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蒋某某与王某某、王某2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市静安区人民法院

民事判决书

原告:蒋某某,男,汉族,户籍地上海静安区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:王某某,男,汉族,户籍地上海市静安区。

被告:王某2,女,汉族,户籍地上海静安区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告蒋某某与被告王某某、王某2房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月12日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年1月6日公开开庭审理,原告的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、两被告及其共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某某向本院提出诉讼请求:确认两被告就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效,系争房屋产权恢复至被告王某某名下。

事实与理由:原告母亲杜娟芬与被告王某某于1996年12月16日再婚,原告与被告王某某系继父子关系。杜娟芬与王某某于2003年12月22日购得系争房屋,产权登记在王某某名下。杜娟芬于2019年1月11日去世,后王某某未经原告同意将系争房屋产权过户给被告王某2。原告认为,原告依据法定继承有权继承取得系争房屋六分之一产权,两被告所签房屋买卖合同侵犯了原告的继承权,应属无效,故原告提起诉讼,要求判如所请。

两被告针对原告的诉讼请求共同辩称,不同意原告的诉讼请求,两被告签订的房屋买卖合同应属有效,理由是:1.系争房屋原是公房,承租人是王某某的前妻金仁英,王某某与金仁英离婚时约定王某2由王某某抚养、系争房屋使用权归两被告,系争房屋由两被告实际居住。王某某于2003年购得系争房屋产权时,与杜娟芬签订有协议书,明确约定系争房屋归被王某某所有。该协议是夫妻双方关于婚内财产的约定,杜鹃芬对于系争房屋购买完全知情,是杜鹃芬的真实意思表示。2.系争房屋购买的价格优惠、工龄折算优惠是与房屋本身、地段及王某某的工龄因素有关,与夫妻婚姻关系无关。3.根据司法解释规定,即使系争房屋为王某某与杜鹃芬的夫妻共同财产,王某某单独处分的行为与房屋买卖合同是两回事,并不导致两被告签订的合同无效。

本院经审理查明以下事实:

杜娟芬与蒋春林原系夫妻关系,原告为二人之子,二人于1994年12月16日经上海市杨浦区人民法院判决离婚。王某2(曾用名王书敏)为王某某与案外人金仁英所生之女。

系争房屋原为公房,由金仁英自1986年5月起租赁使用。1994年11月24日,经原上海市闸北区人民法院调解,王某某与金仁英离婚,王某2随王某某生活,系争房屋由王某某(含王某2)租赁使用,金仁英住房自己解决。此后,系争房屋由两被告共同居住使用。

1996年12月6日,王某某与杜娟芬登记结婚,此后原、被告与杜娟芬共同在系争房屋内居住生活。

1997年5月,系争房屋租赁户名变更为王某某。

2003年,王某某、杜娟芬共同向系争房屋所在物业公司上海凯兴物业管理有限公司(以下简称凯兴物业)申请购买房屋产权,此时房屋内共有杜娟芬及两被告三人户籍。同年11月5日,王某某、杜娟芬向凯兴物业提交了二人签字、盖章的《职工家庭购买公有住房协议书》(以下简称协议书),协议书载明:系争房屋承租人王某某,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋,上述所购房屋确定为王某某(个人/共同)所有。同年12月22日,王某某与凯兴物业签订了《上海市公有住房出售合同》,由王某某购得系争房屋产权。后系争房屋产权登记至王某某一人名下。

2019年1月11日,杜娟芬去世且生前未留有遗嘱,其父杜文元、其母黄汝娣已先于杜娟芬去世。

2019年3月23日,两被告未经中介公司居间自行就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,王某某将系争房屋产权售予王某2,价格160万元,但该合同未就房屋交接、付款、违约责任等作出约定。后王某某支付了房屋交易税、费,但王某2未向王某某支付购房款项。

2019年3月30日,系争房屋产权变更至王某2名下。

2019年5月,蒋某某向上海市闵行公证处就杜娟芬部分银行存款申请办理继承公证。同年7月,上海闵行公证处出具公证书,载明对于杜娟芬名下部分银行存款由蒋某某继承,王某某、王某2放弃继承。

2019年12月,原告提起本案诉讼,现系争房屋处于空关状态。

审理中,原告称,王某某或杜娟芬于2016年底将系争房屋出租,原告仅仅是代收租金,收取后拿出部分给了杜娟芬或王某某,2019年11月之后就没有收过租金。两被告称,原告18岁左右自系争房屋搬出居住,2010年之后系争房屋由原告出租,原告收取租金至2019年12月,后房屋空关。

以上事实,由原告提供的结婚证、上海市公有住房出售合同、亲属关系证明、上海市公安局户籍证明、居民死亡医学证明、遗体火化证明、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、调解书、独生子女证、户籍摘抄、两被告提供的房屋使用证明、职工家庭购买公有住房协议书、公证书、当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为,本案的争议焦点为系争房屋是否为王某某的个人财产?两被告就系争房屋所签房屋买卖合同是否有效?对此,本院做如下分析。

首先,关于系争房屋是否为王某某的个人财产。被告主张系争房屋为王某某个人财产的主要依据是王某某、杜娟芬二人签订的协议书。系争房屋原为公房,而根据本市关于公房购买产权的相关规定,购买公房产权需取得户内成年同住人的书面同意。王某某与杜娟芬签订协议确定由王某某购买产权后不久即由王某某与物业公司签订了购买合同,产权据此登记至王某某名下。从协议书签订的前后经过来看,协议书应为王某某、杜娟芬二人为购买产权向物业公司提交的成年同住人同意的书面证明文件,并非二人对于婚内财产归属所做的约定。基于此,系争房屋非王某某的个人财产,而应为王某某与杜娟芬的夫妻共同财产,原告相关意见于法有据,本院予以采纳,被告相关意见与事实不符,本院不予采纳。

其次,关于两被告签订的房屋买卖合同是否有效。结合前述分析,系争房屋为王某某与杜娟芬的夫妻共同财产,故二人各享有二分之一的产权份额。考虑到杜娟芬并未留有遗嘱,其所享有的二分之一产权份额应由其法定继承人依法继承。虽然被告王某2非杜娟芬所生,但考虑到王某2由杜娟芬抚养长大,二人已经形成抚养关系,故王某2对杜娟芬的个人财产亦享有继承权。故杜娟芬所享有的系争房屋二分之一的产权份额应由原、被告三人依法继承。杜娟芬于2019年1月去世后,两被告即于2019年3月签订了房屋买卖合同,将房屋产权过户至被告王某2名下,且王某2并未实际支付购房款。本院认为,在原、被告三人未对杜娟芬个人房产份额依法继承分割之前,两被告即签订购房合同、转让产权的行为属于恶意串通,损害了原告的权益。考虑到王某某亦享有系争房屋二分之一的产权份额,故两被告签订的房屋买卖合同中涉及杜娟芬二分之一房产份额的部分应属无效,对于王某某将本人产权份额通过房屋买卖合同形式过户给王某2的行为仍为有效。

最后,根据法律规定,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。考虑到两被告签订的房屋买卖合同中涉及到杜娟芬产权份额的部分无效,故两被告应将产权恢复至被告王某某一人名下,原告相应诉请于法有据,本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款、第十九条第一款、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十六条第一款之规定,判决如下:

一、被告王某某与被告王某2于2019年3月23日就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中涉及到被继承人杜娟芬所享有的二分之一产权份额的部分无效;

二、被告王某某与被告王某2应于本判决生效之日起十日内互相配合将上址房屋的产权由被告王某2名下恢复登记至被告王某某名下,所涉税、费(如有)由被告王某某、王某2共同负担。

保全申请费5,000元,由被告王某某、王某2共同负担。

案件受理费22,800元,减半收取计11,400元,由被告王某某、王某2共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。