张过返还定金。若原告认为是被告陈某某违约了,原告就应当在100天后主张权利,但在这么长时间原告都没有主张。8.两被告不存在恶意串通的情况,被告卓某某曾多次在居间协议签订后的约定期限内通知原告签订上海市房地产买卖合同,被告卓某某作为居间方,若双方不签订买卖合同,被告卓某某就拿不到酬劳,故被告卓某某一定会通知原告签订协议,被告卓某某也没有对被告陈某某的行为有担保的情形,故原告的诉请三没有事实及法律依据。综上,请求驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下:被告卓某某系个人独资企业,于2012年11月6日注册成立,投资人为案外人张某某。2014年8月18日投资人由案外人张某某变更为案外人王某2。

2013年9月10日,原告与两被告签署了四份居间协议(本案居间协议编号为XXXXXXX),就房屋状况、买卖条件、意向金的支付、签署《上海市房地产买卖合同》时限、居间双方的权利义务、争议解决等主要条款达成一致意见,其中分别约定:原告向被告陈某某购买坐落于上海市浦东新区万安街XXX号XXX-XXX层(本案居间协议所涉房屋)、3某1、3某2、3某3房屋;每套房屋的总房款为220万元;原告为表示购买诚意,每套房屋向被告卓某某支付意向金15万元整,被告卓某某在收到意向金后7日内告知原告业务办理情况;如果房屋出售方接受本协议所述买卖条件并在协议上签字后,则原告同意将意向金转为定金,由被告卓某某转付出售方;买卖双方同意在签署本协议后100天内签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同(签订合同的具体时间可由被告卓某某安排或买卖双方在本协议中另行约定)。若买方未能履行本述事项,则已支付卖方的定金不予返还,同时卖方将所收取买方定金额度的50%支付给被告卓某某作为居间补偿费。若卖方未能履行本述事项,则应向买方双倍返还定金,同时买方将所得卖方赔偿定金额度的50%支付给被告卓某某作为居间补偿费等内容。当日,原告向被告卓某某转账意向金60万元。

2013年9月14日,被告卓某某通过案外人张某某的银行账户转账给被告陈某某30万元。当日,陈某某出具《收款收据》一份,载明:兹收到买受方南某某支付给本人款项计60万元整,本人确认,上述款项系买受方南某某用于购买本人名下位于上海市浦东新区万某某、3某1、3某2、3某3号购房定金。同时,被告陈某某还出具书面《情况说明》一份,载明:本人陈某某经xx举荐介绍于2013年9月14日在上海市浦东新区佳林路XXX号签订了上海市浦东新区万某某、3某1、3某2、3某3号买卖居间协议,该协议约定出售价款每套为人民币贰佰贰拾万元整,本人同意四套总共拿出叁拾万元是用于居间方前期联系查询等各项服务咨询费用,另外再支付居间方出售佣金每套柒万元整,本人此次出售实际成交价款为贰佰零叁万元整,该价款为本人净到手价款(不含任何交易税费),买受方在签订本协议时已向本人支付购房款计陆拾万元整(其中叁拾万元已支付给居间方做前期联系查询等各项服务咨询),如因买受方原因致该次买卖合同无法签订履约(即买受方违约),则该笔款项由本人全部没收(其中先前支付的居间查询等服务费用不再主张要求退还)。另本人已收房款叁拾万元为本人所有,任何一方不得主张要求退还。以上情况本人已经知晓,该出售为本人真实意愿,特此说明。之后,原告与被告陈某某并未就上述房屋签订相关的《上海市房地产买卖合同》。

2014年4月,被告陈某某将上海市浦东新区万安街XXX号XXX-XXX层房屋出售给案外人旷某某、王某3,该房屋的权利人变更为案外人旷某某、王某3。

2015年2月,原告以被告卓某某未履行居间义务,安排买卖双方见面就原告贷款事宜、买卖合同的具体条款进行沟通协商,未在协议签订7日内告知原告业务办理情况,致使居间协议无法履行,且居间协议项下的上海市浦东新区万安街XXX号XXX-XXX层房屋并非被告陈某某所有,被告陈某某无权处分该房产,被告卓某某存在重大过错为由,起诉被告卓某某及案外人张某某、王某2,要求被告卓某某返还意向金60万元,并支付相应利息损失,案外人张某某、王某2承担连带责任。同年9月,本院作出(2015)浦民一(民)初字第8090号民事判决,确认被告卓某某已将原告的60万元意向金转付被告陈某某,且已转为定金。原告与被告陈某某签订居间协议时,被告陈某某有权处分万安街XXX号XXX-XXX层房屋,原告以此认为被告卓某某存在重大过错缺乏依据,要求被告张某某、被告王某2承担连带清偿责任,亦无法律依据。综上,驳回原告的全部诉讼请求。后,原告不服该判决,并提起上诉。

2016年1月,上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第3418号民事判决,再次确认原告的60万元意向金已经转为定金,被告卓某某未将收款收据交由原告保管,并不改变款项的性质。因此,原告认为其所付的60万元为意向金,要求被告卓某某返还,无事实依据和合同依据。原告同时要求案外人张某某、王某2承担连带责任,也无事实基础。原告另一上诉理由是以60万元作为损失,以被告卓某某在居间协议签订后,未履行居间方的义务,安排买卖双方就贷款事宜、买卖合同的具体条款签署进行沟通,致居间协议无法履行为由,要求被告xx事务返还。对此,原告的诉由相互矛盾,且也未能提供证据证明,不予采纳。综上,驳回上诉,维持原判。

以上事实,有房地产买卖(意向)居间协议、划款凭证、(2015)浦民一(民)初字第xxxx号民事判决、(2015)沪一中民二(民)终字第3xxx号民事判决、不动产登记簿、收款收据、情况说明、(2015)浦民一(民)初字第8xxx号庭审笔录、(2015)沪一中民二(民)终字第3xxx号谈话笔录及当事人的陈述在案佐证。

审理中,两被告申请证人王某1出庭作证,欲证明买卖双方未签订正式的买卖合同,系原告缺资金未能前来签约所致。对此,原告表示:按合同约定,系通过贷款的方式进行交易,并非证人所述全额付款的方式,证人所述当日将资金全部转给被告陈某某并不属实,实际上当日并非将资金全部转给了被告陈某某;证人所述1-2年后才将房屋出售,后又说几个月后出售了一套房屋,前后矛盾;佣金在2013年9月14日已经形成了,实际的交易过程与证人所述不一样,故不认可证人证言。

本院认为,原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖(意向)居间协议》均系当事人的真实意思表示,合法有效,双方应对按照约定履行各自的义务。鉴于被告陈某某已将万安街XXX号XXX-XXX层房屋出售,且房屋产权已变更登记在案外人名下,被告陈某某已无法继续履行与原告签订的《房地产买卖(意向)居间协议》,现原告要求解除合同,依法应予支持。原告主张被告卓某某存在欺骗,两被告恶意串通,致使房屋买卖交易没有达成,并共同瓜分了原告支付的定金,但并未提供相应的证据加以证明,本院不予采纳。两被告辩称曾多次催告原告签约,而原告缺资金未在协议约定期限内前来签订房屋买卖合同,原告行为构成违约,不应返还定金,但并未提供充足的证据加以证明,本院亦不予采纳。根据(2015)浦民一(民)初字第8xxx号、(2015)沪一中民二(民)终字第3xxx号生效民事判决,被告陈某某已经收取原告支付的本案购房定金15万元,居间协议解除后,被告陈某某应当予以返还。两被告辩称原告诉请已超过诉讼时效,缺乏事实依据,本院不予采纳。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、解除原告南某某与被告陈某某、上某某事务所于2013年9月10日签订的编号为XXXXXXX号的《房地产买卖(意向)居间协议书》;

二、被告陈某某于本判决生效之日起十五日内返还原告南某某购房定金人民币150,000元;

三、驳回原告南某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,800元,由原告南某某负担2,900元,被告陈某某负担2,900元。公告费300元,由被告陈某某、上某某事务所共同负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。