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姜某某、何某某等与任某某、庄某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:姜某某,男,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

原告:何某某,女,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

原告:姜某,女,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:任某某,男,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

被告:庄某某,女,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

第三人:中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行,住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:上海市xx管理中心,住所地上海市闵行区田林路***号科技绿洲*期*号楼。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告姜某某、何某某、姜某与被告任某某、庄某某房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法通知中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行(以下简称建行某某支行)、上海市xx管理中心(以下简称xx中心)作为第三人,并适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告姜某某(同时作为姜某的委托诉讼代理人)、何某某、被告任某某、第三人建行某某支行的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。被告庄某某、第三人xx中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜某某、何某某、姜某共同向本院提出诉讼请求:1、判令被告任某某、庄某某继续履行双方就上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所签订的上海市房屋买卖合同及补充协议,涤除抵押并将上述房屋过户给原告姜某某、何某某、姜某;2、判令被告任某某、庄某某支付逾期办理房屋所有权证的违约金人民币12万元(以下币种均为人民币)。事实和理由:2018年5月29日,姜某某、何某某、姜某与任某某、庄某某在中介公司居间下,签订房地产买卖居间协议,约定姜某某等以425万元的价格购买系争房屋。同年7月26日,双方签订上海市房地产买卖合同及补充协议,约定于2018年10月底前过户。上述合同签订后,姜某某一方共计支付房款320万元。但因任某某一方挪用房款,未偿还系争房屋上所欠贷款,导致目前系争房屋仍无法办理过户手续,故姜某某一方起诉提出上述诉讼请求。

被告任某某辩称,同意过户,但房屋上的贷款无力偿还,任某某只能偿还15万元,姜某某一方可用尾款105万元偿还贷款,并先代为偿还贷款的差额部分。任某某一方确实存在违约,但姜某某一方主张的违约金过高,希望减少金额。

被告庄某某未作答辩。

第三人建行某某支行述称,在还清银行贷款的前提下,同意注销房屋上的抵押。

第三人xx中心未到庭陈述,但庭前向本院递交代理意见称,被告任某某、庄某某作为借款人申请了组合贷款,其中xx贷款922,000元,贷款期限27年,该贷款已于2015年9月6日发放。截至2019年3月19日,贷款余额840,351.08元。若法院支持姜某某一方的诉讼请求,借款人需首先结清贷款本息涤除抵押权。

本院经审理认定事实如下:2018年5月29日,姜某某、何某某(买受方、乙方)与任某某、庄某某(出售方、甲方)签订房地产买卖居间协议,约定甲方以425万元的价格将系争房屋出售给乙方。同年7月26日,姜某某、何某某、姜某(买受人、乙方)与任某某、庄某某(卖售人、甲方)签订上海市房地产买卖合同,约定,转让价款为309万元,双方于2018年10月31日前共同办理转让过户手续;甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,自本合同约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止;附件三付款协议约定,签订本合同后2日内,乙方向甲方支付首期房价款34万元;甲方应于收到乙方的首期房价款后的2018年10月31日前,且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额,并注销抵押;乙方应于2018年9月10日前支付第二期房价款170万元;乙方于办理过户手续当日支付房款100万元,于交房当日支付尾款5万元。同日,双方签订补充协议,约定,系争房屋的成交总价为425万元,其中附属设施、设备及搬迁补偿款116万元于签订本协议后2日内支付甲方。

上述合同签订后,姜某某一方共计向任某某一方付款320万元,双方于2018年9月2日签订房地产交接书,就系争房屋进行验收交接。

2019年1月3日,姜某某与任某某签订补充协议,约定本次买卖合同约定2018年10月底完成交易,因卖方原因延迟至今无法交易,卖方承诺2019年1月15日完成交易,如再延迟,买方将诉讼要求卖方继续履约并承担违约责任。

另查明,2015年8月21日,任某某、庄某某经核准登记为系争房屋房地产权利人,建行某某支行、xx中心经核准登记为系争房屋抵押权人。截至2019年3月19日,任某某、庄某某尚欠xx贷款余额840,351.08元。截至2019年4月16日,任某某、庄某某尚欠建行某某支行商业贷款本金511,299.38元。

审理中,任某某表示,同意本案的房屋尾款105万元用于偿还银行贷款,任某某同意支付15万元偿还贷款。姜某某一方表示,愿意将房屋尾款105万元用于偿还银行贷款,任某某再偿还15万元后,姜某某一方愿意代任某某一方偿还剩余贷款。

本院认为,姜某某一方与任某某一方签订的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同及补充协议,均系双方真实意思表示,合法有效,应恪守并履行。合同约定过户期限为2018年10月31日前,任某某一方应配合办理过户手续,但其至今未向抵押权人还清所欠贷款,致使无法办理过户,明显构成违约。因系争房屋已设定抵押,只有在该抵押消灭后,房屋才能进行权利过户。根据相关规定,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。本案在审理过程中,任某某同意房屋尾款105万元用于偿还银行贷款,由姜某某一方直接向建行某某支行支付,并同意支付15万元用于偿还贷款,姜某某一方表示愿意代任某某一方偿还剩余贷款,以消灭系争房屋上的抵押权,在此基础上,姜某某一方要求继续履行合同的请求,本院予以支持。合同继续履行,建行某某支行、xx中心应在欠款结清后,注销在系争房屋上设立的抵押权;任某某一方应在抵押注销后将房屋产权过户至姜某某一方名下。姜某某一方已付房款320万元,本应再付余款105万元,但根据任某某一方的欠款情况,姜某某一方代任某某一方归还欠款的金额超过105万元,因此无须再向任某某一方支付购房款。至于超过105万元的部分,任某某一方应返还给姜某某一方。任某某一方构成违约,姜某某一方可以主张违约金,其主张符合合同约定,金额较为合理,本院予以准许。被告庄某某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为放弃其抗辩权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定,判决如下:

一、原告姜某某、何某某、姜某与被告任某某、庄某某就上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议继续履行;

二、被告任某某于本判决生效之日起十日内,向第三人

中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行、

上海市xx管理中心偿还上述房屋上的抵押借款15万元;

三、原告姜某某、何某某、姜某于本判决生效之日起十五日内,向第三人

中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行、

上海市xx管理中心代被告任某某、庄某某还清所欠的借款本息,具体本息金额以第三人

中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行、

上海市xx管理中心当日的借款流水账目为准;

四、第三人

中国xx股份有限公司上海宝钢某某支行、

上海市xx管理中心于上述借款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续;

五、被告任某某、庄某某于上述房屋的抵押登记注销后十日内,将该房屋的产权过户至原告姜某某、何某某、姜某名下;

六、被告任某某、庄某某于本判决生效之日起十日内向原告姜某某、何某某、姜某支付逾期过户违约金12万元;

七、被告任某某、庄某某于上述房屋的抵押登记注销后十日内,向原告姜某某、何某某、姜某返还代偿款[计算方式:原告姜某某、何某某、姜某履行上述判决第三项所支付的全部款项,减去105万元]。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取15,760元、财产保全费5,000元,由被告任某某、庄某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。