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胡某某、朱某某等与金某某、金某2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告胡某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

原告朱某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

原告胡某2,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告金某某,女,汉族,住上海市浦东新区。

被告金某2,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告胡某某、朱某某、胡某2等诉被告金某某、金某2房屋买卖合同纠纷一案,本院曾于2014年11月20日作出(2013)浦民一(民)初字第xxxxx号民事判决。一审判决后,被告金某某、金某2向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2015年3月26日作出(2015)沪一中民二(民)终字第xxx号民事判决。判决生效后,被告金某某、金某2不服,向上海市高级人民法院申请再审。2017年2月17日,上海市高级人民法院作出(2015)沪高民一(民)申字第xxxx号民事裁定书,驳回金某某、金某2的再审申请。2019年6月25日,上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民监x号民事裁定,决定再审该案。2019年7月26日,上海市第一中级人民法院作出(2019)沪xx民再60号民事裁定,撤销上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第xxx号民事判决及本院(2013)浦民一(民)初字第xxxxx号民事判决,本案发回本院重审。本院于2019年8月22日立案受理后,依法另行组成合议庭,于2019年12月4日公开开庭进行审理。原告胡某某、朱某某、胡某2的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告金某某、金某2的共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某某、朱某某、胡某2向本院提出诉讼请求:1.确认两被告与胡某某于2008年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2.判令两被告将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复登记在三原告名下;3.判令两被告将系争房屋返还给三原告;4.判令两被告支付房屋使用费人民币(以下币种同)234,500元(自2008年5月1日起按照每月3,500元标准计算至2013年11月5日止)。事实和理由:胡某某、张珠翠系案外人胡某某的父母,朱某某系胡某某之妻,胡某2系胡某某之女。1989年胡某某所在单位上海306市政工程队收回了租赁户名为胡某某的计家弄75号公有住房,套配给三原告及张珠翠、胡某某系争房屋。1994年,胡某某作为购房人将系争房屋购买为产权房。2008年,三原告和张珠翠以及胡某某户籍全部迁入系争房屋。2012年1月30日,胡某某因病医治无效死亡。被告金某某向上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)起诉要求继承胡某某遗产,2013年6月25日,浦东法院出具(2012)浦民一(民)初字第9286号民事判决书,法院查明:被告金某2与胡某某自1998年5月至2005年6月期间以夫妻名义共同居住在嘉定区,1998年10月23日,生育一女名金某某。三原告及张珠翠在处理胡某某遗产时发现系争房屋未经三原告及张珠翠同意于2008年过户至两被告名下。三原告认为两被告的行为侵犯了原告的合法权益,故向法院提起诉讼。

被告金某某、金某2共同辩称,系争房屋于1994年购买,当时胡某2尚未成年,不具备购房资格,故胡某2在本案中不具有原告的诉讼主体资格。2005年始,两被告居住在系争房屋中,考虑到金某某可能就读系争房屋对口公立初中,胡某某提议将系争房屋转让给被告。系争房屋仅登记在胡某某一人名下,将系争房屋转让给被告是胡某某真实意思表示,房屋买卖合同上是胡某某亲笔签名。原告早已知晓金某某是胡某某之女,胡某某在出售系争房屋时告知被告原告知晓出售房屋之事,被告在系争房屋产权过户后付清全部购房款,胡某某明确表示已将部分房款支付给原告,被告取得系争房屋是善意合法。被告居住在自己的房屋内,不存在支付房屋使用费问题。请求驳回原告全部诉讼请求。

经审理查明,胡某某、张珠翠(于2014年9月1日死亡)系胡某某(于2012年1月30日死亡)的父母,朱某某系胡某某之妻,胡某2系胡某某之女。1989年胡某某所在单位上海306市政工程队收回了租赁户名为胡某某的上海市计家弄75号公有住房,套配给三原告及张珠翠、胡某某位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋。1994年11月3日,胡某某、张珠翠、朱某某出具《购买公有住房委托书》,确认经本户同住成年人协商一致同意购买乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋,房屋购买人确认为胡某某,并委托胡某某作为办理购买公有住房的一切手续,胡某某作为购房人将系争房屋购买为产权房,系争房屋于1995年1月22日登记在胡某某一人名下。2008年3月19日,胡某某与两被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定胡某某将系争房屋转让给两被告,房屋转让价款为350,000元,付款方式为2008年3月19日支付350,000元,双方于2008年4月7日向房地产交易中心申请办理产权转让过户手续,附件五已购公房参加房改购房时的同住成年人意见处写明:“无同住人,胡某某”。2008年4月5日,胡某某与被告向浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续,同年4月21日,核准将系争房屋产权登记至两被告名下。2012年1月30日,胡某某因病医治无效死亡。

2012年3月26日,被告金某某向本院起诉要求继承胡某某遗产,2013年6月25日,本院作出(2012)浦民一(民)初字第9286号民事判决书,该案查明:被告金某2与胡某某自1998年5月至2005年6月期间以夫妻名义共同居住在嘉定区迎园中路XXX弄XXX号XXX室,1998年10月23日,双方生育一女名金某某。经审理后根据举证规则推定胡家辉与金某某之间存在亲子关系。

另查明,金某2于2011年10月9日通过中国建设银行转账给胡某某167,395元,通过中国银行转账给胡某某50,000元,通过中国农业银行转账给胡某某100,000元,2011年11月9日通过中国建设银行转账给胡某某60,000元,2011年11月22日通过中国建设银行转账给胡某某55,000元,上述共计432,395元。

本院(2013)浦民一(民)初字第xxxxx号案件审理中,张珠翠于2014年9月1日死亡。重审中原、被告双方确认,张珠翠仅生育一子即胡某某。

被告金某某、金某2确认,原告已经将系争房屋转让款350,000元返还给被告金某某、金某2。

原、被告双方均称,金某2与胡某某在工作中认识,胡某某是包工头,金某2系胡某某挂靠单位的财务人员。

重审中,被告坚持认为系争房屋买卖情况原告方是知晓的,并提供了胡某某去世后胡某2与被告金某某等人之间的谈话录音。原告认为即使录音真实,双方没有达成和解方案,和解前的协商不能作为诉讼证据。

以上事实,由经庭审质证的住房调配通知单、公有住房买卖合同、购买公有住房委托书、本户人员情况表、上海市房地产买卖合同、房屋所有权证、房屋状况及产权人信息、张珠翠死亡证明和家庭关系证明、胡某某的家庭关系证明及法庭审理笔录、上海市嘉定区人民政府新成路街道新成社区居民委员会出具的证明、银行查询交易明细、(2015)沪高民一(民)申字第xxxx号民事裁定书、谈话录音等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。

本院认为,一、关于系争房屋的权属问题。首先,系争房屋是根据94方案购买的房屋,该房屋产权于1995年1月22日登记在胡某某名下,胡某某于2012年1月30日死亡,原告于2013年11月1日提起本案诉讼,故本案中确认系争房屋权属问题未超过法律规定的诉讼时效。其次,根据法律规定,按照94方案购房时未成年人的同住人不是购房优惠政策的当然享受者,不被赋予购房资格,不能确权为售后公房的产权人。本案中胡某2在1994年购买系争房屋时尚未成年,故不能确认为系争房屋的产权人。再次,根据法律规定,按94方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人,原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有,故本案中系争房屋产权为胡某某、张珠翠、朱某某、胡某某共同共有。二、关于胡某某与金某2、金某某于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》是否有效问题。根据法律规定,登记产权人擅自与第三人签订房屋买卖合同,将所购买房屋出售的,如果第三人受让房屋时为善意、转让价格合理且房屋已经过户登记在第三人名下的,可依据《物权法》善意取得系争房屋所有权。本案中系争房屋产权为胡某某、张珠翠、朱某某、胡某某共同共有。胡某某作为产权登记人擅自与金某2、金某某签订买卖合同,将系争房屋予以转让,并完成产权变更登记手续,针对该行为是否适用善意取得制度,本院认为:首先,受让人受让该财产时必须是善意的,财产的善意取得以受让人的善意为条件,如果受让人具有恶意,则不得适用善意取得。本案中,胡某某与朱某某系夫妻关系,根据上海市嘉定区人民政府新成路街道办事处出具证明显示被告金某2与胡某某自1998年5月至2005年6月期间以夫妻名义共同居住在嘉定区迎园中路XXX弄XXX号XXX室,居住期间,双方生育一女名金某某,两被告在庭审中自认自2005年7月始按照胡某某安排两被告迁入系争房屋中居住。金某2作为财务人员,应当具备相当的文化程度和法律意识,亦即金某2应当知道缔结婚姻应当办理结婚登记手续。而金某2与胡某某自1998年5月起以夫妻名义共同生活,并于1998年10月23日生育一女金某某,且金某2在胡某某挂靠的单位担任财务,直至胡某某于2012年1月30日因病去世,期间双方有足够的事由和时间去民政部门办理结婚登记手续,但金某2与胡某某并未办理结婚登记手续,明显有违常理,就此只能说明金某2明知胡某某有配偶。胡某某与金某2婚外同居违反了婚姻法的禁止性规定。基于胡某某与金某2的特殊关系,金某2明知胡某某有配偶,胡某某在婚姻关系存续期间,非因日常生活需要擅自单独将家庭共同财产转让给两被告,作为受让人的两被告不具有善意,无法基于善意取得制度取得系争房屋的所有权。重审中被告提供的与胡某2等人之间的谈话录音,不能证明其他系争房屋产权人授权胡某2等人对房屋买卖关系的效力予以追认。故胡某某与金某2、金某某于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》无效。三、关于合同无效的法律后果。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。系争房屋原登记在胡某某一人名下,胡某某于2012年1月30日死亡,系争房屋产权应恢复登记在胡某某的继承人即胡某某、张珠翠、朱某某、胡某2、金某某名下,张珠翠于2014年9月1日死亡,张珠翠的份额应恢复登记在张珠翠的继承人名下,各继承人如对系争房屋中的产权份额予以主张,属于析产继承法律关系,可在另案诉讼中主张。金某2举证证明其分别于2011年10月9日通过中国建设银行转账给胡某某167,395元,通过中国银行转账给胡某某50,000元,通过中国农业银行转账给胡某某100,000元,2011年11月9日通过中国建设银行转账给胡某某60,000元,2011年11月22日通过中国建设银行转账给胡某某55,000元,上述共计432,395元系两被告支付给胡某某的房款,原告对银行转账凭证的真实性无异议,但抗辩基于金某2与胡某某特殊关系,无法确认432,395元是支付系争房屋的房款。本院认为,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因被告已完成证明其支付房款的举证责任,而原告未提供相反证据证明432,395元不是房款,应承担举证不能的法律后果,故对原告的抗辩理由,本院不予采信。基于无效合同取得的财产,应当予以返还。系争房屋的转让价为350,000元,胡某某理应予以返还,鉴于胡某某已死亡,系争房屋产权恢复登记至胡某某的继承人名下,故350,000元房款应由胡某某的继承人在继承遗产范围内予以返还给两被告,张珠翠已经死亡,故由原告胡某某、朱某某、胡某2返还给被告金某2、金某某房款350,000元。四、关于原告要求两被告返还系争房屋并支付房屋使用费问题。系争房屋买卖合同被确认无效后,系争房屋的产权恢复登记在胡某某、朱某某、胡某2、金某某名下,金某某在系争房屋中享有产权份额,金某2是金某某的监护人,原告要求两被告从系争房屋中迁出并返还系争房屋,缺乏依据。考虑到金某某与胡某某之间存在亲子关系,且金某某是胡某某的继承人之一,金某2是金某某的监护人,同时兼顾保护妇女儿童的合法权益,原告要求两被告支付房屋使用费的诉讼请求,本院难以支持。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决如下:

一、胡某某与被告金某2、金某某于2008年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》无效;

二、被告金某2、金某某在本判决生效之日起十日内协助原告胡某某、朱某某、胡某2将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至胡某某、朱某某、胡某2、金某某名下;

三、原告胡某某、朱某某、胡某2在本判决生效之日起十日内返还给被告金某2、金某某房款人民币350,000元(该款三原告已经返还给被告金某2、金某某);

四、驳回原告胡某某、朱某某、胡某2的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,645元,保全费10,000元,上述共计19,645元,由原告胡某某、朱某某、胡某2共同负担12,822.50元,被告金某某、金某2共同负担人民币6,822.50元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。