地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
周某某、王某某与上海xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:周某某,女,汉族,户籍地江苏省,现住上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告:王某某,男,汉族,住上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告周某某、王某某与被告上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年3月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周某某暨原告王某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告xx公司的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、请求被告支付逾期交房的违约金34,792.17元;2、请求被告支付逾期交房违约金利息(以34,792.17元为本金,按日万分之二的标准,自2018年1月1日计算至2019年1月31日止,之后的不主张);3、请求被告支付逾期办理大产证的违约金80,314.03元(按照总房价4,615,749元的日万分之一,自2017年10月1日计算至2018年3月23日,逾期174天);4、请求被告支付逾期办理大产证违约金的逾期付款利息(按照日万分之二的标准,自2018年1月1日计算至2019年1月31日止,之后的不主张)。事实和理由:2015年10月7日,原告就购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),与被告签订《上海市商品房预售合同》。根据合同约定,被告承诺于2017年7月1日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),同时补充条款约定,若被告未能按照合同约定的时间办出大产证,则原告同意再给予三个月宽限期,宽限期满后,若被告仍未能办理出大产证,则被告应以总房款的日万分之一为标准支付相应违约金。被告实际于2018年3月23日才取得大产证。故原告提出诉请如上。

被告xx公司辩称,被告欠付的逾期交房违约金的金额应该为31,508.49元,但不同意承担逾期付款利息;同意支付逾期办理大产证违约金,但不同意原告关于违约金的起算点及标准,利息亦不同意支付。大产证实际在2018年3月23日办出,根据房地产开发的操作惯例,房屋都是需要先行交房(入户许可)后才能办理大产证,有先后顺序。原来约定的大产证办理时间是根据交房日期往后计算180天得来的。事实上,交房逾期导致大产证也顺延申请和办理。被告之前就逾期交房违约金已经向原告出具了赔偿确认单,根据约定按月分期进行赔付,目前已经赔付了绝大部分。故被告认为原告主张的两笔违约金之间存在重复计算的问题。被告未能按期办理大产证并未对原告造成实际上的损失,且整个小区与原告情况相同的业主众多,被告在承受能力范围内需要对所有业主进行相应赔偿,据此原告主张的违约金标准过高,要求法院调整。被告认为本案比较合理的逾期办产证违约金的计算方法应该从2018年2月1日计算至2018年3月23日,共计50天,故逾期办理产证违约金应为22,979.81元。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院经审理认定事实如下:

2015年10月7日,被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》,约定房屋的总房价款暂定为4,615,749元,其中第十条约定,甲方承诺在2017年7月1日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得大产证,乙方有权单方面解除合同。在补充条款一第九条对合同第十条作出补充约定,即甲方若未能按照合同第十条约定按期办出大产证,乙方同意再给予三个月宽限期,宽限期结束,若甲方仍不能办出大产证,乙方同意继续履行合同,甲方自宽限期结束之日至办理出大产证之日止,甲方按乙方已支付总房价款的日万分之一向乙方支付违约金。被告实际于2018年3月23日取得不动产权证(大产证)。

还查明,被告曾向原告提供一份交房逾期赔偿结算确认单一份,写明承诺交房日期为2016年12月31日,交房逾期赔偿截至日期为2017年8月1日,赔付金额135,241.45元,并写明赔付款在2017年12月31日前赔付到位。

审理中,原、被告均确认,系争房屋实际总房价为4,615,749元。

关于原告主张的利息标准,其向法庭出示了xx公司于2018年3月16日发出的还款计划告知书,承诺违约金本息最晚于2018年9月30日前支付到账。违约金自2018年1月1日起开始计息,利息比率按银行同期的商业贷款利率支付,如未按照约定支付,则按日利率万分之二支付违约金利息。xx公司对真实性无法确认。

审理中,原告认为系争房屋实际交房日期为2017年8月3日,故在计算逾期交房违约金中,原告又增加了2天的违约金,按照总房价的万分之3.5计算,即每天1,615.51元。被告则认为以交房逾期确认单上赔偿截止日期为准。

本院认为,原、被告签订的《上海市商品房预售合同》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。关于逾期交房的违约金,双方既已确认赔偿结算确认单,那么双方对逾期赔偿计算截止日期为2017年8月1日予以确认,原告多加两天的主张,本院不予准许,故被告需支付原告逾期交房违约金为31,508.49元。被告承诺于2017年12月31日前赔付到位,但之后未履行承诺,原告要求被告支付2018年1月1日起至2019年1月31日的利息,本院予以准许。至于利息标准,本院确认按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于原告主张逾期办理大产证违约金的问题,根据合同约定,被告应当于2017年7月1日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),但被告实际于2018年3月23日取得大产证,已构成延期。合同补充协议中对此进行了补充约定,即被告若未能按照合同第十条约定按期办出大产证,原告同意再给予三个月宽限期,宽限期满被告若仍不能办出,自宽限期结束之日至办理出大产证之日止,按照原告支付房款的日万分之一计算违约金。上述约定明确、唯一,对签约双方均具有法律约束力。但根据法律规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告提出原告主张的逾期办理大产证的违约金标准过高要求调整,符合上述法律规定。本院从原被告双方履行合同的客观情形出发,综合被告的违约程度以及原告的损失大小,酌情确认被告应向原告承担逾期办理大产证的违约金28,110元。另外,鉴于该违约金金额是双方发生争议之后通过本次诉讼由法院予以确认的,因此原告关于该项利息的主张缺乏法律依据,本院无法支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、被告上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告周某某、王某某支付逾期交房的违约金31,508.49元;

二、被告上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告周某某、王某某支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的利息(31,508.49元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算);

三、被告上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告周某某、王某某支付逾期办证违约金28,110元;

四、驳回原告周某某、王某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1,392元,由被告上海xx房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。