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黄某某与卢某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市闵行区人民法院

民事判决书

原告:黄某某,男,汉族,户籍地上海市黄浦区,现住上海市闵行区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:卢某某,男,汉族,户籍地江苏省启东市,现住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告黄某某与被告卢某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年12月4日立案受理后,依法适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告卢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某某向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2015年4月11日签订的《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》;2、被告返还原告已付房款人民币(币种下同)76万元;3、被告赔偿原告房屋差价损失141万元、装修费损失5万元。

事实与理由:2015年4月11日,原告通过中介居间介绍购买被告名下坐落于上海市永跃路XXX弄XXX号XXX室安置房屋(以下简称涉案房屋)。为此,双方签订了《动迁房预售预购合同》。涉案合同签订后,原告支付了全部房款76万元。因原告年迈,买房手续是委托儿子黄斌办理的。购买时,案涉房屋处于空置状态,没有权利瑕疵。但因涉案房屋是动迁安置房,根据政策,涉案房屋需到2017年9月才可以办理过户手续。原告于2015年4月23日开始装修涉案房屋,并于同年6月装修完毕后入住至今。2016年,原告的儿子接到被告电话,得知被告因有外债,涉案房屋被查封。原告知道后,即申请执行异议,后经一审、二审诉讼,原告的执行异议未获法院支持。涉案房屋将被法院拍卖,原、被告签订的《动迁房预售预购合同》确定无法履行。故原告为维护自身合法权益,诉至法院,提出上述诉请。

被告卢某某辩称,同意解除合同。因仅收到原告支付的65万元房款,故被告只同意返还65万元。被告同意赔偿原告5万元装修费损失。就房屋差价损失,被告不同意赔偿,不能把责任完全推到被告身上,被告也是真心实意出售房屋,但是谁也不想发生现在的事情。

经审理查明,涉案房屋系卢某某与上海市政府动迁所于2015年签署《动迁补偿协议》取得的动迁配套商品房。2015年4月11日,黄某某与卢某某经上海杰尚房地产经纪有限公司居间介绍,签订《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》一份,双方约定将涉案房屋以76万元转让给黄某某,卢某某于房屋交易限制期满后7日内买卖双方共同前往交易中心办理过户手续。后黄某某分次全部支付了该购房款。黄某某购房后即装潢并入住使用涉案房屋至今。根据上海市住房和城乡建设管理委员会《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》,涉案动迁安置房需到2017年9月才可以办理产权过户手续。

期间,案外人江忠以案外人张某某、卢某某(即本案被告)为被告向江苏省南通市中级人民法院提起民间借贷纠纷一案【案号(2014)通中民初字第xxxx号】。南通中院经审理并于2015年9月6日作出生效判决。后因张某某、卢某某未按期履行义务,江忠向南通中院申请强制执行,该院于2016年4月19日立案受理。2016年9月21日,根据申请执行人江忠的申请,该院查封了涉案房屋。同年12月19日,该院作出(2016)苏06执xxx号之二执行裁定,拍卖、变卖被执行人卢某某的涉案房屋及其附属设施。黄某某不服,提出执行异议,该院经审查后作出(2017)苏06执异xx号执行裁定,驳回黄某某的异议请求。黄某某不服该执行异议裁定,向该院提起执行异议之诉【案号(2017)苏06民初xx号】。南通中院认为,黄某某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其诉讼请求应予支持,故于2017年4月20日作出民事判决:不得执行涉案房屋及其附属设施。江忠不服该判决上诉至江苏省高级人民法院【案号(2017)苏民终xxx】。江苏省高级人民法院经审理认为,黄某某不能以签订《动迁房预售预购合同》,支付全部房款,并实际占有案涉房屋为由,阻却人民法院对于涉案房屋的执行。理由如下:一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定,涉案房屋于2016年1月16日经网签登记在卢某某名下,其后至南通中院2016年9月21日依法查封涉案房屋时,期间未发生不动产变更登记,涉案房屋的物权未发生变动。因此,黄某某虽然依据与卢某某所签订的《动迁房预售预购合同》并支付全部购房价款且实际占有使用涉案房屋,也仅是获得了对涉案房屋的物权期待权,并没有成为《中华人民共和国物权法》所指的涉案房屋所有权人。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,黄某某因购买登记在被执行人卢某某名下的涉案房屋所产生的物权期待权,如欲产生阻却人民法院对涉案房屋执行的效力,必须同时具备四个要件,缺一不可。2015年4月11日,黄某某与卢某某签订《动迁房预售预购合同》时,黄某某应当对卢某某仅持有涉案房屋的《动迁补偿协议》,暂未办理以卢某某为权利人的《上海市房地产权证》的情况是明知的,同时《动迁房预售预购合同》第三条载明:甲、乙双方在充分理解和接受涉案房屋的现状及风险基础上,愿意订立该合同。黄某某亦在起诉书中称“因该房屋系动迁安置房,设置了房屋过户限制期限,最早需到2017年9月12日才能办理产权过户手续”,在庭审过程中亦自认“动迁房价格便宜,财力只够买这样的房屋,当时动迁房买卖交易非常活跃”。由此可见,黄某某在签订《动迁房预售预购合同》购买涉案房屋时,对涉案房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的,但因为其价格便宜,遂采取容忍风险的态度与卢某某签订《动迁房预售预购合同》,其主观上具有明显过错。因此,黄某某不能以其对案涉房屋的物权期待权要求阻却人民法院的执行。……综上,江忠的上诉请求成立。故江苏省高级人民法院于2017年9月13日作出民事判决:一、撤销江苏省南通市中级人民法院(2017)苏06民初xx号民事判决。二、准予执行上海市永跃路XXX弄XXX号XXX室不动产及其附属设施。黄某某因不服江苏省高级人民法院作出的前述判决,向最高人民法院申请再审【案号(2017)最高法民申xxxx号】。最高人民法院于2017年12月18日作出民事裁定书,驳回了黄某某的再审申请。

后(2014)通中民初字第xxxx号案件恢复执行。江苏省启东市人民法院于2018年11月7日发布(2018)苏0681执恢xxx号公告,责令被执行人卢某某等人在该公告送达之日起,2018年1月15日前自觉从位于上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号1001室及地下49号车位、上海市永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋迁出,逾期将强制执行。

本案原告黄某某见此,遂以讼称事由诉至本院。本院于2018年12月11日向被告送达了本案应诉材料。

以上事实,由原告黄某某提供的《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》、(2017)苏06民初xx号民事判决书、(2017)苏民终xxxx号民事判决书、(2017)最高法民申xxxx号民事裁定书、(2018)苏0681执恢xxx号公告等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。

审理中,原告黄某某申请对涉案房屋的市场价值进行评估。对评估的价值时点,原告认为应以2017年9月为价值时点,而被告认为应以2018年12月为价值时点。后本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房屋2017年9月及2018年12月的市场价值进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2019年2月20日作出《房地产估价报告》。该报告记载涉案房屋于2018年12月31日的估价结果为198万元。2019年4月16日,上海大雄房地产估价有限公司又出具《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产市场价值咨询意见书》。该意见书记载涉案房屋于2017年9月1日的市场价值为217万元。为此次鉴定,原告预交评估费6,705元。对前述报告及意见书,原、被告均表示无异议,本院予以采纳。

本院认为,涉案《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》系双方当事人之真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定,属有效合同。双方当事人本应按约履行。作为出售方的卢某某,保障涉案房屋按约交付原告并能顺利过户至原告名下,系其主要义务。然实际因卢某某涉他案民事纠纷,涉案房屋面临被执行,原告亦积极通过提起案外人执行异议等方式主张权益无果,故原、被告之间就涉案房屋的买卖已无法履行。就涉案房屋买卖的无法履行,显然被告存在重大过错,原告依此要求解除涉案合同,于法有据,本院予以支持。鉴于原告系通过起诉的方式要求解除合同,本院亦于2018年12月11日向被告送达了本案应诉材料,故本院确认原、被告就涉案房屋签订的《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》于2018年12月11日解除。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故就原告已付购房款76万元,被告应全部向原告返还。至于被告辩称其仅收到65万元房款的意见,并无依据且与生效判决认定之事实相悖,本院不予采信。

就原告主张之房屋差价损失,本院认为,涉案合同系因被告的违约而解除,被告违约导致原告错过购房最佳时机,之后再行购房需要付出更大的经济成本,故原告主张差价损失,于法有据,本院予以支持。至于差价损失的具体金额,本院认为,首先,2017年9月,江苏省高级人民法院虽驳回了黄某某之诉请意见,但黄某某并未行使其解除权,直至2018年12月方通过诉讼要求解除,故本院认为涉案房屋的评估价应以2018年12月为价值时点进行估价。现根据鉴定单位提供的报告书,评估价与合同价相较,可知溢价为122万元。其次,虽然涉案合同系因被告的违约而解除,但原告黄某某在签订《动迁房预售预购合同》购买涉案房屋时,对涉案房屋将来数年内不能办理过户登记取得物权的风险亦是明知,仅因为其价格便宜,遂采取容忍风险的态度与卢某某签订《动迁房预售预购合同》,原告主观上亦存在过错,但原告的过错责任显然应轻于被告。故本院根据双方的合同履行情况认定被告承担80%的责任,原告承担20%的责任。结合溢价金额,被告应赔偿原告差价损失97.60万元。

就原告主张的装修费损失5万元,被告表示同意支付,此系被告的诉讼权利,本院予以准许。

至于评估费,因被告不予认可原告主张的涉案房屋差价损失124万元,故本院根据原告申请启动了评估程序。根据评估报告内容,涉案房屋的市场价值相较于原、被告签署时的约定价格确实有所上涨,且与原告所述相近,故该评估费应当由被告负担。

另鉴于涉案房屋仍为原告所占有使用,而涉案合同已解除,原告继续占有使用涉案房屋已无依据,故为避免双方之讼累并经双方之同意,本院予以一并处理。考虑到原告另寻他房仍需一定时间,故本院给予原告三个月的搬离时间。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、原告黄某某与被告卢某某于2015年4月11日签订的《上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》于2018年12月11日解除;

二、被告卢某某于本判决生效之日起十日内向原告黄某某返还购房款76万元;

三、被告卢某某于本判决生效之日起十日内向原告黄某某赔偿房屋差价损失97.60万元、装修费损失5万元;

四、原告黄某某应于本判决生效之日起三个月内搬离上海市闵行区永跃路XXX弄XXX号XXX室房屋。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计12,280元,由原告黄某某负担1,843元,由被告卢某某负担10,437元。评估费6,705元,由被告卢某某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。