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徐某某、张某某与安某2、安某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告:徐某某,女,回族,住上海市。

原告:张某某,男,汉族,住上海市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:安某2,男,汉族,户籍地上海市徐汇区。

被告:安某某,女,汉族,户籍地上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告徐某某、张某某与被告安某2、安某某房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告徐某某、张某某的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告安某2、安某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

徐某某、张某某向本院提出诉讼请求:1、解除原被告所签订的《上海市房地产买卖合同》及所附随的所有补充协议;2、两被告返还两原告已支付的购房款53万元;3、两被告向两原告支付违约金61.6万元(308*20%):4、本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由:两原告系夫妻关系,两被告系兄妹关系。案涉上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)目前仍为被告方共同共有。2017年10月10日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《装修设备补偿协议》。2018年1月8日,因被告方原因导致该房屋未能按期过户,原、被告双方签署《买卖补充合同》,约定,将该房屋的转让过户时间改为2018年3月31日。被告方因耽误原告方过户承诺补偿5万元,该5万元直接在房屋总价款中折抵扣减,房屋的实际成交到手价调整为353万元。2018年4月4日,因该房屋再次未能如期过户,原告方至此方知,该房屋于2018年1月4日已被上海市公安局虹口分局司法查封。2018年4月13日,原、被告方、被告方担保人王某,签署《合同补充协议》,约定:1)被告方承诺于2018年4月17日前将该房屋交付原告方,交房当日原告方支付房款53万元;2)被告方同意原告方对该房屋进行装修:3)被告方至迟应于房屋查封被撤销后的10天内办理过户手续;4)若被告方于2018年9月1日前仍未拿到撤销该房屋查封的批文,被告方应承担原告方所有的装修费用及合同价20%的违约金,并承担居间服务费、退还所有原告方已付房款。2018年4月16日,原告方向被告方按约支付了53万元。同日,被告方将该房屋交付原告方,原告方对该房屋进行装修。仅该房屋不可拆除的固定添付物、设施、设备的装修费用即达186,857元。时至今日,由于该房屋所附着的抵押未解除、查封未解除等原因,双方始终未能办理转让过户登记手续。原告无奈诉至法院,请求判如诉请。

安某2、安某某辩称,不同意解除合同,合同还能履行,只要相关部门解除房屋的查封就可以了。当初签订合同的时候房屋上没有查封。后至2018年4月交房时,被告告知过原告房屋是查封状态,询问原告是否要继续交易,原告说房屋查封迟早会解决,所以原告收房了。不同意返还购房款及支付违约金,合同还能继续履行。且原告主张违约金过高。

经审理查明,2017年10月10日,两被告(出售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》,约定:由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权,房屋坐落于上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋(即系争房屋),房地产转让价款共计308万元。甲方于2018年3月5日前腾出房屋并通知乙方验收交接。甲、乙双方确认,在2017年12月31日前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定,甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及权利转移)给乙方,……逾期超过七日后,甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付七日的违约金外,乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同,甲方应赔偿总价款20%。合同附件三约定:1.待签订本合同当日内,乙方支付甲方首期房款181万元(包括已支付的定金);2.第二笔房款于过户当天支付甲方66万元;3.乙方通过贷款支付60万元;4.甲方将房屋交付乙方,乙方支付尾款1万元。后双方签署《装修设备补偿协议》,约定,房屋实际成交价为358万元。乙方应于2017年9月23日支付定金5万元,于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首付款176万元,于过户当日支付57万元,通过贷款支付60万元,于交房当日并确认甲方户口迁出后支付尾款(装修补偿款)60万元。

2018年1月8日,两原告(乙方)与安某2(甲方)签订《买卖补充合同》,约定,交房时间按2018年3月5日不变;过户时间改为2018年3月31日前;因甲方耽误乙方过户时间,造成乙方损失,甲方承诺补偿乙方5万元,直接在甲方尾款中扣除(实际成交价改为353万元);违约责任同意适用买卖合同有关规定。

2018年4月13日,两原告(乙方)、两被告(甲方)与丙方王某(甲方担保人)签订《合同补充协议》,约定,现由于甲方原因未如期过户,达成如下协议,1.甲丙方承诺于2018年4月17日前将该房屋交付给乙方,交房当日乙方支付甲方房款53万元。甲方同意乙方对该房屋进行装修入住……3.若2018年9月1日前甲丙方不能拿到政府撤销该房屋查封的批文,无法办理过户手续,甲丙方承担该房屋所有装修费用(以装修发票为准)及合同价20%的违约金,以及该房屋买卖合同价2%的居间服务费。同时退还乙方所支付该房屋的所有房款。

2018年4月16日,原告向被告支付房款53万元,被告向原告交付了系争房屋。嗣后,原告称其对房屋进行了装修并支付装修费用186,857元。

另查明,系争房屋现登记于两被告名下(共同共有),房屋于2018年1月4日被上海市公安局虹口分局司法查封,于2019年10月28日被上海市虹口区人民法院轮候查封,房屋上尚有抵押未涤除。

审理中,原告称因被告至今未涤除抵押及解除查封,房屋无法过户,房屋每平方米升值了6,000元左右,总价值升值30万元,结合原告的装修损失,故请求判如诉请。同时,原告同意本案一并处理房屋的返还,同意向被告返还房屋。对此,被告称,房屋出售的原因是为了归还抵押权人的债务,是降价处理的,不存在升值。因为房屋上存在抵押,原告不愿意承担先行支付房款的风险,提出过户当日再支付房款,被告同意了。后原告一直催促交房,被告提出原告需支付部分房款,故在双方交房当日,原告向被告支付了53万元,双方对付款方式的变更均是口头达成的协议。

以上事实,除原被告当庭陈述外,另有原告提供的房屋买卖合同及相关补充协议、付款凭证及收条、不动产登记簿等证据予以佐证,本院予以认定。

本院认为,涉案房屋买卖合同及相关补充协议系当事人真实意思表示,合法有效,当事人均应恪守义务。被告自认双方口头协议改变了付款时间及方式,该变更对双方也具有约束力。现原告已按约履行其部分付款义务,但因被告原因导致系争房屋上有多项查封,至今无法办理过户手续,双方合同无法继续履行。故原告要求解除就系争房屋签订的买卖合同及补充协议,并要求两被告返还房款并支付违约金,具有合同及法律依据,本院予以支持。鉴于被告抗辩违约金标准约定过高,本院根据公平和诚实信用原则,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失、房地产市场的波动情况等因素,对违约金的数额酌情予以判处。为避免当事人讼累且原告同意一并处理房屋返还问题,本院对合同解除后,房屋应返还两被告,一并予以判处。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定,判决如下:

一、解除徐某某、张某某与安某2、安某某签订的《上海市房地产买卖合同》及附随补充协议;

二、安某2、安某某于本判决生效之日起十五日内向徐某某、张某某返还购房款530,000元;

三、安某2、安某某于本判决生效之日起十五日内向徐某某、张某某支付违约金300,000元;

四、徐某某、张某某于本判决生效之日起十五日内搬离并向安某2、安某某返还上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计7,577元,由徐某某、张某某负担2,089元,由安某2、安某某负担5,488元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。