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刘某某与张某某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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崇明县人民法院

民事判决书

原告:刘某某,男,汉族,住上海市虹口区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:张某某,男,汉族,住上海市崇明区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告刘某某诉被告张某某农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年2月21日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人上海律师事务所的上海律师、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告之间签订的《房屋及宅基地转让合同》无效;2、判令被告张某某返还房屋转让款200,000元及其利息(计算方式:以200,000元为本金,自2019年12月16日起至判决生效之日止,按照银行同期贷款利率计算);3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年7月29日,原、被告签订《房屋及宅基地转让合同》,协议约定原告以3,000,000元向被告购买位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号宅基地、自留地使用权及地上房屋(实际购买价为1,500,000元)。嗣后,原告刘某某向被告张某某指定收款人郁某某的个人银行账户共转账1,500,000元。后原告得知,案外人郁某某仅交付被告200,000元。现因被告张某某拒绝继续履行合同义务,且农村宅基地买卖违反法律规定应为无效,故要求被告张某某返还转让款并支付利息。

原告为证明其主张,提交了如下证据:

1、《房屋及宅基地转让合同》、宅基地使用证、证明及照片,证明原、被告签订了《房屋及宅基地转让合同》,并约定了价款及支付方式等内容,但该协议是无效的,违反了国家法律规定;

2、银行交易明细表,收据,证明原告于2019年7月31日向被告指定账户转账1,500,000元,并且被告出具收条;

3、工程决算单(含收条),证明原告对涉案宅基地进行修缮,共支出114,500元。

被告张某某辩称,认为合同系双方真实意思的表示,应属有效。同意返还原告200,000元购房款,但目前无力归还,且不同意支付利息,认为买卖无效的责任在于原告,被告未向法庭提供证据支付了装修款,要求原告恢复原状。

经庭审质证,被告对原告提交的证据1没有异议,确属被告本人签署;对原告提交的证据2不予认可,认为仅收到200,000元;对原告提交的证据3不予认可,承认原告的确修缮了亭子及围墙,是否修缮场地被告表示不清楚,但认为原告的花费与其无关。

审理中,被告表示实际成交价格应为1,300,000元。

经开庭审理,本院确认事实如下:2019年7月29日,原、被告签订了《房屋及宅基地转让合同》,协议约定原告以3,000,000元的价格向被告购买位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号的宅基地使用权及地上自建房屋,被告指定由案外人郁某某代收购房款。合同签订后原告进场施工,对于涉案宅基地进行了修缮。2019年7月31日,原告转账给指定收款人郁某某1,500,000元,案外人郁某某仅交付被告200,000元。现因原、被告对合同效力产生异议,目前被告无经济能力返还原告购房款,故涉讼。

本院认为,农村宅基地属于农民集体所有,农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的,与特定的身份关系紧密联系。由于原告不是上海市崇明区中兴镇所属集体经济组织成员,依法不享有该处农村宅基地使用权,故原、被告之间签订的《房屋及宅基地转让合同》违反了国家相关法律、法规的规定,应属无效。原告请求确认该份合同无效的诉讼请求,本院予以支持。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,并据各自过错责任酌情考虑原告的利息损失。本案中,原、被告私自虚构价格进行宅基地房屋买卖,应均明知合同无效,对造成合同无效均存在过错。现原告要求被告返还原转让款200,000元,并要求自2019年12月16日支付利息,应予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定,判决如下:

一、原告刘某某与被告张某某于2019年7月29日就位于上海市崇明区中兴镇中兴村兴东288号签订的《房屋及宅基地转让合同》无效;

二、被告张某某于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某转让款200,000元,并按中国人民银行同期贷款利率向原告刘某某支付利息(自2019年12月16日起计算至判决生效之日止)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4,300元,减半收取计2,150元,由原告刘某某负担1,087.5元,被告张某某负担1,087.5元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。