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李某某与刘某某、刘某2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市闵行区人民法院

民事判决书

原告:李某某,女,汉族,户籍地上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:刘某某,女,汉族,住上海市静安区。

被告:刘某2,男,汉族,户籍地上海市静安区。

共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市闵行区联航路XXX号XXX幢西楼第三层01室。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告李某某与被告刘某某、刘某2房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月14日立案后依法适用简易程序进行审理。诉讼中经原告申请,本院通知上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)作为本案第三人参加诉讼,分别于2019年4月26日、同年5月20日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告刘某某暨被告刘某2委托诉讼代理人、第三人xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某向本院提起诉讼请求:1.要求两被告配合办理闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋产证,第三人履行协助办理义务;2.要求两被告在办出上述房屋产权证后将该房屋过户至原告名下;3.要求两被告按照合同约定赔偿原告逾期履约违约金,以总房价每日千分之五为标准,自2016年11月14日起计算至实际办理产证之日止;4.要求两被告退还原告代付的维修基金3,100元。

事实和理由:原告通过中介居间向两被告购买了由被告拆迁安置而来的闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。双方于2016年9月4日签署《出售转让合同(动迁房预售预购合同)》,合同约定系争房屋总价为185万元。合同签署次日,原告即支付定金2万元,被告刘某某出具了定金收据,其后原告又于同年9月6日支付房款148万元,被告刘某某出具购房款收据。双方约定剩余房款35万元,房款产权证办出当日支付20万元、过户当日支付15万元。2016年9月6日,两被告将系争房屋交付原告并由其居住使用至今。中介在2016年11月初告知原告系争房屋可以办理小产证手续,其后原告并未收到产权证,后来原告得知产证无法办理。根据政策,目前系争房屋已符合上市交易条件,原告为维护自身权益,故诉至法院。

被告刘某某、刘某2辩称,其同意原告第一、第二、第四项诉讼请求,但不同意赔偿原告违约金。两被告通过动迁安置获得闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋,其委托中介公司全权处理房屋过户相关手续。房屋至今未过户的原因,是由于开发商开具的商品住宅维修基金交款通知上将系争房屋的房屋面积与邻室(即303室)的房屋面积搞错,系争房屋304室的建筑面积应该是77.14平方米,而维修基金交款通知及上载的面积是75.75平方米(实际是303室的面积),导致维修基金的金额错误,因此无法过户。中介公司业务员发现缴纳维修基金错误后,多次前往物业公司及第三人xx公司位于一品漫城的办公场所要求协助更正,但被告知需要邻室业主缴纳维修基金后才能一并纠正,然邻室业主经被告多方联系其缴纳未果,故产权证无法办理的原因不在原告而在开发商,故不同意赔偿原告违约金。

第三人xx公司述称,其同意协助两被告办理房屋产权手续,但房屋维修基金错误导致本案系争房屋无法过户的责任不在于第三人。首先,其系基于政府相关部门提供的房屋信息制作的维修基金单据,单据错误可能是房屋面积原始信息录入错误导致的;其次,即使维修基金错误,被告可在开具维修基金缴纳单据后90天内向相关部门提出申请予以更正,而原告却代被告支付了维修基金;最后,被告及其代理人未积极有效地向相关单位进行沟通协商,存在重大过错,故应对不能及时办理小产证负有主要责任,直至本次诉讼第三人才得知系争房屋的维修基金金额错误,事发近三年来被告未曾向其提出要求纠正,也未采取积极有效的止损措施。综上,责任在于原、被告,第三人不应承担由此产生的损失。

经审理查明,2016年被告刘某某、刘某2等人居住的原闸北区民德路XXX号被列入民德旧城区改造拆迁范围。2016年2月1日,两被告与动迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(民德基地)》。同年3月18日,两被告签署《配套商品房供应单》,其中约定二人安置房屋为闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室,建设面积为77.14平方米。同年4月22日,第三人xx公司(卖方、甲方)与两被告(买方、乙方)签订《上海市商品房出售合同》,约定两被告向第三人购买永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋,房屋建筑面积为77.14平方米。

2016年9月4日,被告刘某某、刘某2(出卖方、甲方)与原告李某某(买受方、乙方)签订《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》一份,合同约定:“甲方刘某某、刘某2与上海市政府动迁办所签署《动迁补偿协议》,于2016年已取得永颂路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套,并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续,为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积77.14平米(具体以产证面积为准),该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产产权证》”。关于房屋转让价款及房屋价款付款时间,合同第一、第二条约定:“甲、乙双方经协商,一致同意该房屋转让价款为1,850,000元整(大写壹佰捌拾伍万元整)。甲、乙双方约定,乙方将上述该房屋价款分四次支付予甲方,具体付款以及金额如下:1、乙方于2016年9月10日前向甲方支付定金人民币20,000元整;2、乙方于2016年9月10日前向甲方支付房款人民币1,480,000元整;3、乙方于收到权利人为甲方的产证当日向甲方支付房款人民币200,000元整;4、乙方于交易过户当天向甲方支付余款人民币150,000元整。”关于产证办理,合同第五条约定:“甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的30日内办理好此证并将产证原件交予乙方保管,甲方不得以任何理由拖延,每逾期一天将承担总房价款千分之五的违约金,乙方将从尾款中扣除;甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用,否则甲方将按第十二条甲承担违约责任。”

2016年9月6日,原告向被告刘某某支付定金2万元,被告刘某某出具收据。同年9月19日,原告向被告刘某某支付房款148万元,被告刘某某出具收条。同日,两被告向原告交付系争房屋,系争房屋由原告居住使用至今。

2016年10月11日,两被告、第三人分别委托案外人张玲玲办理系争房屋产权登记相关手续,并签署书面委托书。期间,原告应中介人员的要求于同年11月14日向案外人张玲玲支付3,100元用于缴纳系争房屋的维修基金。同年11月15日,被告刘某某前往办理房屋产权登记相关手续,后因缴纳商品住宅维修基金金额错误致使系争房屋产权至今未予办理。

另查明,系争房屋现登记于第三人上海xx房地产开发有限公司名下,核准登记日期为2015年3月31日。

上述事实,由当事人提交的出售转让合同、定金收据、转账凭证、房屋拆迁补偿安置协议(民德基地)、配套商品房供应单、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证,具有真实性,且与本案相关联,本院确认其证据效力。

本院认为,本案系争闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告刘某某、刘某2动迁所得,两被告作为被安置对象,可对系争房屋进行相应的处分。两被告经与原告协商一致现就系争房屋签订《上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》,该协议系双方当事人真实意思表示,于法不悖、属合法有效,双方当事人均应按约履行各自义务。关于原告主张房屋产权变更登记手续之相关诉讼请求,两被告及第三人均同意予以协助,且现系争房屋限制交易期已满,已经具备过户条件,各方当事人应当积极协助配合、妥善排除障碍、防止损失过大、及时履行相关过户手续,故原告相关诉讼请求本院予以支持。

本案的争议焦点在于,两被告是否构成违约以及若构成违约所造成的损失应当如何认定。

关于两被告是否构成违约,根据法律规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与两被告就系争房屋交易过程中两被告的办理产证义务进行了明确约定,两被告应当依约履行。根据在案的商品住宅维修基金收款凭证、商品房出售合同及发票等证据及当事人的陈述可以证实维修金基金金额存在差错的事实,该差错虽非两被告的原因导致,但其作为房屋所有人应当在办理产权登记过程中尽到审慎注意义务,并敦促其代理人对明知的差错予以积极纠正,事实上该差错亦非无法纠正和弥补,故两被告应当承担一部分民事责任。根据合同相对性原则,即便非两被告的原因构成违约的,亦应当向原告承担违约责任。两被告与第三方之间的纠纷,两被告可依照法律规定另行主张。

关于损失费用如何认定,根据法律规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案系争房屋系动迁安置房,其过户须满足一定的时间限制,原告作为买受人应当予以充分知晓并分担相应风险。双方约定被告在相关机构通知其可以办理产证后须在规定时间内办出产证并将上述房屋产权证原件交于原告保管,该交付证件原件的行为不同于房屋交易过程中履行不动产产权变更登记手续等主给付义务,且原告亦未就该期间延迟交付产权证的行为本身产生实际损失进行充分举证,原告据此主张自2016年11月14日起算违约金,本院实难支持。考虑本案系争房屋无法过户的主客观原因,根据公平原则和诚实信用原则予以考量,以原告实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等综合因素,酌定由两被告赔偿原告3万元。本判决作出之日起至产证实际办出之日止之间的违约金,可由双方当事人另行协商解决,若协商未果原告可另行起诉。两被告自愿返还原告代为支付的维修基金3,100元,与法不悖,本院予以准许。系争房屋剩余房款35万元原告应当继续依约履行,若原告未支付的,两被告可另行主张。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

一、被告刘某某、刘某2于本判决生效之日起十日内办理将上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利登记至被告刘某某、刘某2名下的手续,第三人上海xx房地产开发有限公司予以协助;

二、被告刘某某、刘某2于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助原告李某某办理将上海市闵行区永颂路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利过户登记至原告李某某名下的手续,过户所需各项税费由原告李某某负担;

三、被告刘某某、刘某2于本判决生效之日起十日内支付原告李某某3万元;

四、被告刘某某、刘某2于本判决生效之日起十日内返还原告李某某3,100元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计人民币10,725元、保全费5,000元,合计15,725元,由被告刘某某、刘某2负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。