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徐某某与彭某某、陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:徐某某,女,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:彭某某,男,****年**月**日出生,汉族,户籍地上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈某某,女,****年**月**日出生,汉族,户籍地上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:中国xx股份有限公司上海虹口支行,住所地上海市虹口区吴淞路XXX号XXX-XXX层。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告徐某某与被告彭某某、陈某某房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序。审理中,因被告陈某某下落不某某,依法转为普通程序,组成合议庭审理。审理中,根据原告徐某某申请,本院依法追加中国xx股份有限公司上海虹口支行(以下简称xx虹口支行)作为本案第三人参加诉讼。原告徐某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告彭某某及第三人xx虹口支行的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。被告陈某某经本院合法传唤(公告送达),无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告徐某某向本院提出诉讼请求:1、判令两被告履行协议,配合协助将上海市宝山区华浜新村XXX号XXX室的房屋产权过户至原告名下;2、判令第三人撤销上述房屋的抵押。事实和理由:被告彭某某系原告之婚生独子。两被告于2004年9月16日登记结婚,于2010年3月1日在上海市虹口区人民法院主持下协议离婚。上海市宝山区华浜新村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系原告的动迁安置房,原告为承租人。2004年8月,被告彭某某擅自以其个人名义将该房产权买下登记为其个人所有。同年9月4日,两被告协议为了办理贷款手续,由被告彭某某将涉案房屋转让给被告陈某某,在双方共同还清贷款后,被告彭某某有权将该房屋收回。同年9月5日,被告彭某某将该房屋出售给被告陈某某,产权变更为被告陈某某。同日,被告陈某某将涉案房屋向第三人抵押贷款人民币14万元(以下币种均为人民币)。同年9月16日,两被告登记结婚。2005年7月4日,两被告协议称双方以房屋买卖的方式向第三人贷款14万元因无偿还能力,经协议自2005年1月起由原告偿还欠款,最后将该房屋归原告所有。上述事实经相关民事判决查实并确认。现原告已代两被告还清贷款,但两被告未能配合原告办理产权过户手续,故原告提出上述诉请。

被告彭某某辩称,同意原告的诉讼请求。

被告陈某某未作答辩。

第三人xx虹口支行述称,原、被告将系争房屋的产权过户前,应还清贷款本息及第三人实现债权发生的相关费用,维护抵押权人的利益。贷款本息已结清,尚有诉讼费2,916.08元未付,只要付清该笔费用,同意配合注销抵押。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定如下事实:

1、2007年10月17日,案外人卢某某向本院提起诉讼,要求陈某某履行房屋买卖合同,办理产权过户手续,进行房屋交接,并支付违约金等。该案中,本院经审理查某某:华浜新村XXX号XXX室原系公房,承租人为徐某某。2004年8月,以彭某某的名义将该房产权买下,产权登记为彭某某所有。同年9月4日,陈某某与彭某某签订协议书,称为了办理贷款手续,由彭某某将房屋转让给陈某某,在双方共同还清贷款后,彭某某有权将房屋收回。同年9月5日,彭某某将该房出售给陈某某,产权变更为陈某某所有,陈某某向银行抵押贷款14万元。同年9月16日,陈某某与彭某某登记结婚。2005年7月4日,陈某某与彭某某签订协议书,称双方以买卖的方式向银行贷款14万元,目前无偿还能力,经双方协议,从同年1月起由徐某某偿还欠款,最后将房产归徐某某所有。同日,陈某某、彭某某、徐某某与xx虹口支行签订变更协议书,约定原抵押人由陈某某变更为陈某某、彭某某、徐某某三人,后由徐某某代陈某某归还了所欠的部分贷款。现该房实际由徐某某居住使用。同年10月30日,卢某某与陈某某签订了房地产买卖合同,约定由卢某某购买陈某某所有的华浜新村XXX号XXX室房屋,房价为13万元。同年10月31日,陈某某向卢某某出具收条,收到房款118,000元。同年10月31日,陈某某在杨浦区公证处办理了公证手续,出具委托书,全权委托卢某某代为办理华浜新村XXX号XXX室的出售事宜。事后因陈某某不予配合办理过户手续并交付房屋,故卢某某起诉。该案中,本院认为根据陈某某与彭某某的协议可以证某某陈某某与彭某某间签订买卖合同的目的是为了获得银行贷款,并不是真实的转让行为,故该买卖合同系以合法形式掩盖非法目的,应属无效,陈某某虽在形式上登记为产权人,但其并不是该房产真正的权利人,其无权对外处分系争房屋,故陈某某将该房又出售给卢某某的行为构成无权处分。在卢某某与陈某某签订买卖合同前,该房的抵押人已变更为三人,且陈某某与彭某某协议约定今后该房的贷款由徐某某归还,最后房产归徐某某所有。陈某某、彭某某某某知存在该协议,却表示同意出售该房,其行为损害了徐某某的权利。另外,卢某某在与陈某某签订买卖合同时,未尽到善意购房人应尽的谨慎审查义务,也具有过失。综上,卢某某与陈某某间签订的买卖合同,由于陈某某系无权处分,故合同无效,且卢某某也未构成善意取得。2008年6月20日,本院作出(2007)宝民三(民)初字第xxx号民事判决书,判决驳回卢某某的全部诉讼请求。卢某某不服,提起上诉。上海市第二中级人民法院于2008年10月15日作出(2008)沪二中民二(民)终字第xxxx号民事判决书,驳回上诉,维持原判。

2010年3月1日,彭某某与陈某某经上海市虹口区人民法院主持调解,达成民事调解协议:一、彭某某与陈某某离婚;二、现在华浜新村XXX号XXX室房屋内的音响一套和一台29寸彩电归陈某某所有,该房内其余财产归彭某某所有;三、离婚后,彭某某居住在华浜新村XXX号XXX室,陈某某迁出该房,居住自行解决。

2、系争房屋现由徐某某居住使用。

3、系争房屋上设定有一项抵押权登记,抵押权人是xx虹口支行,核准日期2004年9月9日,债权数额14万元。

审理中,徐某某表示,已归还了剩余贷款本息。为证某某上述主张,徐某某提交了还贷凭证。彭某某、xx虹口支行均无异议。

xx虹口支行表示,贷款本息已结清,尚有一笔诉讼费2,916.08元未付,只要付清该笔费用,同意配合注销抵押。徐某某表示,同意支付上述费用,同意承担过户登记产生的税费。庭审后,徐某某向xx虹口支行支付了上述费用。

本院认为,根据前案生效民事判决书已对本案相关事实作出的认定,根据陈某某与彭某某的协议可证某某陈某某与彭某某间签订买卖合同的目的是为了获得银行贷款,并不是真实的转让行为,故该买卖合同系以合法形式掩盖非法目的,应属无效。陈某某与彭某某又协议约定今后系争房屋的贷款由徐某某偿还,直至欠款还清,最后房产归徐某某所有。同时,陈某某、彭某某、徐某某与xx虹口支行签订变更协议书,约定原抵押人由陈某某变更为陈某某、彭某某、徐某某三人。现徐某某已归还了剩余贷款本息,徐某某要求陈某某、彭某某履行涉案协议的主张,合法有据,本院予以支持。目前系争房屋上有一项抵押权的登记,现贷款本息已结清,剩余费用2,916.08元也已结清,故xx虹口支行应及时负责抵押权的登记注销手续。在上述抵押权涤除之后,系争房屋的房地产权利方可转至徐某某名下。陈某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本院视为其放弃抗辩权利,应自行承担不利后果。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

一、被告陈某某、彭某某继续履行于2005年7月4日就上海市宝山区华浜新村XXX号XXX室房屋签订的《协议书》;

二、第三人

中国xx股份有限公司上海虹口支行于本判决生效之日起三日内,负责办理设定在上述房屋上的抵押权注销申请手续;

三、被告陈某某、彭某某于设定在上述房屋上的抵押权注销之日起五日内,协助原告徐某某办理过户手续,将该房屋的房地产权利变更登记至原告徐某某名下。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金。

案件受理费13,800元、保全费5,000元,由被告彭某某、陈某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。