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周某某与李某某、万某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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xx宝山区人民法院

民事判决书

原告:周某某,女,****年**月**日出生,汉族,住河南省。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:李某某,女,****年**月**日出生,汉族,住四川省江油市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:万某某,女,****年**月**日出生,汉族,住四川省江油市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:张某某,女,****年**月**日出生,汉族,住四川省江油市。

被告:张某2,女,****年**月**日出生,汉族,住四川省江油市。

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师

两原告共同委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师

第三人:xx银行股份有限公司xx宝山支行,住所地xx宝山区宝杨路XX号。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:xx公积金管理中心,住所地xx闵行区田林路***号科技绿洲*期*号楼。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告周某某与被告李某某、万某某、张某某、张某2、第三人xx银行股份有限公司xx宝山支行(以下简称“xx银行”)、xx公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月16日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告李某某(被告万某某的委托诉讼代理人,被告张某某、张某2的法定代理人)、第三人xx银行的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。第三人公积金中心经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告周某某向本院提出诉讼请求:1、被告协助原告将xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下;2、被告支付原告逾期过户违约金,以已付款人民币253万元(以下币种均为人民币)的日万分之五为标准,期限自2018年5月1日起至实际办理过户之日。事实和理由:2017年底,周某某通过

上海xx房地产经纪有限公司(以下简称“xx公司”)居间介绍购买张某3、李某某名下系争房屋,房屋总价390万元。2017年12月27日至2018年4月28日期间,周某某先后5次通过其本人和朋友账户转账给李某某、张某3253万购房款。嗣后,周某某与张某3、李某某于2018年4月2日签订《xx房地产买卖合同》,约定于2018年4月30日之前完成过户手续。合同约定办理过户期限届满后,张某3、李某某一直不予配合办理房产过户手续。2019年1月22日,张某3意外死亡。万某某系张某3之母,张某某、张某2系张某3之子女。

被告李某某、万某某、张某某、张某2辩称,同意周某某系争房屋过户的诉讼请求,但众被告无能力负担逾期过户违约金。

第三人xx银行述称,关于系争房屋过户问题,由法院依法裁决。关于系争房屋上的抵押权,请求法院予以保护,待涤除抵押后,第三人协助办理过户手续。

第三人公积金中心述称,借款人需首先结清贷款本息,涤除抵押权,系争房屋才能进行产权变更。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

张某3与李某某系夫妻关系,生育张某某、张某2。张德文(2002年10月16日死亡)与万某某系张某3之父母。张某3于2019年1月22日死亡。

2015年9月11日,张某3、李某某核准登记为系争房屋权利人,xx银行、公积金中心核准登记为系争房屋的抵押权人,商业贷款33万元,公积金贷款100万元。

2017年12月27日,经xx公司居间张某3、李某某与周某某签订《房地产买卖居间协议》,约定周某某以390万元价格购买系争房屋。

2018年4月2日,张某3、李某某(甲方)与周某某(乙方)签订《xx房地产买卖合同》,约定乙方以270万元价格购买系争房屋。合同第六条约定,甲、乙双方确认,在2018年4月30日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定,甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理:甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止……。另,周某某与张某3、李某某曾签订补充协议,约定就现有装潢、厨卫设备及附属设施周某某另行补偿张某3、李某某120万元。周某某共支付张某3、李某某房款253万元。

2018年6月5日,周某某核准登记为系争房屋抵押权人。

2018年6月12日,周某某与张某3签订《房地产交接书》,张某3将系争房屋交付给周某某。

2018年6月28日,系争房屋因(2018)沪0113民初xxxxx号案件被本院司法查封。审理中,周某某代张某3、李某某支付案外人郝明30万元解除了(2018)沪0113民初xxxxx号案件的司法查封。现系争房屋除因被本案司法查封外,其余查封均已解封。

审理中,周某某表示愿意代李某某等人偿还抵押权人剩余贷款,代偿款项不需要在本案中处理,并已将130万元付至本院代管款账户代管。

本院认为,周某某与李某某、张某3就系争房屋签订《xx房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。现双方之间合同已无履行障碍,周某某要求继续履行房屋买卖合同符合法律规定,本院予以准许。基于继续履行,周某某代为偿付第三人xx银行、公积金中心贷款符合法律规定,本院予以准许。周某某的抵押亦应当自行涤除。在抵押涤除之后,李某某、万某某、张某某、张某2应配合周某某办理系争房屋的产权过户手续。因周某某代张某3、李某某支付的涤除抵押及解封的相关款项已超过其应当支付给李某某一方的剩余房款,故周某某无需再支付余款部分。李某某等因未按照约定配合办理过户手续,周某某要求支付违约金符合法律规定,但其主张的违约金标准过高,结合合同履行情况、李某某过错程度等本案实际情况,本院调整为按照每日300元标准计算。万某某、张某某、张某2在继承张某3遗产范围内承担支付违约金的债务。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下:

一、原告周某某与被告李某某、“张某3”就xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《xx房屋买卖合同》及补充协议继续履行;

二、原告周某某于本判决生效之日起十日内,偿还第三人

xx银行股份有限公司xx宝山支行、

xx公积金管理中心剩余贷款本息(还款金额以第三人

xx银行股份有限公司xx宝山支行、

xx公积金管理中心于还款之日出具的流水账目为准);

三、被告李某某、万某某、张某某、张某2、第三人

xx银行股份有限公司xx宝山支行、

xx公积金管理中心于xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押借款清偿之日起十日内,办理xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续;

四、原告周某某于本判决生效之日起十日内,办理xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续;

五、被告李某某、万某某、张某某、张某2于上述抵押注销后十日内,将xx宝山区月城路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告周某某名下;

六、被告万某某、张某某、张某2(均在继承张某3遗产范围内)、李某某于本判决生效之日起十日内,按照每日300元标准支付原告周某某自2018年5月1日至上述房屋过户至原告周某某名下时的违约金。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取13,800元及保全费5,000元,由被告李某某、万某某、张某某、张某2负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于xx第二中级人民法院。