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胡某某、余某某与陆某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市松江区人民法院

民事判决书

原告:胡某某,男,汉族,户籍所在地安徽省,现住上海市松江区。

原告:余某某,女,汉族,户籍所在地安徽省,现住上海市松江区。

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陆某某,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告胡某某、余某某诉被告陆某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后,依法适用简易程序,于同年7月11日公开开庭进行了审理。原告胡某某、余某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告陆某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某、余某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告向两原告返还款项人民币(以下币种同)80,000元;2、判令被告以80,000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率向两原告支付利息损失,自2014年4月1日起计算至被告实际支付之日止。事实和理由:2014年1月3日,两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定两原告购买被告所有的位于松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋,转让价款900,000元。两原告委托案外人胡某某代为支付房款,在支付过程中,因被告未如实向原告说明自己的收款情况,最终导致原告与胡某某通过现金及转账方式向被告支付480,000元,两原告向被告支付款项500,000元(商业贷款方式取得的款项),即被告共计收取款项980,000元。该金额已经超过合同约定款项,但被告从未向两原告坦白自己实际多收到80,000元款项,直至近日两原告才发现该事实。两原告了解情况后,多次要求被告返还,但被告均置之不理。两原告认为,其实际给付的款项高于合同金额,被告理应返还,故起诉要求法院判如所请。

被告陆某某辩称,第一,本案已超过诉讼时效,原告丧失胜诉权;第二,双方之间的钱款已经结清,房屋买卖合同履行完毕,原告诉请没有依据。因此,被告不同意原告诉讼请求,请求法院予以驳回。

本院经审理认定事实如下:2013年5月18日,原告胡某某(乙方)、被告陆某某(甲方)、案外人上海以勒房地产经纪事务所(丙方)签订《房屋买卖定金合同》,约定甲方将依法取得的坐落于上海市松江区洞泾镇洞宁路655弄润景苑小区74号601室房屋出售给乙方,成交总价为900,000元,房款分四次付清,于2013年5月7日付定金10,000元,同年5月26日付260,000元,同年7月1日付130,000元,2013年贷款放款500,000元;甲方于2013年7月1日前腾出该房屋,并通知乙方进行验收交接。

2013年5月7日,案外人胡某某代原告胡某某向被告支付定金10,000元,被告出具对应收据一张。同年5月26日,胡某某向被告转账支付房款260,000元,被告出具对应收据一张。同年7月1日,胡某某向被告转账支付房款50,000元,同日,原告胡某某向被告转账支付房款40,000元,被告于同日出具金额为90,000元的收据一张。同年7月2日,胡某某向被告转账支付房款40,000元,被告出具对应收据一张。同年8月19日,被告出具金额为80,000元的收据一张,次日,胡某某向被告转账支付房款80,000元。以上原告胡某某向被告支付及胡某某代原告胡某某向被告支付款项共计480,000元。

2014年1月3日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(第二版),约定由两原告(乙方)向被告(甲方)购买上述房屋,转让价款为900,000元,甲方于2014年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接,以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。过户时间为2014年1月31日前。附件三约定:乙方于2013年12月27日前支付50,000元作为定金,待支付尾款时定金抵作房价款;2014年1月3日前支付350,000元;2014年3月31日前支付500,000元。

2014年3月17日,两原告与中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行签订《个人购房借款/担保合同(商业)》,为购买上述房屋申请贷款500,000元,该合同第23页载明上述房屋作为抵押物的价值为900,000元。

2014年4月,原、被告办理了上述房屋过户手续,同年4月24日,两原告经核准登记为上述房屋的产权人。

中国工商银行上海市卢湾支行于2014年5月15日放款500,000元,直接打入被告银行账户,银行通过短信提示的方式通知了两原告,两原告于同年6月15日开始偿还第一期银行贷款本息。

审理中,原、被告一致确认:原告支付400,000元首付款后,被告就交付了钥匙,双方进行了房屋交接,随后两原告即开始对上述房屋进行装修,双方并未签订房屋交接单。

原、被告对于上述事实均无争议,本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实,本院认定如下:

1、原、被告对于房屋转让价有争议:两原告主张转让价款为900,000元,而被告则认为虽然合同载明价款900,000元,但不排除有做低房价的可能性,两原告作为买受人对房款支付情况是明知的,不可能多付房款。

2、原、被告对于本案是否已过诉讼时效有争议:被告认为即使被告收到980,000元,也是当时双方真实意思表示,原告当时就清楚付款的金额,不是事后对账发现的,两原告付款时间距今超过了六年,《上海市房地产买卖合同》也已经履行完毕,故本案超过了诉讼时效。两原告则认为首付款既有其自己支付的,也有胡某某代为支付的,2017年初胡某某和原告胡某某一起经营的公司对账时才发现多付了80,000元,两原告遂向被告催促返还80,000元,但当时根据被告身份证地址未能找到被告,2017年6月左右曾在菜市场找到被告,被告拒绝返还,只是让原告去起诉,之后,被告又委托律师向被告身份证地址发送律师函遭退信,因此,两原告知道或者应当知道多付80,000元的时间是2017年,尚未超过诉讼时效。被告对于两原告陈述的2017年6月曾向其催讨80,000元一事不予认可,被告陈述在今年收到起诉材料之前两原告才找到被告要求返还80,000元。

因双方对于上述事实存有争议,两原告申请证人胡某某出庭作证,本院准许胡某某作为证人,证人陈述:其是原告胡某某的亲弟弟,两人曾共同经营上海坤福消防安全工程有限公司。证人清楚并参与了两原告向被告购买房屋一事,因公司的财务是证人妻子管理,故证人应原告胡某某的要求替其支付购房款。房屋总价是900,000元,原告胡某某当时没有明确说让证人代付多少钱,只是说首付款从公司付,首付款是400,000元,应该是知道的。除了原告胡某某自己支付的40,000元和证人代付的第一笔定金10,000元外,其余每一笔款项都是被告打电话给原告胡某某,胡某某再打电话给证人,然后三人一同去银行办理转账,最后一次2013年8月20日转账2笔共计80,000元也是如此。第一笔定金是证人以现金方式支付,其余430,000元均是转账支付,胡某某自己支付40,000元时证人并未到场,但其说过,因为公司没有那么大现金流,要办手续,所以胡某某就自己先付了。当时证人代原告胡某某支付的购房款合计440,000元,胡某某自己支付了40,000元,被告均出具了收据交给了证人,证人将收据集中放在一个资料袋里,保管在证人处,2017年春节前一个月左右,证人将收据交给了两原告。当时因为公司注销需要对账,才发现多付给被告80,000元的事,说是公司,其实就是个体户,财务做账不规范,平时干活忙也没有注意到。然后胡某某打电话给被告,被告不接,2017年6、7月份找到了被告,被告不认账,2017年年底向被告身份证地址发过律师函,被告没收到,至于胡某某有误通过其他方式向被告催讨,证人不清楚。两原告对证人陈述无异议。被告对证人证言质证如下:尽管证人和原告胡某某是兄弟关系,但被告对证人的身份予以认可,根据证人陈述,原告胡某某对胡某某支付440,000元是清楚的,因为每次付款胡某某都是在场的,胡某某自己付了40,000元,所以原告胡某某当时对480,000元的付款情况是清楚的,故被告对于证人陈述的付款情况予以认可,但对于证人陈述的催讨情况不予认可。

本院对于证人胡某某的证言,因双方当事人对其陈述的付款情况均予以认可,故本院以予以确认;然证人陈述的2017年6、7月的催讨情况,因被告不予认可,原告也未提供其他证据予以佐证,此节证言系孤证,故本院不予采纳。

本院认为,本案的争议焦点为:一、两原告是否多付了房款?二、两原告起诉是否超过了诉讼时效?围绕上述争议焦点,本院阐述如下:

一、两原告是否多付了房款?

从现有证据看,无论是《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖定金合同》抑或是《个人购房借款/担保合同(商业)》,载明转让价款或抵押物价值均是900,000元,尽管被告辩称有做低房价的可能,但其并未提供相应的证据予以反驳,因此,本院认定涉案房屋的转让价款为900,000元。根据两原告提供的证据,本院确认其向被告交付的购房款共计为980,000元,因此,两原告确实向被告多支付购房款80,000元。

二、两原告起诉是否超过了诉讼时效?

《中华人民共和国民法通则》规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案系房屋买卖合同纠纷,应适用二年普通诉讼时效规定。关于诉讼时效的起算时间,本院认为,首先,两原告对其全部首付款480,000元的支付情况都是明知的,尽管480,000的支付时间为2013年5月7日至同年8月20日,双方并约定余款以贷款500,000元支付,但在银行放款前,仍存在提高首付款、减少贷款的合理性和可能性,因此,两原告知道或应当知道权利受侵害的时间应该为银行通知其放款之日;两原告所述直至2017年才知道多付80,000元既缺乏依据,又不符合常理也不符合逻辑,本院对两原告该项意见不予采纳。其次,根据两原告的陈述及其提供的证据,两原告于2014年6月即开始偿还第一期贷款,此前银行通过短信提示方式告知两原告放款事宜,故其知道或应当知道权利受侵害的时间为收到银行短信提示时,现两原告不能明确具体时间,但明确应是在2014年6月15日前收到,因此,两原告最晚应当在收到银行短信提示之日起二年内向被告主张权利,否则诉讼时效届满。现两原告自述其从2017年开始向被告主张权利,显然已经超过了二年诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》虽然将普通诉讼时效变更为三年,但该法律自2017年10月1日起实施,故本案仍应适用《中华人民共和国民法通则》有关二年诉讼时效的规定。

综上所述,两原告起诉已经超过诉讼时效,不受法律保护,本院对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定,判决如下:

驳回原告胡某某、余某某的诉讼请求。

案件受理费1,800元,减半收取计900元,由原告胡某某、余某某共同负担(已付)。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。