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姜某某与朱某某、朱某2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:姜某某,男,汉族,住浙江省衢州市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:朱某某,男,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:朱某2,女,汉族,户籍地上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告姜某某与被告朱某某、朱某2房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年6月13日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告朱某某到庭参加诉讼。被告朱某2因羁押上海女子监狱,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜某某向本院提出诉讼请求:朱某某、朱某2赔偿姜某某损失人民币222万元(以下币种均为人民币)。事实和理由:朱某某因原房屋被政府征收享有购置两套动迁房的资格,姜某某提出由其出资以朱某某名义购买一套动迁房,朱某某、朱某2予以同意,遂以朱某某名义购买了上海市宝山区陈川路555弄宝虹家园xxx号502室房屋(以下简称系争房屋)。2006年10月22日,姜某某与朱某某就系争房屋签订《协议书》,约定房款182,780元。合同签订当天,姜某某将房款转给朱某某、朱某2,朱某某、朱某2将系争房屋钥匙交给姜某某。系争房屋由姜某某一直使用至今。2011年11月8日,朱某某、朱某2取得系争房屋的房产证,登记权利人为朱某某、朱某2。朱某某、朱某2亦将该房产证交给姜某某保管。后因朱某2的刑事判决涉及财产执行,上海市宝山区人民法院于2019年1月17日将系争房屋进行网络拍卖,成交价156万元。朱某某、朱某2的行为显属违约,给姜某某造成了严重损失,故姜某某诉至本院。

被告朱某某辩称,系争房屋不是朱某某要卖掉的,是法院的强制拍卖程序导致系争房屋被卖掉,故不同意姜某某的诉讼请求。

被告朱某2辩称,其本想将系争房屋过户给姜某某,但因刑事案件被拍卖致使系争房屋无法交易,故不同意姜某某的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2006年10月22日,朱某某(甲方)与姜某某(乙方)签订《协议书》,约定乙方于2006年10月22日将系争房屋房款182,780元支付给甲方,甲方于2006年10月22日将系争房屋钥匙及购房合同一起交予乙方,等进行房屋过户时,所产生的一切所需费用包括过户费税等由乙方支付。同日,姜某某支付朱某某房款182,780元。

2011年11月8日,系争房屋登记至朱某某、朱某2名下。

2018年4月12日,朱某2出具说明,主要内容为,朱某2同意配合姜某某办理过户手续,也愿意配合法院调查相关事宜。

另查明,因朱某2未履行发生法律效力的(2xxx)宝刑初字第4xx号刑事判决书所确定的付款义务,本院依法启动对系争房屋的评估、拍卖程序。经委托上海大雄房地产估价有限公司评估,上海大雄房地产估价有限公司于2018年9月11日出具估价结果,系争房屋评估价值为222万元。2018年9月20日,本院出具执行裁定书,裁定拍卖系争房屋。2019年1月17日,经网络竞拍系争房屋以156万元成交。姜某某现已从系争房屋搬出。

审理中,姜某某表示其主张的222万元中含有房款182,780元。

本院认为,姜某某与朱某某之间就系争房屋签订的《协议书》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。本案中,系争房屋被法院依法拍卖,致使双方之间协议因事实上无法履行而解除,朱某某理应承担赔偿损失的违约责任。朱某2事后对朱某某的处分行为进行了追认,其应当承担赔偿损失的违约责任。现姜某某按照鉴定单位确定的评估价值222万元要求朱某某、朱某2承担赔偿责任符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,判决如下:

被告朱某某、朱某2于本判决生效之日起十日内,赔偿原告姜某某损失222万元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取12,280元、财产保全费5,000元,均由被告朱某某、朱某2负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。