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陶某某、顾某某与上海xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市静安区人民法院

民事判决书

原告:陶某某,男,汉族,户籍地湖南省长沙市。

原告:顾某某,女,汉族,户籍地上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市静安区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告陶某某、顾某某与被告上海xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月24日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年12月3日公开开庭进行了审理,两原告的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。审理中,经当事人一致同意,并报本院院长批准,本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。

原告陶某某、顾某某向本院提出诉讼请求:1、

xx公司依照合同及相关约定,在上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX层电梯厅靠近2901室安装防火隔门;2、xx公司依照合同及相关约定,移装消防栓至适合的位置,并包裹消防栓及上方和两侧墙体,确保履行销售承诺。审理中,原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付违约金100,000元。事实和理由如下:2018年8月至2019年6月间,xx公司开发的静安华邸通过楼盘宣传资料、宣传视频、以及类似户型样板房等向购房者展示并承诺,B7、B8房型加北阳台和门口的空间得房率基本75%,为事实上的“一梯一户”房型。电梯直接入户,隔门关上后,房屋门口到电梯大约有5至6平方米的区域将属于每户业主自主使用的独立空间,可以和其提供的视频材料中显示的一样,做成整面墙的鞋柜,充分利用这部分空间。2018年3月,两原告看房时,由于B7、B8没有样板房,销售带看了9号楼135平方米的样板房,并表示B7、B8户型中间还有一扇隔门,关上就相当于准一梯一户,相当于私人空间,可以做一整面的鞋柜,和一期交付的是一样的。销售就同时开盘的多套房型的得房率和价格给两原告作了介绍和比较,并建议原告选择该户型,依据是空间利用率极高,如将该空间纳入得房率的计算后,其得房率远远优于同类其他房型。两原告基于此决定购买该户型的房屋。2019年4月28日,双方签订《上海市商品房预售合同》,两原告购买上海市静安区万荣路XXX弄XXX号XXX层2902室房屋(以下简称系争房屋)。2019年7月,两原告偶然得知B7、B8的实际户型不是一梯一户,相邻两房之间没有隔门,宣传视频中显示做整面墙鞋柜的位置均已经安装消防栓。由于消防栓前面不得有任何遮挡的安装要求,导致门口至电梯的整个空间区域内,均不能再做任何类似于鞋柜或是其他的使用。这与销售的承诺严重相悖,也完全违背了两原告购房的初衷。两原告多次向xx公司寻求解决方案,xx公司明确回复,防火门安装的可能性不确定,消防设施的安装和规划是经过严格设计和审批的,所以消防栓位置不可能挪动。为维护两原告的合法权益,两原告向法院提起诉讼,请求法院支持全部的诉讼请求。

被告xx公司辩称,不同意两原告的诉讼请求。xx公司销售的房屋符合预售合同约定,两原告的诉请不具有合同依据。两原告要求安装的区域是公共区域,不是原告个人所有,不具有诉权;消防栓的位置应符合消防强制性规定,xx公司安装的位置是经过消防局确认的,该位置是直通消防的专用水管。两原告并未证明违约事实已经发生且违约事实给原告造成的损害。

本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。

2019年4月28日,xx公司(甲方,卖方)与陶某某、顾某某(乙方,买方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋,建筑面积暂测123.39平方米;每平方米建筑面积单价85,314.23元,总房价暂定10,526,923元(不包含房屋全装修价格);签订本合同后,甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二);附件三约定了房屋室内装修标准等。该合同补充条款一约定,甲方按照合同附件三的标准为乙方提供装修;双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准;甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,合同又未作重新约定的,可作为合同附件,对双方具有约束力;示范单位(样板房)仅供乙方参考之用,不属于甲方的交付标准或交付条件,不构成合同内容,双方不受其约束;销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容不代表实际建造的房屋或者小区范围内没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物;甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明及承诺,以及未经相对人同意的录音、录像,凡未经甲方书面盖章确认的,均不视作甲方的意思表示,不构成合同内容,对甲方无约束力。

预售合同附件二为系争房屋所在整层的平面图,图中未标注过道隔门、消防栓,能够看出水井、配电间等位置,入户门一侧墙面为一直线。

另查明:1、2019年7月26日,xx公司销售人员陈亮在“小胖看房团”微信公众号开设的看房团群聊中(两原告未加入该群聊)表示,B7、B8房型中间有防火门隔开,把防火门打开就能看到对家的电梯厅。对此,两原告认为,“小胖看房团”是较有影响力的公众号,陈亮在该群中作出B7、B8有隔门的销售承诺系针对不特定对象,涉嫌虚假宣传。xx公司表示,两原告未在该群聊中,不能认定是对原告的宣传。

2、系争房屋销售过程中,xx公司并未设B7、B8房型的样板房,仅在售楼处搭建了C户型非实体样板房。该C户型样板房入户门外一侧墙面无进退,也无消防栓,并放置有鞋柜。鞋柜左上方贴有标志说明非交付标准。

3、系争房屋实为两梯两户,同楼层所在两套房屋的进户门在公共通道两端。公共通道中间无隔断,中部有消防楼梯、水井、弱电井等。进户门一侧均是电梯,另一侧墙面有进退,凸出部分墙面设有消防栓。对此,两原告认为,根据xx公司的宣传、房型图等,消防栓处应当是一堵平整无物的墙面。xx公司表示,其从未做过上述承诺,该墙面属公共部位,两原告不得占用公共部位。

4、静安华邸一房一价表显示,同楼盘2幢246号2902室房屋面积123.39平方米,单价87,056元,总价10,741,758元;同楼盘6幢241号2902室房屋面积122.69平方米,单价89,812元,总价11,018,993元等。

上述事实,有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证,并经庭审质证属实,本院依法予以确认。

本院认为,原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,合法有效。两原告主张xx公司在销售房屋时宣传系争房屋外公共过道存在常闭的消防隔门、入户门外的墙面可做鞋柜加以利用,应构成合同义务,应当依约履行。但根据本案查明的事实,两原告对于系争房屋实际并非一梯一户系明知。即使存在消防隔门,出于消防安全的要求,消防门的状态只能是关闭,而非锁闭,无法形成事实上的“独用空间”。入户门外的过道为共有部位,无论其中隔断门、公共设施及消防通道等设计有何不同,都不属于业主的私人空间,业主本无权专属使用。两原告将电梯厅或入户门外的墙面理解为专属空间属于认识上的误区,故即使被告存在上述宣传且构成合同内容,该约定也属无效,两原告诉请的利益不能得到法律的保护。入户门外墙面是否存在进退或消防栓既不影响户内面积,又不影响对公共过道的日常使用;消防栓是商品房必备设施,即使未标注也必然建造,故不应视为被告违约。此外,系争房屋所在楼盘“一房一价”的差异由楼号位置、户型、楼层、面积、朝向等多方因素决定,现有证据不足以认定价格差异即因消防隔门和消防栓的原因导致,故两原告主张的损失亦无依据。两原告主张被告支付违约金100,000元的诉讼请求,并无依据,本院不予支持。

两原告的诉请,本院虽难以支持,但xx公司销售人员在人数众多的看房团群聊中做出消防门的有关表述,确实让潜在购房者产生期待。xx公司作为知名开发商,应承担相应的企业社会责任,加强管理,避免在销售中再有类似不符合房屋实际情况的宣传。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

原告陶某某、顾某某全部的诉讼请求,本院不予支持。

案件受理费2,300元,减半收取为1,150元,由原告陶某某、顾某某共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。