地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
虞某某与何某某、汪某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:虞某某,男,汉族,住江苏省启东市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:何某某,女,汉族,户籍地安徽省马鞍山市,现住上海市浦东新区。

被告:汪某某,男,汉族,户籍地安徽省马鞍山市,现住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告虞某某与被告何某某、汪某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月28日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告虞某某,被告何某某、汪某某共同的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。原、被告曾向本院申请庭外和解,后和解未成。本案现已审理终结。

原告虞某某向本院提出诉讼请求:1、请求判令两被告赔偿“合同解除后未涤除设立在上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)上1,200万元的抵押登记导致扩大履行利息的”损失384,340.50元;2、请求判令两被告赔偿原告2018年2月24日至2019年1月30日期间的房屋占有使用费190,198元(以每月16,800元为标准);3、请求判令本案诉讼费由两被告负担。事实和理由:原、被告之间的房屋买卖合同经法院(2017)沪0115民初xxxxx号生效判决解除后,被告拒不恢复原状并归还涉诉房屋,也不肯配合撤销网签备案登记和抵押登记手续,原告只得另进行数个诉讼(2018)沪0115民初xxxxx号、(2018)沪0115民初xxxxx号、(2018)沪0115民初xxxxx号)进行维权。现原告根据已生效的数个判决认为,两被告拒不履行解除合同后的法定义务,已严重损害了原告的合法权益,故诉至法院,请求支持原告诉请。

被告何某某、汪某某辩称,不同意原告诉请。理由如下:关于诉请1,原、被告就涉诉房屋共签订过居间协议、房屋买卖合同及两份抵押借款协议,并在浦东法院先后进行了五次诉讼。(2017)沪0115民初xxxxx号案件中法院判决解除双方的房屋买卖合同,要求原告返还两被告800万元购房款,并驳回了两被告违约金等的诉请。(2018)沪0115民初xxxxx号案件判决书明确:两被告于该判决生效后10日内协助原告撤销涉诉房屋网签备案信息并于判决生效后15日内将涉诉房屋返还原告。基于以上事实,双方买卖合同解除后应当先由原告返还800万元购房款,而不是要两被告先返还房屋,也不存在应由两被告向原告支付利息损失的理由。关于诉请2,2018年8月(2018)沪0115民初xxxxx号的判决要求两被告返还原告涉诉房屋,根据该案执行法官的要求,原告应在2018年12月中旬将购房款返还两被告,同时两被告迁出涉诉房屋。但至2018年12月中旬,原告并未返还购房款,直至2018年12月21日当天两被告才分三笔收到原告所给付的共计745万的房款。2019年1月3日被告收到了原告应付的800万元房款中的最后一笔55万元。两被告于2019年1月30日收到426,053元,于1月31日收到26,087.50元,上述两笔费用合计452,140.50元,款项性质为因原告迟延返还800万元的利息损失384,340.50元及(2017)沪0115民初xxxxx号案件诉讼费67,800元。涉诉房屋已于2019年1月30日经浦东法院执行局组织双方交接完毕。

两被告另表示其于双方签订房屋买卖合同之日即2016年3月7日实际占有涉诉房屋。法院判决两被告向原告返还涉诉房屋的案件案号为(2018)沪0115民初xxxxx号,该案生效日为2018年9月19日,在此基础上还应加上自动履行期15天才是两被告返还原告涉诉房屋的时间。因为原告尚未履行生效在前的(2017)沪0115民初xxxxx号判决,所以在(2018)沪0115民初xxxxx号案件执行中,以上两案合并执行,执行法官要求原告返还两被告800万元购房款及利息的同时,要求两被告向原告返还涉诉房屋。两被告于收到原告支付的购房款本息后即向其归还了涉诉房屋,因此不存在原告所主张的占有房屋使用费的损失。且原告按照每月16,800元的租金标准计算房屋占有使用费缺乏依据。

本院经审理认定事实如下:1.原告虞某某与被告何某某、汪某某于2016年1月4日就涉诉房屋签订《上海市房屋买卖合同》,约定原告以840万元的价格将该房屋出售给两被告,两被告于同年3月7日通过与原告交接后实际占有涉诉房屋;2016年2月3日,原告与被告何某某签订《抵押借款合同》,约定原告向何某某借款1,000万元,借款期限自2016年2月3日至2017年8月31日止,同时将涉诉房屋作为该笔借款的抵押担保物;同年3月7日,原告与两被告另行签订《抵押借款协议》,约定原告向两被告借款200万元,借款期限为2016年3月7日至2017年8月31日止,同时将涉诉房屋作为该笔借款的抵押担保物。

2.2017年8月4日,何某某、汪某某诉至本院,要求解除与虞某某于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》、返还购房款800万元、支付违约金360万元并赔偿装修损失。本院于2018年2月5日作出(2017)沪0115民初xxxxx号判决,解除汪某某、何某某及虞某某于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》,同时判决虞某某于判决生效之日起十日内返还汪某某、何某某购房款800万元并驳回汪某某、何某某的其余诉讼请求,该案于同年2月24日生效。后虞某某于2018年5月8日、6月1日分别起诉何某某及何某某、汪某某民间借贷纠纷两案,诉讼请求分别为要求解除原、被告于2016年2月3日及2016年3月7日签订的《抵押借款协议》;撤销涉诉房屋上的房地产抵押登记;并要求何某某、汪某某因拒不解除两份《抵押借款协议》撤销房地产抵押登记而赔偿虞某某实际支付的延迟履行期间的债务利息的损失。本院于2018年7月17日作出(2018)沪0115民初xxxxx号、(2018)沪0115民初xxxxx号两份判决,分别判决解除虞某某与何某某于2016年2月3日及虞某某与何某某、汪某某于2016年3月7日签订的《抵押借款协议》;判决何某某、汪某某于判决生效之日起十日内涤除设立在涉诉房屋上的抵押登记并驳回虞某某其余诉讼请求,该两案于同年8月4日生效。虞某某于2018年6月4日又将何某某、汪某某诉至本院,要求判令被告何某某、汪某某协助原告虞某某办理《上海市房地产买卖合同(合同编号:XXXXXXX)》的网上备案信息的撤销手续并返还涉诉房屋,本院于2018年8月30日作出(2018)沪0115民初xxxxx号判决,判决何某某、汪某某于判决生效之日起十日内协助虞某某办理《上海市房地产买卖合同(合同编号:XXXXXXX)》的网上备案信息的撤销手续并于判决生效之日起十五日内返还涉诉房屋,该案于2018年9月19日生效。

3.虞某某分别于2018年11月26日、11月30日、12月12日、12月19日向本院执行款专户内汇入330万元、155万元、260万元、55万元,合计800万元;并于2019年1月9日按照本院执行部门的要求向本院执行款专户又汇入426,053元,该款为虞某某逾期支付(2017)沪0115民初63996号案件所判决的800万元购房款的利息384,340.50元及该案中虞某某应负担的诉讼费67,800元。

4.涉诉房屋的网上备案信息于2019年1月5日被撤销。

5.本院执行局于2019年1月30日组织原、被告就涉诉房屋交接完毕。

6.原、被告一致确认,涉诉房屋上的两项抵押于2019年2月25日本案庭审当日已经由法院执行涤除,具体时间不清楚。

2019年1月28日,原告再次起诉来院,遂引发本案。

以上事实,由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、(2017)沪0115民初xxxxx号民事判决书及法律文书生效证明书、(2018)沪0115民初xxxxx号民事判决书及法律文书生效证明书、(2018)沪0115民初xxxxx号民事判决书及法律文书生效证明书、(2018)沪0115民初xxxxx号民事判决书及法律文书生效证明书、中国农业银行业务凭证、(2018)沪0115执xxxxx号执行通知书、上海市浦东新区人民法院缴纳代管款通知、上海市浦东新区人民法院代管款收据、中国农业银行业务凭证、代管款(保证金)处理情况表、合同备案信息查阅结果、上海市不动产登记簿、(2018)沪0115执xxxxx号公告、房地产交接书,两被告提供的(2018)沪0115执xxxx号执行裁定书(终结执行)、约谈笔录及原、被告的庭审陈述等在案佐证。

庭审中,经原告申请,本院委托上海富申房地产估价有限公司对涉诉房屋2018年2月24日至2019年1月30日期间的租金金额进行了估价,估价结论为140,209元。本次估价费用为11,250元,由原告虞某某预付。后本院组织原、被告双方对估价报告书内容及估价费发票进行质证,原告对于估价报告书的内容、估价费金额均无异议;被告对估价报告书的真实性、估价费金额及该费用已由原告预付的事实无异议,但对报告书内容不认可,被告认为估价书只评估了涉诉房屋2018年2月24日至2019年1月30日期间的租金总价,没有详细分段列明租金构成;报告书第14页建筑物实物状况描述第(4)项“装饰装修”项是被告出资装修的,不应作为租金估价的依据;报告书第15页(五)权益状况描述第3点“房地产权利限制登记状况”显示估价对象不动产登记信息上无限制信息记载,实际上由于原告在另案中未履行生效判决即未归还被告800万元房款,涉诉房屋于2018年5月4日已被法院查封,查封期限为三年。被告认为涉诉房屋在评估时处于被查封状态,不认可该房屋可以出租及具有市场价值,故被告认为该估价书不应作为本案证据依据。但被告同时表示租金损失的举证责任在于原告,但不申请重新评估。

庭审后,两被告向本院提供了装修协议(附收条)、《家居/商业/公共场所木地板翻新修护施工合同》、收款收据、送货单等,原告表示该组证据两被告曾在(2017)沪0115民初xxxxx号案件中举证过,以证明其在涉诉房屋内的装修损失,但未获得法庭采信,故本案中原告对该组证据也不认可。

本院认为,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案所涉《上海市房地产买卖合同》已为本院(2017)沪0115民初63996号民事判决书判决解除,该案于2018年2月24日生效,即该《上海市房地产买卖合同》于2018年2月24日已经解除。被告汪某某、何某某辩称,要求两被告返还涉诉房屋的(2018)沪0115民初xxxxx号判决在后,而要求原告返还两被告购房款的判决在前,原告应当先返还购房款。本院认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时进行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。合同解除后,原告虞某某应当返还被告汪某某、何某某已收取的购房款800万元,而被告汪某某、何某某亦应同时将涉诉房屋返还原告虞某某。虽然(2017)沪0115民初xxxxx号判决书中并未要求两被告在收到原告返还的800万元购房的同时返还原告涉诉房屋,而明确要求两被告返还涉诉房屋的(2018)沪0115民初xxxxx号判决系2018年8月30日作出,但这并不妨碍《上海市房地产买卖合同》解除后双方当事人应当同时履行合同义务,也即原告返还两被告购房款与两被告返还原告涉诉房屋的后合同义务应当同时履行。然(2017)沪0115民初xxxxx号判决生效后,两被告以未有法院生效文书约束其归还涉诉房屋为由继续无偿占有涉诉房屋却同时要求原告返还其800万元购房款,而原告则以两被告迟迟不归还涉诉房屋为由拒绝履行判决内容,原、被告就陷入这种鸡生蛋蛋生鸡的理论,导致双方均不愿本着诚信、实事求是解决争议。虽然原告对于两被告无依据的占有涉诉房屋心怀不满,但这并不能成为其对抗生效法律文书的理由。其未能按照(2017)沪0115民初xxxxx号判决书规定的时间内支付两被告购房款,应当按照法律规定支付相应的利息。《上海市房地产买卖合同》解除后,两被告应当即时涤除加设在该房屋上的抵押。但两被告虽未及时涤除加设在涉诉房屋上的抵押,并未给涉诉房屋造成扩大履行利息的损失,故本院对于原告的第一项诉讼请求不予支持。买卖合同解除后,两被告失去了对涉诉房屋占有的依据,理应即时返还原告涉诉房屋,而不应以未有生效法律文书约束为借口拖延返还原告涉诉房屋,这本身就是两被告欠缺诚信的表现。现原告要求两被告支付《上海市房地产买卖合同》解除后的房屋占有使用费,本院予以支持。考虑到(2017)沪0115民初xxxxx号判决于2018年2月24日生效,原告应在判决生效日后十日内支付两被告购房款,根据公平原则,两被告亦应在同日返还原告房屋。现两被告未在原告应当返还购房款的同时返还原告涉诉房屋,应当支付自原告应付购房款之日起至实际归还房屋日止的房屋占有使用费。该房屋占有使用费由本院参照上海富申房地产估价有限公司出具的租金估价报告书予以确认。两被告抗辩估价报告书的内容不准确,装修项目中包含两被告出资装修的部分应当予以扣减,因(2017)沪0115民初xxxxx号判决中已对两被告的出资装修行为进行过论述,本案中不再赘述,本院认为评估报告书中的装修项目的依据并无不当;另涉诉房屋是否处于司法查封状态也不影响其对外和产生收益,故本院采信估价报告书的内容。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:

一、驳回原告虞某某要求被告何某某、汪某某于本判决书生效之日起十日内支付原告虞某某因未及时涤除加设在上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋上1,200万的抵押登记而扩大履行利息的损失384,340.50元的诉讼请求;

二、被告何某某、汪某某应于本判决书生效之日起十日内支付原告虞某某2018年3月6日至2019年1月30日期间的房屋占有使用费136,605元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,545元,减半收取计4,772.50元,由原告虞某某负担2,386.25元,由被告何某某、汪某某负担2,386.25元;估价费11,250元,由被告何某某、汪某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。