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上海xx实业有限公司与上海xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:上海xx实业有限公司,住所地上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告上海xx实业有限公司诉被告上海xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月13日立案受理,依法适用简易程序,于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求:判令被告支付原告已付房款本金人民币2,260,566.50元(以下币种均为人民币)自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房违约金(其中,自2016年9月1日起九十日内,按日1?的标准计算;第九十一日起至实际交房之日止,按日2?的标准计算);判令被告按日0.5?的标准,支付原告本金2,260,566.50元,自2016年12月1日起至实际办出“大产证”之日止的逾期办理大产证的违约金;诉讼费由被告承担。

事实与理由:2015年9月7日,原告向被告购买位于上海市浦东新区周浦镇康沈路1483弄《兴宸苑和富广场》82号1层1层室房屋,建筑面积48.98平方米,总价款4,521,133元。为此,双方签订《上海市商品房预售合同》,合同中约定:被告应于2016年8月31日前交付房屋,如逾期交房超过九十日的,前九十日按已付房款的日1?的标准支付违约金,超过九十日的部分按已付房款的日2?的标准支付违约金;被告应于2016年11月30日前办理出“大产证”,否则需按已付房款的日0.5?的标准支付违约金。合同签订后,原告按约支付了50%房款,但被告未按约交房,也未在约定期限内取得“大产证”,原告则依法行使不安抗辩权,停止向被告继续支付尚余房款。现原告起诉来院,要求被告支付逾期办理大产证、逾期交房违约金、负担诉讼费。

另,上述《上海市商品房预售合同》后附的《补充条款一》中关于“违约金总额最高不超过合同总价的5%”的格式条款,应认定为无效条款。

被告未应诉答辩,亦未提供证据材料。

经审理查明:2015年9月7日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定:被告将坐落于上海市浦东新区周浦镇康沈路1483弄《兴宸苑和富广场》82号1层1层室房屋转让给原告,暂测建筑面积48.98平方米,暂定转让总价为4,521,133元;被告应于2016年8月31日前交付房屋,如逾期交房超过九十日的,前九十日按已付房款日1?的标准支付违约金,超过九十日的部分按已付房款日2?的标准支付违约金;被告承诺于2016年11月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),否则需按已付房款日0.5?的标准支付给原告逾期办证违约金。合同还就其它权利义务进行了具体约定。上述《上海市商品房预售合同》后附的《附件一》中又约定:原告应于2015年9月10日前支付首期房价款2,260,566.50元,余款于2016年12月15日前付清。上述《上海市商品房预售合同》后附的《补充条款一》中又约定:被告可以延期交付该房屋的其它原因为:政府法规或行政命令的改变而引致的延误;为配合市政建设及市政配套而引致的延误;因战争、社会动乱、建筑或运输行业性大罢工、火灾等不可抗力而引致的延误;施工过程中的异常技术问题;原告未依约付清房款及其它法律及合同约定由原告承担的费用;若被告应向原告交付该房屋的期限,因不可抗力或上文列明之原因而延期的,被告不需因延期向原告交付该房屋承担任何责任,且《上海市商品房预售合同》中所适用的有关被告应交付该房屋之期限,也应顺延;原告确认,被告按本合同约定承担违约责任时,违约金总额最高不超过合同总价的5%。2016年1月20日,被告书面通知原告变更收款账户并明确:“因变更收款账户带来的贵公司付款时间延迟的情况,本公司承诺不予追究贵公司的违约责任。”。原告实际于2015年9月18日,向被告付款2,260,566.50元,并由被告向原告开具了金额为2,260,566.50元的收款《收据》。

另查,(2017)沪0115民初80524号案件生效判决认定:2018年1月17日,上海市浦东新区建设工程安全质量监督站出具证明证实,由上海xx房地产开发有限公司承建的周浦镇15号地块(涉案房屋所在地块建筑项目),至今未办理验收备案手续。该地块建设工程施工许可证上显示建设单位,为上海xx房地产开发有限公司。

再查,至2019年6月12日止,上海市住房和城乡建设管理委员会网站无涉案建筑项目办理竣工验收备案的公示信息。

以上事实,由原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、付款凭证、被告《关于变更收款账户信息的说明》、庭审笔录等证据佐证。

本院认为:原、被告签订的《上海市商品房预售合同》依法成立,双方均应恪守。合同签订后,原告按约履行了付款义务。根据已生效判决及相关网站公示情况,本院可以确认,被告未能在约定的期限内办出“大产证”、办理交房手续;被告的行为显已构成违约,理应按约承担违约责任。现原告按合同约定的起算日期和计算标准、以已付房款为本金,要求被告支付逾期办证违约金及逾期办理交房手续违约金的请求,符合法律规定,本院应予支持。就《上海市商品房预售合同》后附《补充条款一》中,关于“违约金总额最高不超过合同总价的5%”的约定是否应确定为无效条款一节,本案中的《上海市商品房预售合同》系被告提供的统一格式文本,故合同中的该条款应属格式条款;该条款在被告长期不履行相关义务的情况下,约定的“不超过合同总价5%”为上限的违约金总额,远远不足以补偿原告的实际损失。应依照法律关于格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效相关规定,认定“不超过合同总价5%”为上限的违约金条款为无效条款。因目前尚不能确定办出“大产证”、办理交房手续的具体时间,故逾期办理“大产证”及逾期办理交房手续的违约金,均暂计至本判决作出之日止。

被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为对其抗辩权的放弃,由此产生的法律后果由其自行承担。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,支付给原告上海xx实业有限公司自2016年9月1日至本判决作出之日止的逾期交房违约金;其中,自2016年9月1日起九十日内,以已付房款本金2,260,566.50元的日1?的标准计算;第九十一日起至本判决作出之日止,以已付房款本金2,260,566.50元的日2?的标准计算。

二、被告上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,按日0.5?的标准,支付给原告上海xx实业有限公司已付房款本金2,260,566.50元,自2016年12月1日起至本判决作出之日止的逾期办理“大产证”的违约金。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4,403.50元,已由原告上海xx实业有限公司预缴,由被告上海xx房地产开发有限公司负担;被告应于本判决生效之日起十日内,将此款缴纳至本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。