地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
孙某某、吴某某与袁某某、瞿某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市静安区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告):孙某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

原告(反诉被告):吴某某,男,汉族,户籍地上海市静安区。

上列两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

上列两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告(反诉原告):袁某某,男,汉族,住上海市静安区。

被告(反诉原告):瞿某某,女,汉族,住上海市静安区。

上列两被告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

上列两被告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告孙某某、吴某某与被告袁某某、瞿某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月19日立案受理后,依法适用简易程序,由审判员吴x独任审判。审理中,被告袁某某、瞿某某提起反诉。本院于同年5月23日对两案公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙某某、吴某某及其共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告(反诉原告)袁某某、瞿某某及其共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告孙某某、吴某某共同向本院提出诉讼请求:1、解除原被告就上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《动迁房买卖协议》;2、两被告将系争房屋返还给两原告。事实和理由:系争房屋系两原告取得的动迁安置房,该房屋于2016年1月27日取得大产证。2015年10月26日,原、被告就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》,当时,系争房屋尚未办出小产证。上述协议约定,系争房屋售房款为350万元;第一笔房款10万元于2015年8月18日前支付,第二笔房款235万元于2015年9月2日前支付,尾款105万元在交易限制期满后、双方办理过户手续并成功过户后支付。现两被告已支付房款245万元。2016年3月25日,上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳某某康发展的若干意见》(以下简称“沪九条”),规定“从严执行住房限购政策,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”由于两被告均为非本市户籍居民,在签订《动迁房买卖协议》时,并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件,属于限购人群。根据《动迁房买卖协议》第18条的约定,因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成的损失,双方互不承担违约责任,因此只产生相互返还之法律后果。据此,两原告与两被告签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。两原告遂诉至法院。

本诉被告袁某某、瞿某某共同辩称,两原告主张的理由不构成法律规定的情势变更的情形:两被告已经按照买卖协议的约定支付其中的245万元房款,2015年9月1日两原告也已实际交付房屋,两被告对该房进行装修并入住使用至今,买卖协议已经得到部分履行。因系争房屋在签约时属于动迁配套房,必须自办理大产证三年后才能办理过户手续,即2019年1月27日之后该房才能办理产权过户手续。2019年1月初,两被告多次通过电话方式联系原告孙某某,要求两原告配合被告将房屋过户至两被告指定的袁某某母亲顾某某、继父李某某名下,但两原告拒绝。2019年4月29日两被告通过EMS方式向两原告送达要求办理过户的通知函,但至今两原告没有回复,也没有配合两被告办理过户手续。综上,两被告认为买卖协议是双方真实意思表示,并已得到实际履行。按照第十七条第三款的约定,在满足过户条件之后,两被告已经明确要求两原告配合房屋过户事宜,并指定了具体的过户人员。两被告的行为完全符合买卖协议的约定,该房客观上也可以完成过户手续,两原告的诉请没有任何事实和法律依据,不同意原告的诉请。

反诉原告袁某某、瞿某某共同向本院提出诉讼请求:1、反诉被告继续履行与反诉原告于2015年10月26日签订的《动迁房买卖协议》,即配合反诉原告共同至上海市静安区不动产登记事务中心将系争房屋过户至反诉原告指定的李某某、顾某某名下,在成功过户后由反诉原告按约将房屋交易尾款105万元支付给反诉被告;2、反诉被告依约偿付反诉原告逾期过户违约金(以350万元为本金,自反诉被告收到通知函次日即2019年5月1日起至实际过户之日止,酌情按日万分之五的标准计算);3、反诉被告依约偿付反诉原告为实现合同目的所支付的律师费12万元。事实和理由:除上述本诉答辩理由外,根据双方合同第十七条的约定,交易限制期满后,该房屋过户到乙方或乙方指定的人名下,属于乙方自家内部事务,甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下,则甲方到时配合过户给乙方指定的人,若甲方拒绝配合过户,视为违约。甲方应自乙方书面通知之日起,每逾期一日支付该房屋成交价1%的逾期违约金给乙方。2016年1月27日,系争房屋取得大产证。2016年8月18日,反诉被告以双方签订《动迁房买卖协议》时反诉原告不符合“沪九条”规定为由,向法院起诉要求解除上述协议并收回系争房屋。2016年10月25日,法院以该诉请缺乏事实和法律依据为由,依法判决驳回了该诉请。后反诉被告不服一审判决,向上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)提起上诉。2017年1月30日,二中院作出维持原判的终审判决。2017年2月27日,系争房屋办出小产证,登记在两反诉被告名下,此时系争房屋已过交易限制期,可以办理过户登记。为此反诉原告致电反诉被告,要求其继续履行《动迁房买卖协议》,配合办理产权过户手续,将房屋过户至反诉原告指定的人名下。但反诉被告不予配合。2019年3月18日,反诉被告以同样理由再次向法院起诉。同年4月29日,反诉原告通过邮政EMS向反诉被告寄送了《通知函》,再次要求配合办理过户至反诉原告指定的袁某某母亲及继父名下,同时明确若反诉被告不予配合将承担相应的违约责任。但反诉被告在收到该《通知函》后仍未履行配合义务。

反诉被告孙某某、吴某某共同辩称,第一,坚持本诉的意见。第二,因双方现在存在争议,如果法院最终判决应当适用第十七条,其仍然拒绝过户的话,才产生违约责任,现在其还没有违约。因袁某某、瞿某某仅在2019年4月才向其发函,且没有附上其指定购房人即案外人顾某某、李某某的身份证明,当时其也已经提起了本案诉讼,故其不存在违约。即使法院最终认为其违约,其认为违约金标准亦过高,要求法院调整。第三,律师费也不同意支付,理由同上。且在本诉已经收取律师费的情况下,反诉再收取12万元律师费也过高,如果法院认为其应当承担律师费,请求法院予以调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

系争房屋为孙某某、吴某某原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。

2015年8月18日,孙某某、吴某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》,约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。当日袁某某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了10万元房款。

2015年9月1日,孙某某、吴某某将系争房屋交付给袁某某、瞿某某使用,袁某某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了50万元房款。后袁某某、瞿某某居住使用系争房屋至今。

2015年10月26日,孙某某、吴某某(甲方)与两被告(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定,甲方将其分得的系争房屋出售给乙方,房屋总价为350万元,此价格为甲方净到手价;双方约定分三期交付,第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付,第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付,尾款105万元,在交易限制期满后,在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续,并且成功过户后,予以支付;甲方在本合同签订后,须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存;甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方,并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。此外,合同第17条第3款约定:交易限制期满后,该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下,属于乙方自家内部事务,甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下,则甲方到时配合过户给乙方指定的人,若甲方拒绝配合过户,视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定:因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失,双方互不承担违约责任,只产生相互返还之法律后果。如地方政府的政策发生变动,动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年,则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日,袁某某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。

2016年1月27日,系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下,备注为动迁安置房。

2016年3月25日,上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳某某康发展的若干意见》(以下简称“沪九条”)。该文件规定,从严执行住房限购政策,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。

2016年5月23日,孙某某、吴某某向袁某某、瞿某某发出《解除

通知书》,称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定,由于袁某某、瞿某某均为非本市户籍居民,在签订《动迁房买卖协议》时,并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件,属于限购人群,故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现其正式通知袁某某、瞿某某解除上述合同。该解除通知书于次日由瞿某某签收。

2016年8月18日,孙某某、吴某某以房屋买卖合同纠纷将袁某某、瞿某某诉至本院,要求解除《动迁房买卖协议》并要求袁某某、瞿某某返还系争房屋。同年10月25日,本院作出(2016)沪0106民初18458号(以下简称前案)民事判决,驳回了孙某某、吴某某的诉讼请求。判决后,孙某某、吴某某上诉至二中院。2017年1月26日,二中院作出维持原判的终审判决。

2017年2月27日,系争房屋被核准登记至孙某某、吴某某名下。

2019年4月29日,袁某某、瞿某某向孙某某、吴某某发出《通知函》,要求孙某某、吴某某在收函后三个工作日内配合其指定的接受过户人(李某某,男,身份证号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX,系袁某某继父;顾某某,女,身份证号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX,系袁某某母亲)共同至静安区不动产登记中心办理过户登记手续,将房屋过户登记至李某某、顾某某名下,并表示将按约在成功过户后支付交易尾款105万元。否则,将追究孙某某、吴某某的相关违约责任。孙某某、吴某某确认已收到该《通知函》。此前,袁某某、瞿某某曾致电孙某某要求配合办理过户,但对方未表示同意。

2019年5月5日,袁某某、瞿某某与上海智众律师事务所签订《聘请律师合同》,聘请律师作为本案诉讼代理人。当月13日,袁某某向该所支付12万元律师费,该所出具相应发票。

另查明,案外人顾某某为袁某某母亲,案外人李某某于2018年8月22日与顾某某登记结婚,李某某为上海户籍。目前,系争房屋因本案被本院查封,此外,房屋上无其他抵押等权利限制情形。

审理中,孙某某、吴某某称,签订《动迁房买卖协议》时,孙某某、吴某某没有注意该协议上的条款就签字了。第17条的适用应有前提,即被告本身需有购房权,进而才能将该权利进行转让,否则该条款就变成了霸王条款,即无论被告是否属于限购人群,原告都必须将房屋出售给被告或被告指定的人,这将完全损害原告利益。按照签约时的政策,2019年袁某某、瞿某某本人就具备购房资格了,所以第17条的约定是为了规避遗产税,而不是应对政策变化,因为政策变化已经有第18条进行约定了。对此袁某某、瞿某某则称,根据签约时的政策,其尚未缴满两年社保,本属于限购人群,对此孙某某、吴某某是明知的,在此情况下孙某某、吴某某仍愿意与其订立合同,而现在却在合同对此有第17条明确约定的前提下,以其限购为由提出解除合同,有违诚信原则。且签约时双方的目的就是促成买卖成功,第17条就是为了保证被告购房顺利,而第18条对于被告来说是政策风险,也就是说被告或者其指定人员都不具备购房资格的情况下,满足了第17条但仍然无法过户的情况下才适用第18条。此外,关于违约责任,袁某某、瞿某某称,孙某某、吴某某对自身的合同义务应当是明知的,且《通知函》中已明确了过户对象,孙某某、吴某某在收到后就应当配合办理过户手续,不需要等待法院判决才能确定其违约与否。对此孙某某、吴某某称,《通知函》并未附上关于顾某某、李某某的身份证明,其对该二人是否具备购房资格无从考证,且虽然前案判决已生效,但其仍认为目前系争房屋虽可以办理过户手续,但双方合同仍不应继续履行,收到《通知函》时本案也已在审理中,其并无违约的意愿。

审理中,案外人顾某某、李某某到庭表示,其清楚原、被告之间房屋买卖的相关情况,同意接受袁某某、瞿某某的指定办理后续过户手续成为系争房屋产权人(共同共有),承诺在过户完成之前具备购房资格。此外,买卖合同的当事方仍是袁某某和瞿某某,其仅作为纯获益的第三方,不参加本案诉讼。为确保合同继续履行的顺利,袁某某、瞿某某经申请,已将剩余房款105万元交至本院代管。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护。原、被告签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示,且于法不悖,当事人均应恪守履行。根据协议第17条约定,对房屋过户至袁某某、瞿某某或其指定的人名下这一节,孙某某、吴某某不得干涉。现孙某某、吴某某认为该条款得以适用的前提必须是袁某某、瞿某某自身应具备购房资格。但是,首先双方协议中并无此约定;其次从审理中双方的陈述来看,袁某某、瞿某某有可能基于遗产税考虑指定他人作为买受人——即合同主体之变更情形的发生本身亦在孙某某、吴某某签约时的预期范围内。故本院认为孙某某、吴某某的上述主张依据不足,亦有违相关合同条款设立的初衷,本院不予采纳。在袁某某、瞿某某享有上述权利的前提下,孙某某、吴某某并未举证证明已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”即第18条得以适用的情形;且目前系争房屋由本院因本案查封,双方合同客观上具备继续履行的条件。因此,孙某某、吴某某要求解除《动迁房买卖协议》的主张,依据不足,本院不予支持。

现袁某某、瞿某某依据上述协议约定,在系争房屋已具备过户条件的情况下,要求指定袁某某母亲顾某某和继父李某某作为系争房屋过户后的产权人。对此,顾某某和李某某已到庭表示同意接受指定成为系争房屋产权人,并承诺在完成过户之前具备购房资格;袁某某已将后续房款交至本院代管,并表示同意在过户后支付给孙某某、吴某某。本院认为,就目前的政策规定和系争房屋客观情况来看,《动迁房买卖协议》可以继续履行。过户期间发生的税、费,因约定房价为卖方净到手价,故应由袁某某、瞿某某承担。孙某某、吴某某完成其配合过户的义务后,袁某某、瞿某某应及时支付剩余房款。需说明的是,在后续履行过程中,原、被告双方仍应受到该协议的约束,若因顾某某、李某某的原因导致系争房屋无法顺利过户,则袁某某、瞿某某应作为合同相对方承担相应法律后果。

至于袁某某、瞿某某主张的违约金和律师费,本院认为,从系争房屋买卖协议的整个履行过程包括两次诉讼的情况来看,孙某某、吴某某起诉本案所依据的事实确为新的事实,双方就协议是否应当继续履行问题也一直存在极大争议,且袁某某、瞿某某首次书面告知对方其指定的过户主体时,本案确已在审理中。因此,本院认为袁某某、瞿某某该两项主张的理由不足,均不予支持。

综上,兹依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定,判决如下:

一、反诉原告袁某某、瞿某某与反诉被告孙某某、吴某某签订的《动迁房买卖协议》继续履行,反诉被告孙某某、吴某某应于本判决生效之日起十日内,配合反诉原告袁某某、瞿某某办理将上海市静安区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至案外人顾某某、李某某名下(共同共有)的手续(期间发生的税、费,由反诉原告袁某某、瞿某某承担);

二、反诉原告袁某某、瞿某某应于反诉被告孙某某、吴某某履行上述第一条主文义务之日,支付反诉被告孙某某、吴某某房款105万元;

三、驳回原告孙某某、吴某某的全部诉讼请求;

四、驳回反诉原告袁某某、瞿某某的其余反诉请求。

本诉案件受理费34,800元(本诉原告孙某某、吴某某已预缴),减半收取为17,400元,反诉案件受理费1,565元、财产保全费5,000元(反诉原告袁某某、瞿某某均已预缴),由原告(反诉被告)孙某某、吴某某共同承担19,940元,被告(反诉原告)袁某某、瞿某某共同承担4,025元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。