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原告上海xx房地产开发有限公司与被告任某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市闵行区人民法院

民事判决书

原告:上海xx房地产开发有限公司。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:任某某。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)与被告任某某商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年10月26日立案受理。先适用简易程序审理,于2018年11月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,依法转为普通程序,于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告任某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付上海市商铺逾期付款违约金61,383元(人民币,下同)。事实与理由:2016年6月24日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定被告购买位于上海市商铺。根据合同约定,房屋暂测面积76.15平方米,单价为每平方米56,000元,合同总价4,264,400元。根据付款方式和付款期限的约定,被告应于2016年8月24日支付房屋余款2,130,000元,但被告实际于2016年9月30日支付430,000元、2016年12月13日支付1,700,000元。被告付款延迟,系违约行为,应按照合同约定按每日万分之三支付违约金。

被告任某某辩称,被告不应承担违约金。贷款银行是原告指定的,相应的贷款手续均是原告负责办理,银行没有按期放款是因为原告没有提交相应的材料,如果原告及时提交材料,银行就会准时放款。另原告的违约金主张过高,如果被告存在违约行为,那么双方的违约责任不对等,要求按照存款利率计算违约金。原告陈述的被告付款时间正确。

本院经审理认定事实如下:2016年6月24日,原告xx公司(甲方、卖方)与被告任某某(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》,合同约定:第二条、乙方向甲方购买商铺,政府批准的规划用途为店铺。暂测房屋建筑面积为76.15平方米。第三条、乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,264,400元。第四条、乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。第五条、在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%),乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。第七条、乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之三计算,违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。第十条、该房屋的交付必须取得建设工程竣工验收报告;第十一条、甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权单方面解除合同追究甲方责任;第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起15天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为店铺用房。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的资料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担;第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内,由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。附件一付款方式和付款期限:1、在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前,乙方向甲方按照合同确定的总房价款的50%支付首期款项计2,134,400元,如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金,则首期款项中包含已支付相应比例的定金;2、余款2,130,000元于2016年8月24日之前以银行按揭方式由乙方向甲方支付;3、乙方未按上述约定按时、足额付款的,应依据合同第七条约定承担逾期付款的违约责任;4、乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性,并已具备按揭贷款条件。无论何种原因(含国家调整按揭政策等)导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足,乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款,否则视为乙方付款违约,甲方有权解除本合同,并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。5、如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保),则当:……。

2016年8月23日,被告与案外人某银行签订《个人商业用房贷款合同》,约定被告贷款1,700,000元,原告作为担保人在该合同上盖章确认,为被告提供阶段性担保。2016年9月13日贷款合同审批通过,贷款金额1,700,000元。

2016年6月24日,被告向原告付款2,134,400元,2016年9月30日,被告向原告付款430,000元。上述贷款1,700,000元,某银行于2016年12月13日发放至原告帐户。上述款项合计4,264,400元。之后,因房屋面积差原因发生部分退款,原告实际收取被告房款金额为4,216,800元。

2016年12月16日,涉案房屋办理房屋移交手续。

2017年12月20日,涉案房屋办理了不动产权证(大产证),登记权利人为原告xx公司。

2017年12月26日、2018年3月5日,原告xx公司在微信群通知购买商铺的业主办理小产证事宜,但未能显示包括本案被告任某某。

另查明,2013年7月3日,原告xx公司作为受让方与上海市规划和土地资源管理局签署《国有建设用地使用权出让合同》,合同第十三条约定:地上建筑面积141,985平方米;地下空间中,除地下车库外,商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等六类经营性建筑面积为0平方米;本合同未约定并在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。

2017年12月7日商务区管理委员会出具《关于同意先行办理房屋初始登记的函》载明:上海市闵行区住房保障和房屋管理局:日前,我委收到xx公司关于《关于xx国际中心办理房屋初始登记的申请》,经核实:2017年5月5日,项目通过建设项目规划竣工验收,但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求,经我委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续,其中办公计容面积71,936.70平方米,商业(含酒店)计容面积47,868.73平方米,合计119,805.43平方米。同时,暂停办理下列项目合计21,927.97平方米及所有地下部分房地产权证,待该地块土地核验后再行办理。1幢,我委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。

再查明,原告xx公司(卖方、甲方)与案外人某甲公司(买方、乙方)于2016年5月5日签订《上海xx国际中心店铺整体销售(预售)合同》,合同约定:一、交易标的:乙方向甲方购买的店铺为:上海市商品房预售许可证所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺(备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围之内),总建筑面积暂测为14,137.75平方米。具体室号详见附件一:《上海市商品房预售许可证》。二、总房价款:1、乙方购买上述房屋,每平方米房屋建筑面积单价为56,000元;2、根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积,乙方购买上述房屋的总房价款暂定为:791,714,000元。三、交易方式:1、乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》,但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认;2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次(未经甲方同意,乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况),届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人(或第三方)按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》(但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续),更名后的购房合同的房屋面积单价不变,必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行;2016年10月31日届满时,甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人(或第三方)的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续,乙方应无条件予以配合。2016年5月26日被告xx公司出具情况说明载明:某甲公司:根据我司与贵公司于2016年5月5日签订《上海xx国际中心店铺整体销售(预售)合同》,xx公司将其开发并取得预售证用于销售的98套商铺整体出售给某甲公司。根据《上海xx国际中心店铺整体销售(预售)合同》,我司积极配合某甲公司出售转让该商铺,包括:现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。

还查明,2018年3月14日本院受理了任某某诉xx公司、某甲公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年2月26日作出一审判决,判决xx公司于本判决生效之日起十日内支付任某某以6,664,050元为本金,自2017年3月1日起至2018年3月31日止,按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算的逾期办理房地产权证的违约金。一审判决后,任某某及xx公司均不服,提起了上诉。该案现在二审审理中。

以上事实,由原告提供的《上海市商品房预售合同》、签购单、客户回单,被告提供的《个人商业用房贷款合同》、审批记录及详细记录、备案证书及明细表等证据及当事人的陈述予以证实。

本院认为,原告xx公司与被告任某某签订的《上海市商品房预售合同》,系双方当事人的真实意思表示,合同依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定,合同当属有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中,原告xx公司要求被告任某某支付逾期付款违约金61,383元。经查,被告任某某于2016年8月23日与某银行及原告xx公司订立《个人商业用房贷款合同》,约定被告任某某向某银行借款1,700,000元,原告xx公司作为该借款的保证人。又查,原告xx公司已于2016年12月13日收到了上述银行贷款。贷款的差额部分,被告任某某亦在合理期限内支付给了原告xx公司。在上述借款合同中,xx公司是作为该份借款合同的保证人,对上述借款合同的订立时间、银行预估放款时间都是明知的。因此,即便上述贷款晚于预售合同约定的付款期限,也并非系被告任某某的原因所致,故本院认为原告xx公司无权要求被告任某某承担此项逾期付款违约责任。综上,原告xx公司要求被告任某某支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,判决如下:

驳回原告上海xx房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费1,334.58元,由原告上海xx房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。