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姜某某与上海xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市宝山区人民法院

民事判决书

原告:姜某某,男,****年**月**日出生,汉族,住上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市宝山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告姜某某与被告上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告姜某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告xx公司的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜某某向本院提出诉讼请求:判令被告赔偿损失人民币20万元(以下币种均为人民币)。事实和理由:2015年,原告至被告销售中心看房,销售人员向原告承诺如购买一楼“院落式洋房”,则被告是按样板房进行交付,每户一楼的住房将会有80多平方米左右的私家独院。原告阅看销售资料和样板房后形成购买意愿,于2015年5月5日与被告签订《上海市商品房预售合同》,购买被告预售的上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号1层1室房屋(以下简称系争房屋),房屋总价7,250,193元,被告承诺于2016年12月31日按样板房交房。合同签订后,原告按约履行付款义务。2016年12月27日,原告接到被告的告知函,称项目尚未完善,楼盘将延期交付。2017年4月6日,原告接到被告通知,要求于2017年4月19日办理交付手续,后再进房验收。当原告办完签收手续入户验收房屋时才发现院墙全部拆除,与样板房和售楼资料大相径庭。原告向被告提出质询,被告告知理由是该院墙属于违章建筑,政府要求必须拆除。被告在销售时隐瞒该节事实,也未作任何风险提示,甚至把院子作为售楼热点吸引购买者。如今,院墙拆除后,系争房屋丧失了居所必备的安全性和私密性。2017年4月17日,被告提出《泰禾红御项目底楼补偿方案》,但原告认为同期同面积不同层的住宅售价与原告当时购房总价的差价比高达250万元。嗣后,原、被告就损失问题多次协商均无果,原告为维护自身合法权益,故涉讼。

被告xx公司辩称,不同意原告的诉请。被告已经取得房屋交付许可证,交付的房屋符合规定。原告主张的院子隔离依然存在,只是材料由砖墙变成了绿植。院落不在销售合同范围内,预售合同中的系争房屋平面图并不包括院落,被告也没有针对院落收取相关费用,即使院落不能使用也不应该由被告赔偿。被告提供的宣传资料不构成实质的要约。样板房也明确院落不是交付标准。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下:

2015年9月1日,xx公司(卖方、甲方)与姜某某(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》,约定,乙方向甲方购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑》46号1层1室房屋,据甲方暂测该房屋建筑面积为120.03平方米,其中套内建筑面积为104.68平方米、公用分摊建筑面积为15.35平方米,另有地下附属面积0平方米,每平方米房屋建筑面积单价为58,413元,暂定购房款总计为7,011,193元。根据合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示,建筑面积为120.03平方米,其中套内面积为101.68平方米,分摊面积为15.35平方米,地下建筑面积为0平方米。平面图显示入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款第十六条约定,甲方承诺遵守本合同约定,未经甲方书面允诺之任何条款,对合同双方当事人均不具有约束力,该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准,本合同未作规定的以该房屋现状为准,有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。合同签订后,姜某某付清了全部购房款。

2016年12月27日,xx公司发《告知函》,主要内容为,由于项目尚未完善,楼盘暂时不具备交付条件,您的新居将延期交付,交付时间另行通知。2017年4月,xx公司将房屋交付姜某某。

2017年4月17日,xx公司出具《泰禾红御项目底楼补偿方案》,主要内容为,泰禾红御项目于2014年10月开始对外销售。前期销售时为提升客户居住舒适度,我司承诺底楼院子可供一楼业主使用。该做法为房地产行业的普遍惯例。随着新规、新政的不断出台,拆除搭建力度的强大背景下,我司被相关政府部门责令整改。现围墙的材料发生变化,我司的补偿方案如下:1、一次性现金补偿5万元或一次性补偿购买车位抵用券8万元;2、逾期交付违约金:按照合同约定万分之二/天的标准结算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。

庭审中,为证明己方主张,姜某某另向本院提供如下证据:1、购房时宣传资料及照片,证明院子属于房屋销售的一部分;2、同期其他楼层销售合同,证明系争房屋与其他楼层存在不正当差价。xx公司对上述证据的质证意见:1、真实性无异议,无法构成实质要约,应当以合同为准;2、真实性无异议,不认可证明内容。

庭审中,xx公司确认当初看房时的样板房中确有围墙式的院落,交房时围墙已被拆除,系因政府部门认为属违章建筑,后将院落的砖墙换成了绿色植物。

本院认为,姜某某与xx公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。根据合同的约定内容,系争房屋外的绿化面积并不包含于姜某某所购买的房屋面积中,亦即庭院并非合同标的物。且相关的销售宣传资料及样板房,也难以将其视为xx公司的实质要约。虽然xx公司将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏,但该行为既未构成对商品房预售合同的违约,也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。但是,xx公司作为一家专业的房地产开发企业,在开发、销售房屋的各个流程环节,均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。xx公司设置样板房时采取砖墙性质建造庭院,显然不当。最终,按样板房样式建造的系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除。故xx公司对该纠纷产生亦存在过错。同时,xx公司在拆除砖墙更换为绿篱后,虽未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限,但在私密性、安全性上与砖墙结构相比,还是构成了一定程度的影响。本院相信,最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。综上,本院酌情确定xx公司赔偿姜某某20万元,对于姜某某的诉讼请求,予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定,判决如下:

被告

上海xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告姜某某赔偿损失20万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为2,150元,由被告

上海xx房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。