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沙某某、沙某某与上海xx置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市青浦区人民法院

民事判决书

原告:沙某某,男,回族,户籍地上海市普陀区。

原告:沙某某,女,回族,户籍地上海市普陀区。

上列两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

上列两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx置业有限公司,住所地上海市青浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告沙某某、沙某某诉被告上海xx置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月16日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。本案于2019年6月21日公开开庭进行审理,两原告共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。被告上海xx置业有限公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告沙某某、沙某某向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》;2、判令被告返还购房款人民币(以下币种均为人民币)65万元;3、判令被告支付解约违约金48,750元(原告参照判例自愿将违约金标准调整为已付款的7.5%);4、判令被告赔偿利息损失(以本金65万元为基数,按照年利率4.75%的标准,自2016年4月17日计算至实际归还日止)。事实与理由:原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买位于上海市青浦区重固镇崧建路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告已经支付65万元房款。按照合同约定房屋交付的标准是“办理了房地产初始登记,取得新建商品房房地产权证(大产证),甲方对该房屋设定的抵押已注销”。但是房屋至今没有办出大产证,没有注销抵押登记,导致原告没法办理小产证,无法取得房屋所有权,无法实现合同目的,已构成根本违约。因此,原告要求解除合同、返还房款,并要求被告承担违约责任,故起诉至本院。

被告上海xx置业有限公司发表书面答辩意见,称同意解除双方的合同,也同意返还原告的购房款并支付相应的解约违约金,但不同意支付利息损失。原告既主张解约违约金又主张同期银行利息,没有法律和事实依据,二者只能择一。被告因逾期办理大产证已支付原告违约金35,380元,此款应当从解约违约金中予以扣除。

经开庭审理查明:2016年5月7日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,合同第二条约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区重固镇崧建路688弄《上海国际建材家居品牌中心》4号811室房屋,政府批准的规划用途为办公。房屋建筑面积暂测73.61平方米。第三条约定乙方购买房屋每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为15,351.75元,总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为113万元。第十条约定该房屋的交付必须符合:办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。第十一条约定甲方定于2016年12月31日前将房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天,乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的15%,在退还房价款时一并支付给乙方。第二十条约定,甲乙双方单方解除合同的,在单方解除合同以前,对方已按合同约定支付违约金的,支付的违约金金额应在本合同约定的赔偿金额中扣除。合同附件一约定2016年5月7日与甲方签约并付首付房款61万元,于2016年7月30日前支付房款52万元等。

同日,原告与被告签订《备忘录》,约定被告免费赠送装修,并对住宅室内装修和住宅配套设施标准进行了约定。

原告于2016年3月19日、2016年4月16日共支付65万元。被告向原告开具了61万元的发票。

2016年1月15日,上海市闵行区市场监督管理局向被告出具《行政处罚决定书》,认定被告在上海东方广播电台投播的广告中宣传的“摩登蜂巢45到117平米酒店式公寓”与事实不符,实际核准的房屋类型为“店铺”或“办公楼”等非居住类商业房地产,决定对被告进行处罚,责令停止发布广告并罚款等。

2017年7月5日,被告出具《摩登蜂巢退房方案》,表示业主提出解除购房合同要求退房的,被告同意退房并全额返还已支付的房款及同期银行贷款利息。业主愿意继续履行合同的,被告将继续履行合同,办理房屋交付手续。

2017年8月28日,被告出具《告业主书》,对于延期取得房屋大产证,我司将支付相应的违约金,2017年9月1日起陆续支付2017年7月1日-8月31日违约金,剩余违约金以实际取得大产证后另行结算并支付。

2017年9月9日,被告出具《承诺书》,就青浦区崧建路688弄摩登蜂巢4、5、6、7号楼大产证未按期办理情况,争取于2017年10月31日前办理出大产证,如在上述日期未办出大产证,被告承诺:1、2017年9月1日至2017年10月31日的逾期违约金按照已付房款的日万分之一计算,并于2017年11月30日前支付完毕;2、2017年11月1日起违约金按已付房款的日万分之二计算,依此类推,每延迟一个月,违约金在上月日赔付率基础上递增日万分之一,递增至日万分之五后不再递增,统一以已付房款的日万分之五计算,支付至大产证实际办理之日;3、2017年11月1日后的逾期违约金应于次月的30日前支付。

2019年4月1日,原告向被告寄送解除合同通知书,通知被告因被告逾期交房超过180天,原告有权解除合同,请被告在收到本解除通知之日起,将原告支付的65万元房款退还给原告,并以65万元为本金,从2016年4月17日开始,按照4.75%年利率,支付原告利息损失以及97,500元的解除合同赔偿金。被告于2019年4月9日收到该解除通知书。

以上查明的事实,由原告的陈述,上海市商品房预售合同、备忘录、付款凭证、购房收据、行政处罚决定书、摩登蜂巢退房方案、承诺书、解除合同通知书等证据予以证明,并经庭审出证,本院予以确认。

审理中,原告确认被告因逾期办理大产证已支付原告违约金35,380元。

根据庭审查明的事实,本院认为:原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示,未违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按约履行。根据合同约定,房屋交付必须满足取得大产证的条件,然被告至今未取得大产证,故被告未能按照合同约定将房屋交付原告,原告有权按照合同约定行使解除权。被告于2019年4月9日收到原告的解除合同通知书,故本院认定合同于该日解除。合同解除后,被告理应将原告支付的钱款退还原告。原告按照中国人民银行贷款利息主张利息损失的同时主张违约金,无法律依据。原告自愿参照以往判例将违约金标准调整为7.5%,于法无悖,本院予以确认。根据合同约定,被告已支付的违约金应当在合同约定的赔偿金额中扣除,故被告已支付的35,380元应当在合同解除违约金中扣除。被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为,应承担由此而引起的法律后果。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、原告沙某某、沙某某与被告上海xx置业有限公司于2016年5月7日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年4月9日解除;

二、被告上海xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告沙某某、沙某某购房款人民币65万元;

三、被告上海xx置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沙某某、沙某某违约金人民币13,370元;

四、原告沙某某、沙某某的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币11,706.10元,减半收取计人民币5,853.05元,由原告沙某某、沙某某负担人民币342.25元,被告上海xx置业有限公司负担人民币5,510.80元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。