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施某某、施某2与李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:施某某,男,汉族,住上海市宝山区。

原告:施某2,女,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:李某,女,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告施某某、施某2与被告李某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告施某某即施某2的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告李某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加第一次庭审,第二次庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告施某某、施某2向本院提出诉讼请求:1、被告李某返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元;2、被告李某赔偿中介费损失2万元;3、被告李某赔偿总房价款20%的违约金,即743,000元。事实和理由:2018年12月15日,施某某、施某2与李某就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》,李某将系争房屋出售给施某某、施某2,总价3,715,000元。2018年12月25日,李某与施某某又签订《补偿协议》。协议约定,施某某于2018年12月31日前支付定金20万元,过户当天支付房款100万元,剩余房款2,515,000元进入资金监管中心。施某某、施某2依约支付了定金,但李某以各种理由推脱不履行合同义务。后得知系争房屋被宝山法院查封,李某在明知系争房屋已涉诉的情况下未如实告知施某某、施某2真实信息,显然是欺诈行为。2019年2月19日,施某某、施某2发现李某将系争房屋以总价395万元的价格在链家网再次挂牌出售。故施某某、施某2为维护自身权利,向法院提起诉讼。

被告李某辩称,请求法院驳回原告施某某、施某2的全部诉讼请求。理由如下:1、施某某、施某2没有按照居间协议约定支付房屋首付款,其发出的解除合同通知已通过中介送达给对方;2、李某没有隐瞒房屋抵押事实,施某某、施某2只要按照时间支付首付款,李某有能力注销抵押;3、虽然李某将系争房屋在链家网上挂牌,但没有与任何人再签订房屋买卖合同,故不存在一房二卖情形。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2018年12月15日,李某(甲方)与施某某、施某2(乙方)、上海思拓房地产经纪有限公司(丙方,以下简称“思拓房产”)就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定,甲方将系争房屋出售给乙方,总价3,715,000元;系争房屋设有抵押,抵押金额367万元;乙方于签订买卖合同当日支付房款20万元(含定金)、2019年1月31日前支付房款100万元(以实际抵押贷款到账为准)、2019年4月15日前支付房款148万元、于银行发放贷款后支付房款100万元、于房屋交付并办妥物业更名手续当日支付房款35,000元;甲乙双方应于贷款审核通过、抵押注销后十日内(最晚不得晚于2019年5月30日);一方未按本协议约定履行,其行为视为违约,守约方有权要求违约方按每日总房价的0.05%承担逾期违约金后继续履行,违约方逾期不履行超过15日的,守约方有权要求单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。2018年12月25日,双方又签订《补偿协议》。约定,乙方于2018年12月31日前支付甲方定金20万元,乙方于过户当天支付房款100万元,剩余房款2,515,000元走房产交易中心指定资金监管。

2018年12月15日,乙方支付甲方定金5万元。2018年12月25日,乙方支付甲方定金15万元。甲方分别出具了收款收据。

2018年12月25日,施某某向思拓房产支付佣金2万元。

2019年1月15日,系争房屋被本院司法查封。2019年4月10日,系争房屋被本院轮候查封。

2019年2月20日,李某向思拓房产发告知书称,施某某、施某2未按合同约定在2019年1月31日前支付首付款100万元,守约方有权单方解除合同并追究违约责任。

审理中,施某某、施某2向本院提供了系争房屋在网上的挂牌信息,挂牌价格分别为390万元、395万元、420万元。施某某、施某2表示系争房屋目前价格在430万元至440万元之间,李某表示系争房屋目前价格大概在380万元。

本院认为,原被告双方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》对房屋的坐落、价格、房款支付、过户等交易条款均有明确约定,双方虽未另行签订房屋买卖合同,但已构成房屋买卖合同关系。李某在签订上述协议后,未及时将系争房屋上设立的抵押予以涤除,且李某因其他纠纷涉案,导致系争房屋被法院查封。李某的行为已构成根本违约,施某某、施某2有权解除合同,主张违约责任。李某向思拓房产发告知书称施某某、施某2未在2019年1月31日前支付首付款100万元构成违约,而双方在《补偿协议》中约定于过户当日支付房款100万元。因此,其上述抗辩意见没有依据,本院不予采纳。

合同解除后,李某应当将定金20万元返还给施某某、施某2。关于违约责任,双方在协议中约定违约方应支付总房价20%的违约金743,000元,该约定于法不悖,但考虑到施某某、施某2仅支付定金,本案中主张合同整体违约金合理性不足,而且李某明确违约不履行时房价涨幅尚小,故本案中酌情以总房价的10%确定违约金。至于施某某、施某2主张的中介费损失2万元,其相应的损失已在违约金中弥补,故该诉请本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定,判决如下:

一、解除原告施某某、施某2与被告李某就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《补偿协议》;

二、被告李某于本判决生效之日起十日内返还原告施某某、施某2购房定金20万元;

三、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告施某某、施某2违约金371,500元;

四、驳回原告施某某、施某2的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取6,615元,由被告李某承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。