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夏某某与施某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:夏某某,女,汉族,户籍地上海市静安区,现住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:施某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:朱某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:上海xx房地产开发有限公司,注册地上海市浦东新区曹路镇顾曹路XXX号XXX室,主要经营地上海市宝山区共和新路XXX号XXX-XXX室。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:施某2,男,汉族,住上海市浦东新区上钢一村***号***室。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:刘某某,女,汉族,住上海市闵行区宾川路***弄***号***室。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告夏某某与被告施某某、朱某某、第三人上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)、施某2、刘某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告夏某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告施某某、第三人刘某某到庭参加诉讼。第三人xx公司经传票传唤无正当理由拒不到庭,进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告夏某某向本院提出诉讼请求:1.判令第三人xx公司协助两被告办理将上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产权登记在两被告名下的手续;2.两被告继续履行2013年8月5日签订的《动迁房安置合同(买卖合同)》,在取得上述房屋产权后协助原告,将位于上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。事实和理由:2012年10月20日,原、被告双方签订《动迁房预售预购合同》,约定原告从被告处购买系争房屋。双方约定购房价格为70万元,并约定于房屋交易限制期满后共同前往交易中心办理过户手续。合同签订后,原告按照约定履行合同义务,支付相应款项,现已经支付56万元。被告签约后即将系争房屋交付原告,原告一直居住至今。2018年12月,系争房屋限制交易期间居满,原告多次催促被告要求办理过户手续但均遭拒绝。原告无奈之下起诉至贵院,请求依法支付原告的诉讼请求。

被告施某某、朱某某辩称,同意原告的诉讼请求,但不同意承担诉讼费。两被告在按正常流程履行合同,维修基金也是在2018年11月、12月左右才领到。原告催促被告施某某,被告施某某向原告说明了原因,第三人刘某某不同意进行买卖。被告施某某尚未与原告夏某某见面沟通,仅是在领到维修基金发票后与原告夏某某通过电话,谈到价格,原告夏某某说其爱人做血透,她在忙,挂断电话了。

第三人施某2述称,同被告施某某、朱某某辩论意见一致。

第三人刘某某述称,其不知道系争房屋出售事实。大概在2013年、2014年,其母亲让其在产证上加其名字。其向被告要求产证上加其名字,但是被告一直拖延,最后大概在2014年左右,被告说系争房屋已经出售。其就与被告吵架了,其于2014年就回娘家了,其要求离婚。

第三人xx公司未作陈述。

本院经审理认定事实如下:

被告朱某某与第三人施某2原为夫妻关系(2001年7月19日登记离婚),生育一子被告施某某。被告施某某与第三人刘某某系夫妻关系。

2008年7月14日,被告施某某与案外人上海浦东工程建设管理有限公司、上海千众房屋动拆迁有限公司签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。该协议明确被安置人为被告施某某、被告朱某某、第三人施某2、第三人刘某某四人。系争房屋来源于该动迁安置所得。

2008年7月21日,被告施某某向上海千众房屋动拆迁有限公司提交一份申请书,主要内容为:经家庭内部协商,产权人(租赁)同意直接将系争房屋安置到业主被告施某某、第三人施某2,家庭成员被告施某某、第三人施某2名下。

2013年7月24日,原告夏某某向被告施某某支付定金2万元。

2013年8月5日,在第三人施某2在场的情形下,原告夏某某(乙方、买受方)与被告施某某、被告朱某某(甲方、出售方)签订一份《动迁安置合同(买卖合同)》。在该合同中,第一条约定,由乙方购买甲方的系争房屋。第二条约定,甲方及本房屋的所有共同人,明确表示同意将本房屋所有权转让给乙方。第三条约定,乙方应付给甲方购房款70万元。付款方式按以下约定执行:第一笔款项(定金)于2013年7月24日前支付,金额为2万元。第二笔款项于2013年8月5日前支付,金额为38万元。第三笔款项于2013年10月17日前支付,金额为16万元。第四笔款项于甲乙双方去房产交易中心过户当日支付,金额为14万元。第五条约定,费用承担:甲方办理本房屋产证之前所需费用由甲方承担;房屋交易过程中产生的交易税费由乙方承担。第十一条约定,在本房屋可以过户给乙方1个月内,如甲方无法按本合同执行约定,乙方单方有权利向人民法院诉讼,由法院判定强行过户给乙方。

2013年8月5日,原告夏某某向被告施某某支付购房首付款38万元。

2013年10月28日,原告夏某某向被告施某某支付第二笔款项16万元。

2013年年底,原告夏某某入住系争房屋。

2016年1月11日,系争房屋产权人(大产证)登记为第三人xx公司。

另查,被告出售系争房屋的目的在于被告施某某岳父申请经济适用房所需资金。系争房屋的配套商品房供应单显示,系争房屋的购房人确定为被告朱某某。

再查,第三人刘某某与被告施某某目前还保持婚姻关系,未向法院提起离婚诉讼。此外,被告施某某自述,2014分居前,其与第三人刘某某居住在上海市浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室。2014年分居后,第三人刘某某居住在闵行区。第三人刘某某自述其在闵行区工作。

为了确保合同的履行,原告夏某某自愿将剩余房价款14万元缴纳到人民法院代管款账户。

以上事实,由原告提供的不动产登记簿、《动迁安置合同(买卖合同)》、收款收据、转账记录、物业公司证明、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、结婚证、离婚证、申请书、被告施某某提供的配套商品房供应单以及原、被告、第三人陈述等在案佐证。

本院认为,本案的争议焦点在于原告夏某某与被告施某某、被告朱某某签订的《动迁安置合同(买卖合同)》能否履行?即第三人施某2、第三人刘某某对于两被告出售系争房屋的事实是否知情并推定其同意?第一,对于第三人施某2来说,因其在签约现场未作否认表示,应视为同意两被告出售系争房屋的行为。第二,对于第三人刘某某来说,其一,两被告出售系争房屋的目的在于被告施某某岳父申请经济适用房所需资金,由此可推定,系争房屋出售前、出售时第三人刘某某知情。其二,退一步说,据第三人刘某某自述其在出售系争房屋后、约在2013年、2014年才获知系争房屋出售事实,截至原告夏某某起诉,也有五年有余,其也未向原告夏某某提出异议主张,也可推定第三人刘某某早已知情两被告出售系争房屋的事实且长时间持续处于“不作否认表示”状态,应视其同意两被告出售系争房屋。其三,关于第三人刘某某自述其与被告施某某从2014年分居的主要理由是因被告擅自出售系争房屋的情形,但无充分证据予以印证夫妻俩之间因此关系而恶化,本院难以采信。第三,从配套商品房供应单显示系争房屋购房人确定为被告朱某某来看,第三人施某2、第三人刘某某均认可系争房屋的产权归被告朱某某所有,故,被告朱某某有权处分系争房屋。综上,对于原告夏某某与被告施某某、被告朱某某签订的《动迁安置合同(买卖合同)》的行为,第三人施某2、第三人刘某某知情并推定其同意,原告夏某某与被告施某某、被告朱某某签订的《动迁安置合同(买卖合同)》应当继续履行。

合同签订后,原告夏某某按约向被告施某某支付了定金及房款56万元,被告施某某、被告朱某某交付了系争房屋。系争房屋的大产证和动迁安置协议同时满三年的时间为2019年1月11日,即自2019年1月11日起可以办理过户手续。但是,被告施某某、被告朱某某却未按约定的期间内将系争房屋过户给原告夏某某,所以,被告施某某、被告朱某某是违约方。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告夏某某要求第三人xx公司、被告施某某、被告朱某某协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求,本院予以支持。原告夏某某已向法院代管款账户缴纳购房款尾款14万元,本院予以确认。第三人xx公司经本院依法传唤未到庭,视为放弃自身相关权利,本院依法缺席审判。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定,判决如下:

一、第三人上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告施某某、被告朱某某办理将上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至被告朱某某名下的手续;

二、被告施某某、被告朱某某于第三人上海xx房地产开发有限公司完成上述义务之后十日内协助原告夏某某办理将上海市浦东新区金钻路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告夏某某名下的手续;

三、原告夏某某于被告施某某、被告朱某某完成上述第二项义务后当日向被告施某某、被告朱某某支付购房款尾款14万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,800元,减半收取计5,400元,保全费5,000元,共计10,400元,由被告施某某、被告朱某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。