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王某某与上海xx置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:王某某,男,汉族,户籍地上海市,现住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx置业投资有限公司,住所地上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告王某某与被告上海xx置业投资有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年1月23日立案后,依法先适用简易程序,后依法转为普通程序审理,于2018年2月7日组织双方进行证据交换,于2019年1月29日对双方进行谈话,于2019年4月2日对被告进行了谈话,并先后于2019年1月4日、2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师和被告的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求:1、要求判决被告立即对存在质量问题的上海市浦东新区海阳路1318弄尚东国际名园159号102室房屋(以下简称系争房屋)地基进行加固、修复;2、判令被告赔偿原告经济损失人民币(以下币种相同)15万元。在本案审理过程中,原告暂时撤回要求被告赔偿系争房屋内装修损失15万元的第2项诉讼请求,表示待系争房屋的室外倾斜修复后再另行主张。事实和理由:被告是系争房屋所在小区的开发商,原告是系争房屋的业主。2013年,原告与被告签订《上海市商品房出售合同》(以下简称《合同》),约定原告向被告购买系争房屋。房屋交付后,原告在对系争房屋装修期间发现室内地面存在不同程度倾斜。原告曾与其他住户一起要求被告对房屋质量问题进行鉴定并履行维修义务,但被告态度消极。目前,系争房屋地基沉降不均问题日渐严重且不断加剧的趋势明显。期间,原告也曾多次联系被告解决房屋质量问题,但至今未果。原告为维护其合法权利,现诉至法院,要求判如所请。

被告xx公司辩称:不同意原告的诉讼请求。系争房屋施工质量是合格的,整个小区只有159号房及160号房屋出现地面倾斜,所以被告认为是不可抗力因素导致的。虽然地面倾斜原因不知道,但被告已经委托相关设计单位出具加固方案,希望尽快加固。而小业主提出需要先赔偿,再加固,赔偿金额为每套房屋购房价的30%左右,所以加固事宜没法展开。为了寻找涉案工程地面倾斜原因,开发商已经委托同济大学对涉案工程进行检测,目前缺失室内数据,所以无法出具鉴定报告,原因是小业主不允许鉴定人员进入室内检测,诉前调解时被告也已经提出,但小业主还是不同意鉴定人员进入室内检测。

本院庭审中,原、被告对《上海市房地产权证》、《上海市商品房出售合同》、《尚东国际名园三期49号住宅沉降观测结果及地基处理意见》、《尚东国际名园49#楼不均匀沉降加固方案》、《三林镇01街坊1、2、3宗地块三期(尚东国际名园三期)房屋沉降监测报表》、《分项、分部工程质量验收证明书》、《建设工程竣工验收备案证书》及《建设工程竣工验收备案工程明细表》、《上海市建设工程竣工规划验收合格证》、《上海市建设工程设计咨询合同》、《合同款支付凭证》、发票、《尚东国际名园49#楼不均匀沉降补桩加固工程施工组织设计》、《49号楼(159、160八家)临时停车安置方案》、照片、《技术咨询合同》、合同支付凭证、发票、《沟通函》、上房院司鉴[2018]建鉴字第10xx号《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》),证人卢某、韩某某的证言等证据进行举证、质证,并由本院对双方的陈述记录在案,本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下:

2011年,原告与被告签订《合同》,约定:原告向被告购买系争房屋;自系争房屋正式交付之时起,被告对该房屋负责保修,并从房地产权利转移之日起继续保修二年,保修范围由双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定(本合同附件五中未作约定);被告在收到原告全部房价款之日起120天内向原告交付系争房屋;系争房屋交付后,原告认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,经核验,确属主体结构质量不合格的,原告有权单方面解除本合同;被告交付的系争房屋有其他工程质量问题的,原告在合同约定的保修期内有权要求被告除免费修复外,还须按修复费的0.5倍给予补偿;双方商定对系争房屋其他工程质量问题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据;……。2016年7月26日,系争房屋的产权登记于原告的名下。房屋交付后,原告在对系争房屋装修期间发现室内地面存在不同程度倾斜。原告曾与其他住户共同要求被告对房屋质量问题进行鉴定并履行维修义务。2016年系争房屋所在小区业主反映房屋楼板倾斜,引起物业公司、建设方高度重视,物业公司、建设方立即组织专家到现场勘查,分析原因,并要求增加主体建筑沉降测点,增加沉降观测频率,自2016年6月2日起连续半年在主体建筑上增设了十四个沉降观测点进行观测,掌握了房屋沉降的基本情况。被告委托上海华铸地基技术有限公司于2016年10月20日出具了《尚东国际名园49#楼不均匀沉降加固方案》。2017年1月17日,被告委托上海海洋地质勘察设计有限公司出具了《三林镇01街坊1、2、3宗地块三期(尚东国际名园三期)房屋沉降监测报表》。2017年1月17日,物业公司、建设方再次召开专家研讨会,根据沉降观测数据和现场踏勘,经分析讨论后专家论证会议得出如下结论:1、房屋向北呈整体倾斜现象,原因是北侧为厨房、卫生间、楼梯等,房间开间小,故北侧重量大于南侧,除此之外,本楼房又由于北侧道路标高大于南侧,大面积高填土使地基土体固结沉降,导致房屋随之下沉,况且南侧为地下车库,道路填土压在车库顶上,南侧土体自重不增反减,更加大了南、北荷载差异,这是造成该房屋倾斜偏大的主要原因。2、目前房屋整体倾斜为2.9‰,小于规范规定值,房屋结构状况良好,未见开裂现象,不存在安全问题,同时,房屋楼面已装修整平,故不需要纠偏。3、目前沉降速率未达稳定标准,为阻止房屋继续下沉,对房屋地基进行必要措施。建议:1、采用锚杆静压桩加固地基,锚杆静压桩是近二十年来开发的新技术,目前已成为上海市房屋纠偏加固的主要方法,该方法在既有的基础上开洞压入混凝土桩或钢管桩,压桩完成后封闭桩孔,处理后的房屋沉降能很快稳定。2、结合本楼房的具体条件,尽可能在房屋地下室内压桩,不需土方开挖,工作影响面很小,不影响房屋的正常使用。3、布桩设计及施工方案应委托由有经验的单位实施。因原、被告就房屋质量修复及赔偿问题未达成一致意见,原告于2018年1月23日诉至法院。

在本案审理过程中,原告申请对系争房屋的地基下沉进行鉴定,并申请出具相应整改、修复方案。法院根据原告的上述申请委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称鉴定单位)对系争房屋的地基下沉及相应的整改、修复方案进行鉴定。鉴定单位于2018年11月3日出具上房院司鉴[2018]建鉴字第1036号《鉴定意见书》。《鉴定意见书》的主要内容为:……六、修复方案。加固纠倾设计方案。1)一般概况……2)纠倾主要设计方案……3)基桩加固设计方案……4)压桩要点……5)结构恢复/修复……6)管线/管道/装修损坏修复……7)监测要求……8)系争房屋加固、纠倾、修复应委托具有专业资质和经验的设计、施工单位实施,并符合国家相关规范和建设工程管理规定。七、鉴定意见。1)系争房屋内地坪存在南高北低情况,南侧室外平台有积水情况,北侧台阶4块石材断裂。2)系争房屋整体向北倾斜,目前平均倾斜率达14.9‰;且房屋沉降未稳定。但未发现因不均匀沉降引起的房屋结构损坏。3)对房屋地基基础应进行纠偏加固,建议采取迫降法纠倾。加固纠倾方案详见第六部分。对房屋存在的损坏及加固纠倾可能引起的损坏,应予以修复。4)系争房屋加固、纠倾、修复应请具有专业资质和经验的设计、施工单位实施。

原告认同《鉴定意见书》的鉴定意见,并要求被告在判决生效之日起10个月内修复。被告起先对《鉴定意见书》有异议,认为只需对系争房屋进行加固无需纠倾,并申请重新鉴定,后经鉴定人员解释及法院释明后同意按照上房院司鉴[2018]建鉴字第1036号《鉴定意见书》修复系争房屋的质量问题,就修复期限问题表示由法院尽快判决。就修复期限问题,鉴定人员认为,不计修复方案的设计期和施工方案的评审期,从施工开始至施工结束最起码需要六个月,修复施工进度越慢对系争房屋的损坏越小。

在本案审理过程中本院多次组织双方进行调解,双方因故未能调解成功。

本院认为:原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示,应为合法有效,双方均应按约履行。《合同》约定,被告出售给原告的系争房屋存在质量问题的,被告应予修复。现经司法鉴定,系争房屋确实存在质量问题,被告亦同意按照上房院司鉴[2018]建鉴字第1036号《鉴定意见书》的鉴定意见进行修复。因此,原告要求判令被告对存在质量问题的系争房屋地基进行加固、修复的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。至于修复期限,本院综合考虑双方意见及鉴定人员的专业意见,酌定为10个月。系争房屋室内的装修损失问题,原告现已撤回,本院依法予以准许,原告可待系争房屋地基下沉的质量问题修复后另行主张。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定,判决如下:

被告上海xx置业投资有限公司于本判决生效之日起10个月内按照上房院司鉴[2018]建鉴字第1036号《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》对上海市浦东新区海阳路1318弄尚东国际名园159号102室房屋的地基下沉的质量问题进行修复。

案件受理费50元,鉴定费60,280元,均由被告上海xx置业投资有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。