地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
杨某某、薛某某与上海xx房地产开发有限公司、上海xx商业经营管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市青浦区人民法院

民事判决书

原告:杨某某,男,汉族,户籍地上海市青浦区。

原告:薛某某,女,汉族,户籍所在地上海市青浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx房地产开发有限公司,住所地上海市青浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx商业经营管理有限公司,住所地上海市青浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告杨某某、薛某某与被告上海xx房地产开发有限公司(以下简称“xx公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年8月6日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2019年8月26日公开开庭进行了审理,原告杨某某及两原告共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加了诉讼。因原告申请,本院依法追加上海xx商业经营管理有限公司(以下简称“xx公司”)为被告参加诉讼。审理过程中,被告xx公司撤销高某某的委托代理权限,委托上海律师事务所的上海律师为诉讼代理人。2019年11月4日第二次公开开庭进行了审理,原告杨某某及两原告共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。2020年3月6日第三次公开开庭进行了审理,原告杨某某及两原告委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告xx公司委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某、薛某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告位于青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋及装修的修复费用5,000元(系暂估,具体金额以评估结论为准);2、诉讼费由被告承担。审理中,原告增加诉讼请求:1、判令被告赔偿空置费损失(维修期间,按每月房屋租金评估价计算);2、判令被告赔偿原告营业损失。审理中,原告又放弃要求被告赔偿营业损失的诉请。

事实和理由:原、被告于2013年8月8日签订上海市商品房预售合同,双方约定:原告向被告购买位于青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋,房屋面积为159.87平方米;房屋价款人民币5,000,733.60元(以下币种均为人民币);被告应于2014年6月31日取得大产证;届时不能取得大产证的,应当支付违约金,违约金按原告已支付房价款的日万分之一计算,被告定于2013年12月31日前将房屋交付给原告;被告交付的房屋有质量问题,原告有权要求被告免费修复;等等。合同签订后,原告向被告支付了房款,被告于2013年12月31日向原告交付房屋。被告大产证于2015年2月11日才办出。原告收到房屋后于2014年1月起发现屋顶墙面、窗框等部位多次渗水严重,原告便向被告报修,被告也曾前往修理过,但没能修好后,被告总经理与原告杨某某电话联系表示这是因为房屋设计和施工造成,被告无能力维修,原告无奈,只得自己做防水处理和做涂抹式修理及更换墙纸。综上所述,原告有权要求被告支付违约金和赔偿房屋及装修的修复及空置的损失,因双方无法达成协议,故原告诉请法院支持原告诉请。

被告上海xx房地产开发有限公司辩称:被告不同意原告全部诉请。第一,涉案房屋468号房屋已过质量保修期,原告无权要求被告承担保修责任或承担修复费用、空置及经营损失,涉案房屋交房2013年12月31日,而本案原告起诉时间为2019年1月2日,已过保修期。第二,涉案房屋468号不存在质量问题,通过源正公司司法鉴定意见书可知涉案房屋存在擅自改建情况,且渗漏水原因也是房屋改建导致,与被告无关,原告无权要求被告支付任何费用。第三,即使被告存在一定问题,且在相应保修期内,也应当由被告对其自身存在质量问题的部分存在修复责任并由被告进行修复,而非原告修复被告支付费用。第四,原告主张的修复费用无任何事实及法律依据,即使被告房屋存在一定问题,也应由被告进行修复,而非原告修复被告支付相应费用。不同的修复方案会产生不同的修复时间、修复费用。不能简单的以其他房间的费用来计算本案的相关费用。原告无权向被告主张修复空置费用、经营损失。实际占用使用人并非原告,而是出租给被告xx公司,被告xx公司支付原告租金,故不存在任何所谓的空置、经营损失。原告与xx公司对该房屋的到期后交付,以及交付后对房屋的修复损失已经达成合意,xx公司也支付相关费用,更不存在被告承担补偿责任的依据。

被告上海xx商业经营管理有限公司辩称:同被告xx公司意见。房屋的任何改动都由xx公司承担,但xx公司将房屋交付原告,钱款已经赔偿原告,且漏水点的位置原告已经拆除,后续的影响与xx公司无关,

经开庭审理查明,2013年8月8日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买坐落于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路《角里祥和坊》468号房屋。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三;该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四,(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为31,280元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,000,733.60元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之三计算,违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过15天后,甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二),确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准,在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计,乙方有权单方面解除合同。甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六),确需变更的应当征得乙方书面同意,甲方未征得乙方同意擅自变更小区的平面布局,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应当向乙方支付总房价款的1%违约金。甲方承诺在2014年6月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如届时不能取得商品房房地产权证(大产证),甲方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算,违约金自本条约定的期限之第二天起算至实际取得商品房房地产权证(大产证)之日止。甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算,违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,合同继续履行,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价的1%。房屋交付的标志为签署《房屋交付使用书》。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。附件一:付款方式和付款期限:1、2013年8月8日前支付全部房价款的2%,计100,000元;2、2013年8月30日前支付全部房价款的48%,计2,420,733.60元;3、贷款总计2,480,000元。附件二该房屋建筑设计及平面图。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准。附件四该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)。附件五该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。附件六该房屋相邻关系及小区平面布局。双方另行约定了其他权利义务。合同签订后,原、被告双方对系争房屋交接,原告取得系争房屋后即进行装修,原告已支付全部房价款。2014年6月4日,原告取得房屋产权证。

2018年5月29日,原告就青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题提起诉讼,要求被告xx公司赔偿房屋及装修费用(金额以评估结论为准);支付空置损失,自2015年2月1日至房屋合格、通风结束,每月3,458.04元计算;支付违约金4,175元(以994,069元为本金自2015年1月1日至2015年2月11日,按每日日万分之一计算)。该审理中,因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议,根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2018年8月9日,上海源正科技有限责任公司出具了关于《朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书》。鉴定意见:经现场检查,304室房屋室内装饰装修局部存在渗水受损痕迹,渗水位置主要位于屋面区域,该房屋屋面主要存在下列质量问题:(1)屋面檐口底部与室外钢结构玻璃天棚交界处铝板封边条密封胶老化脱开;(2)屋面混凝土面层与两侧女儿墙之间缝隙(约4mm),整体未采用密封材料进行封堵;(3)屋面女儿墙顶面及墙面粉刷多处开裂,女儿墙泛水部位防水卷材局部已失效。建议修复方案:室内部分:(1)615房间西侧受损纸面石膏板吊顶拆换;(2)620房间西侧受损纸面石膏板吊顶拆换;(3)613房间东北角顶面渗水部位涂料及腻子整体拆除,重新批嵌腻子、涂料1底2面。屋面部分:(1)304室屋面檐口底部与室外钢结构玻璃天棚交界处铝板封边条脱开处密封胶剔除,重新采用密封胶封堵密实;(2)304室屋面女儿墙顶面及墙面粉刷层整体凿除,表面清理干净后,12mm厚1:2水泥砂浆打底扫毛、8mm聚合物抗裂砂浆面层压入耐碱网格布,女儿墙与屋面混凝土面层间隙采用改性沥青密封材料灌满填实;女儿墙墙面及顶面新做3mm厚改性沥青防水卷材一道,与屋面混凝土面层搭接长度500mm,卷材面层刷保护涂料2度。2018年7月9日,依据原告申请,通过上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司进行评估。2018年8月15日,上海信衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告,估价结果2015年2月1日至2018年7月30日租赁价格141,780元。2018年12月21日,本院判决:一、上海xx房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内按上海源正科技有限责任公司出具的《青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书》对杨某某、薛某某、杨星辉、王斌、杨紫艺购买的位于上海市青浦区朱家角镇新风路88弄《角里祥和坊》3号304室房屋存在的质量问题予以修复;二、上海xx房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿杨某某、薛某某、杨星辉、王斌、杨紫艺房屋空置费损失(自被告按上述第一项内容实施维修之日起一个月,按每月人民币3,375.70元标准计算);三、驳回杨某某、薛某某、杨星辉、王斌、杨紫艺的其余诉讼请求。判决后,原告申请执行,执行过程中,2019年4月22日,本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对(2019)沪0118执1777号一案所涉标的物(青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室维修方案估价)的工程审价。2019年6月5日,上海东方投资监理有限公司出具《司法鉴定中心司法鉴定意见书》,鉴定意见:鉴定造价为13,734元。2019年4月15日,原、被告双方达成《执行和解协议》:一、申请执行人和被执行人共同同意委托法院指定评估公司对上海源正科技有限责任公司青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室司法鉴定意见书(源正司鉴[2018]建鉴字第081号)附件一建议修复方案估价,双方均认可估价价格,不得再提出异议,被执行人应于收到估价报告后三十日内支付申请执行人,被执行人负担此次评估费。二、若双方遵守第一项协议,本案执行完毕,案结事了,双方再无其他争议。三、双方声明对(2018)沪0118民初9073号不再申诉及申请再审,该案执行完毕。

2018年8月28日,原告就青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋质量问题,起诉被告xx公司要求赔偿房屋及装修费用。后原告撤回起诉。

2019年4月2日,原告起诉被告,要求被告赔偿位于青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋经营损失16万元(自2015年2月1日起至2019年1月13日,计47.5个月,按每月3,375.71元计算)。2019年6月28日,本院判决:上海xx房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿杨某某、薛某某、杨星辉、王斌、杨紫艺营业损失1万元。

另查明,2013年8月8日,原告(甲方)与被告xx公司(乙方)签订《角里祥和坊商业租赁合同》,约定甲方将其购买“上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号”房产出租给乙方进行招商并经营管理,风险共担,利益共享。角里祥和坊为建筑物之所在地,而其建筑物包括水电配套设置及相关营业设备,房屋地址为建筑面积159.87平方米之地,位于上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号。建筑物为所有在性质上或指定上视为地产物业的楼房及设施,以及包括所有为该等楼房及设施所设之设备,例如:热力系统、空调系统,所有水管类装置和电器设备,户外及户内之标志,升降机等。委托期间,商铺的使用权、经营权、收益权归乙方所有。商铺租赁期限为6年零个月,即自年2014年1月1日至2019年12月31日。因前期乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施,电力增容、拆除该商铺隔断等,其组织施工所发生的费用全部由乙方承担。兼之相关客户入住需给予相当时间之免租装修期,故乙方租赁商铺年内,即自2014年1月1日至2014年12月31日止。乙方不向甲方支付相关租赁收益,并且在委托期内,不在向甲方收取任何相关经营管理费用。第二年租金150,022元,3个月为一个支付期,一年分4期支付。支付日期为每个季度前五个工作日内,如遇国家法定休假日,付款日期随之顺延(具体以乙方汇款日期为准)。第三年租金250,037元,3个月为一个支付期,一年分4期支付。支付日期为每个季度前五个工作日内,如遇国家法定休假日,付款日期随之顺延(具体以乙方汇款日期为准)。第四年租金300,044元,3个月为一个支付期,一年分4期支付。支付日期为每个季度前五个工作日内,如遇国家法定休假日,付款日期随之顺延(具体以乙方汇款日期为准)。第五年租金300,044元,3个月为一个支付期,一年分4期支付。支付日期为每个季度前五个工作日内,如遇国家法定休假日,付款日期随之顺延(具体以乙方汇款日期为准)。第六年租金400,059元,3个月为一个支付期,一年分4期支付。支付日期为每个季度前五个工作日内,如遇国家法定休假日,付款日期随之顺延(具体以乙方汇款日期为准)。双方约定乙方于合同约定的时间内将每年的租金通过银行打入甲方上述银行账户即视为乙方完成向甲方支付租金义务。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同签订后,原告与被告xx公司履行了合同权利义务。2019年11月28日,原告杨某某向被告xx公司出具《确认同意书》:xx公司承租本人位于朱家角镇祥凝浜路XXX号商铺,于2013年8月8日双方签署《角里祥和坊商业租赁合同》,租期2014年1月1日-2019年12月31日。现租赁期限已到,根据该租赁合同,该商铺需要xx公司恢复原状,现经双方协商一致本人也同意:1、由xx公司恢复该商铺一、二楼的分割墙。2、该商铺余下所有未恢复原状的部分,由xx公司一次性支付本人10,000元,由本人自行恢复。3、本人接受并认可由xx公司对本人该套商铺恢复原状的行为,也接受并认可xx公司恢复该套商铺原状的结果。4、该《确认同意书》经本人签字生效后,该套商铺所发生的任何事情与xx公司无关。5、该《确认同意书》一式二份,本人执一份,xx公司执一份。同日,被告xx公司支付原告杨某某1万元。2019年12月16日,原告杨某某(甲方抬头:杨某某、薛某某)与被告xx公司(乙方)签订《交接书》:根据甲乙双方签署的《角里祥和坊商业租赁合同》,该合同于2019年12月31日到期。乙方现将甲方位于上海青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号1-2层商铺出租经营使用权及商铺完好交还给甲方。杨某某在甲方签字处签名。同日,原告杨某某出具《同意书》,同意系争房屋不需要由上海xx商业经营管理有限公司恢复原状(该商铺一、二楼分隔墙除外)。2020年1月20日,原告杨某某出具《收条》:收到孙齐斌现金壹万柒仟元整。备注:该款为:1、朱家角镇祥凝浜路XXX号恢复原状分隔墙补差款。2、朱家角镇祥凝浜路XXX号所有门头隔墙款。

审理中,因原、被告双方对系争房屋的质量问题存在争议,本院根据原告的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2019年7月8日,上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号司法鉴定意见书》[源正司鉴(2019)建鉴字第039号],鉴定意见:经鉴定,青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号二层卫生间位置出屋面烟道井周边渗漏水,导致卫生间顶面金属扣板整体锈蚀;一层外墙(露台下)存在改建外扩,二层露台新增门、窗,导致上述部位对应一层外墙周边石膏板吊顶受潮霉变。建议修复方案:室内部分:(1)一层顶面受损石膏板吊顶(含龙骨)整体拆除重置,面积约70㎡。(2)二层卫生间吊顶金属扣板及龙骨整体拆换,面积约2.5㎡。室外部分:(1)二层卫生间位置对应烟道井周边防水附加层按原设计要求重置。(2)一层现有外墙及广告牌(对应露台位置)拆除,按原设计做法恢复原状。(3)二层露台位置新增门窗拆除,按原设计做法恢复原状。原告支付鉴定费25,000元。2020年1月6日,上海源正科技有限责任公司出具《青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号司法鉴定意见书情况说明》:根据(2019)沪0118诉前调9号《上海市青浦区人民法院委托鉴定函》:在原告杨某某、薛某某诉被告上海xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中,对上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX号房屋存在的质量问题(渗漏水)、质量问题成因及修复方案进行鉴定。我司于2019年7月8日出具本案《司法鉴定意见书》(源正司鉴[2019]建鉴字第039号),并对上述《司法鉴定意见书》进行出庭质证。对于鉴定质量问题成因系土建或改建装饰装修造成,我司说明如下:(1)鉴定意见中二层卫生间位置出屋面烟道井周边渗漏水。系土建施工所致。(2)鉴定意见中一层外墙(露台下)存在改建外扩,二层露台新增门、窗,导致上述部位对应一层外墙周边石膏板吊顶受潮霉变。系装饰装修改建造成的。原告对鉴定报告真实性均没有异议,认为从鉴定意见看,部分屋面没有见漏水,实际上鉴定在2019年5月现场查看时,2019年3月被告已经修复,原告已经起诉,说明在3号304室案件起诉时,房屋均系有渗漏水的。被告修复过,短时间内不存在渗漏水,但实际上被告的修复系不符合规范的。台风时,房屋仍旧在漏水。原告起诉的理由系存在的,即使被告在鉴定之前修复,但不能否认之前存在渗漏水的事实存在,也不能证明被告的修复系合规的。被告xx公司的意见在304室案件中也表述过,但鉴定人员明确表示渗漏水与改建无关。被告对鉴定报告真实性认可,认为鉴定报告的表述、图纸画法均系按照国家规定严格制作的,对鉴定报告的结果没有异议。真实反映全部事实。还可看出原告违章搭建的图纸与原来的图纸完全不符。对说明的第一点有异议,土建施工没有区分原房屋的土建施工还是承租人使用后的土建施工,烟道有排风管,漏水系由于排风管受风刮后没有盖严,并非房屋原始设计导致。对说明的第二点没有异议。被告xx公司认为对情况说明第二点鉴定意见没有异议。对第一点,认为代理人系负责商家管理,应该不是土建施工所致,每个屋顶有风机,风机在风吹雨打时会有雨飘进来,系风机导致的。鉴定人员表示:除了468号房屋外,其余六套房屋,2019年5月至现场检查,现场做过笔录,被告认可2019年3月对六间房屋进行维修。被告对六套房屋的维修与304室房屋的做法一致,但与304室房屋出具的鉴定报告的修复方案不一致。六套房屋除306没有漏水,301室房屋有漏水,其他房屋有渗水痕迹。渗水痕迹系曾经有渗漏水导致的。渗水现场与改建关系不大,主要是屋面漏水。301室房屋系穿管漏水,穿管系防水处理不当。穿管要看土建时就有的还是后面改建的,土建施工图中没有该根管子,这根管子谁施工的就是谁的责任,这根管子贯通到屋顶的。301室房屋穿管系穿过屋面的,该根管道在原施工图纸中系没有的,依据系土建竣工的图纸。468号的房屋,存在两处漏水,一处系烟道顶,根据图纸系土建时就存在的,系防水构造没有做好;一处系一层两层有外墙改动情况,拆除原外墙、新增门窗,破坏原构造,系改建装修的问题,谁施工就是谁的问题。7套房屋如果需要修复,考虑散味、通风,所有房屋修复时间均在一个月。

审理中,原、被告双方均同意空置损失、修复费用由法院参照前案判决案件酌定。

以上事实,由原、被告陈述、商品房预售合同、角里祥和坊商业租赁合同、沪(2018)青字不动产权第010538号不动产权证、源正司鉴(2019)建鉴字第039号司法鉴定意见书、司法鉴定意见书情况说明、确认同意书、收条、交接书、同意书等证据予以证明,并经当庭质证,本院予以确认。

审理过程中,原告表示,销售合同、结算单证明被告从2015年起不再维修,原告自行修复,2017年原告自行对屋内进行墙面修补。派工单证明原告至物业进行报修。完税证明缴纳税收证明营业额比较低,经营不佳与渗水有直接关联。鉴定现场确认单、鉴定现场记录单反映被告确认2019年3月对304室进行维修时,对另六套房屋同时进行维修,但没有按照维修方案进行维修,被告的维修系不规范的,被告也认可通过鉴定确定重新维修的费用。468号房屋出租给被告下属单位,装修、包括改建扩建均系被告下属单位进行的,468号系xx公司进行装修、改扩建的。如果房屋没有质量问题,被告为何同意修复。穿管在室内的,不会影响室外的。且301室房屋并非一个点漏水。金额系根据304室房屋推算的,如果法院认为有必要,原告可以申请对修复费用进行鉴定,对空置费用进行租金鉴定。七套房屋屋顶连在一起建造的,被告使用同样工艺、同样材料,故渗水均存在。被告也认可房屋漏水系房屋结构造成的,漏水在起诉时即存在。由于被告在304室房屋维修时对其余六套房屋一并维修,但没有按照鉴定单位出具的维修方案进行维修,被告采取不合规的维修方案,导致鉴定时没有鉴定出渗漏水问题。304室房屋在执行过程中,进行维修费用的评估,被告根据鉴定报告支付维修费用,证明被告当时的维修系不合规的。在房屋装修局部存在渗漏痕迹,且台风期间仍有漏水,故被告应承担维修费用、空置费用、经营损失的责任。对于维修的费用、方式,有304室房屋的先例,最终结果还是被告支付费用、原告自行维修,故原告请求法院判决被告直接支付维修费用,按照304室房屋进行推算,如果被告有异议,原告同意申请委托鉴定机构进行维修费用鉴定。尽管被告认为按照维修方案,但隐含屋顶的质量问题,故原告认为应考虑屋顶的维修。对于468号房屋,没有过保修期间,即使2019年1月2日起诉,质量问题也存在2014年1月至2018年12月底之前,在保修期内,被告仍应承担责任。对于该套房屋存在质量问题原因,一点系与房屋结构有关;一点系因为改建,但原告未使用过该房屋,故被告应承担责任。质量问题2018年尚未满5年的时候已经向法院起诉,撤诉后2019年重新起诉的。原告还购买了其他房屋,2015年就发现了渗漏水问题,不停在向被告主张。故渗漏水不是5年后发现的,而是5年保修期内就发现的。购买合同系2013年8月8日签订的,系毛坯房,购买之日即与被告xx公司签订租赁合同,房屋虽然书面交付给原告了,但房屋实际未到手,实际一直系被告xx公司在使用。1万元系补偿室内装修拆除的钱款,不包括土建造成的烟道渗水、一层以及二层导致的受潮霉变。房屋已经交还原告,对方将房屋隔墙全部拆除,经协商,一层、二层的分隔墙由原告自行砌墙,由对方补偿17,000元。空置费用根据月租金为标准,之前判决书有租金的鉴定系3,375.70元/月,每平方单价可以参照该判决书。被告xx公司承租期间没有土建,就是开发商的问题。根据鉴定意见情况说明,对方支付的钱款与司法鉴定报告的部位无关,收取的1万元不是对应的该部分。租金、水电已经结清。原告薛某某并未参与,对杨某某签署的材料均不知情,对此不确认。杨某某对文件的签字,仅针对本案诉讼标的以外的部分,不包括诉讼内容,并且只代表杨某某。根据鉴定情况说明,因渗水引起的损失部分的责任已经划分清楚,第一条系被告xx公司责任;第二条意见系装修改建造成,系被告xx公司责任,由两被告分别承担。

被告xx公司表示,被告房屋不存在质量问题,原告无权要求被告支付任何费用。被告认为不同的修复方案会产生不同的修复费用、修复期间,不能简单的以面积计算修复费用、空置费用。照片无法看出拍摄时间、地点、拍摄对象,合同、收据、结算单无法证明修复的行为以及费用真实发生。派工单无被告人员签字,且自2015-2018年维修单编号均为940939不符合常理,被告认为系原告为诉讼统一后补的。完税证明无法反映真实的营业收入情况,原告的宾馆经营受诸多因素影响,即使亏损也无法证明系房屋渗漏水导致的,通过纳税额倒推营业收入的方式不合理。关于7074号判决书,原告的宾馆经营为一个整体,相关的经营损失已在7074号案件中判决并已经支付完毕,原告无权再要求被告支付经营损失。通过执行过程中的鉴定报告可知,相应的鉴定费用,系根据上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书中的鉴定方案所做的评估产生的修复费用,且修复部分包括室内、屋面,且主要费用为屋面部分,但相应的修复方案与304室房屋的修复方案并不相同,且大部分房屋并不需要对屋面进行维修,仅需修复室内小部分面积。因此原告无权以该份鉴定书上的金额计算相应的修复费用。鉴定人员、双方人员在鉴定现场所做笔录,无法看出原告的证明目的。和解协议系双方对3号304房屋修复问题进行的和解,与本案无关。同时该份证据也无法证明原告所述被告的修复方案不规范,被告之所以进行和解仅为了简单处理该案。468号房屋的装修并非被告进行的装修及改建,原告购买该房屋系出租给被告xx公司。因此即使相应的改建不是原告进行,原告也无权要求被告承担相应的责任。上海xx商业经营管理有限公司,系独立法人,装修、改扩建与被告无关。301室房屋渗漏水是原告改建导致,与被告无关。301室房屋划分四套房屋,602、606系违章搭建,锅炉房原系配电间、储藏室,故管线穿过屋顶,有水管、电管导致防水没有做好。故301室房屋漏水不应系房屋质量问题导致的。对3号304室房屋修复时,屋面就整体一起修复了。468号房屋在xx公司处,租赁关系与被告无关。竣工图纸由被告提供,穿管是根电管。如果平摊面积,对被告不合理。很多房屋不需要修复屋面,要求按照鉴定机构出具的修复方案进行。对空置损失同意参照(2018)沪0118民初9073号案件。对于房屋渗漏水以及原因,以鉴定意见为准。原告不能以一套房屋渗漏水即推定其他房屋全部渗漏水,且相应的鉴定意见真实反映房屋的客观情况,被告认为应当以鉴定结果为准。因此被告认为被告交付的房屋不存在质量问题,无需承担任何费用。如果正如原告所述,对屋面进行的屋面维修不合格,房屋存在质量问题,那鉴定时相应的房屋就不可能存在不漏水的情况。原告所述事实与房屋客观情况自相矛盾。关于宾馆经营损失,被告认为原告无任何证据证明宾馆存在损失,之前7074号案件也是根据公平合理的原则判定宾馆经营损失1万元,本案中原告无权再主张任何经营损失。关于修复费用问题,不同的修复方案产生不同的修复费用,原告以房屋面积推算修复费用明显不合理。关于468号房屋保修期,原告所提交的派工单、维修单均系事后后补,真实性被告均不予认可,房屋在原告起诉前从未报修,时间应以2019年1月2日原告起诉时间为准。因此被告认为该套房屋已过质保期,原告无权向被告主张维修责任。除了原告外,没有其他买家来起诉。原告陈述其他房屋有问题,不代表本案468号房屋也存在质量问题。房屋购买有交付过程,房屋于2013年12月31日交付原告。租金、水电已经结清,房屋已经交付原告。虽然只有杨某某签字,但两原告系夫妻关系,被告xx公司认为交付没有问题。房屋清退均系被告xx公司在处理,不清楚,但认可被告xx公司的代理意见。被告xx公司进行房屋交付时,与原告杨某某达成合意,支付钱款、签订交接书即结束。

被告xx公司表示,原告提供的房屋图片外观并非本案468号房屋的图片及外观。购买合同系2013年8月8日签订的。购买时系毛坯房,购买之日即与被告xx公司签订租赁合同,房屋虽然书面交付了,但房屋实际原告未到手,实际一直系被告xx公司在使用。签订预售合同之后,房屋还在施工过程中,2014年1月1日,xx公司接手房屋,状态系毛坯房,后将毛坯房租赁给商家,改建系商家(大食堂)进行的。系争房屋双方进行交接时,已经明确支付钱款后视为已经将房屋恢复原状,支付的费用包括商家的改扩建。交接签署时间系12月16日,但提前几天交给原告钥匙,租金、水电费用均已经结清。要求两原告共同签字,但杨某某表示其签字即可,其代表薛某某共同确认,杨某某签字时,薛某某没有在场,与承租户均系如此操作的,无薛某某同意的书面材料。

根据庭审确认的事实,本院认为:原告与被告xx公司签订的《上海市商品房预售合同》及与被告xx公司签订的《角里祥和坊商业租赁合同》是双方真实意思的表示,并不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告根据合同交付了全部房价款,被告理应按约向原告交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论,系争房屋存在质量问题,两被告未能将房屋存在的质量问题修妥;现原告要求赔偿房屋修复费用及空置损失,原、被告均同意由本院酌定,根据鉴定报告等,二层卫生间位置出屋面烟道井周边渗漏水,系土建施工所致,故应由被告xx公司承担;一层外墙(露台下)存在改建外扩,二层露台新增门、窗,导致上述部位对应一层外墙周边石膏板吊顶受潮霉变,系装饰装修改建造成,故应由被告xx公司承担;被告xx公司主张已支付1万元于原告杨某某,杨某某与薛某某系夫妻,其行为代表两原告,被告xx公司与杨某某协商系争房屋交接及支付款项时,薛某某并未参与,也无薛某某授权或事后追认的依据,被告xx公司主张的事实并不成立,本院不予采信,但其支付的1万元可在修复费用中扣除;被告xx公司支付的17,000元,系分隔墙,与修复费用无关。综上,本院酌定被告xx公司承担修复费为1,300元,被告xx公司承担修复费17,300元。关于空置损失,本院根据案件的具体情形,考虑到房屋质量问题及维修情况及鉴定机构的意见,修复工期确定为一个月,两被告应承担空置损失3,375.70元。被告抗辩系争房屋已过质保期,原告无权向被告主张维修责任,系争房屋质量问题存在于质保期内,且原告在保修期内曾诉讼,被告抗辩理由不成立,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定,判决如下:

一、被告上海xx房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某、薛某某修复费人民币1,300元;

二、被告上海xx商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某、薛某某修复费人民币17,300元;

三、被告上海xx房地产开发有限公司、上海xx商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某某、薛某某空置损失人民币3,375.70元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币349元,减半收取计人民币174.50元,由被告上海xx房地产开发有限公司负担人民币50元,被告上海xx商业经营管理有限公司负担人民币124.50元;鉴定费人民币25,000元,由被告上海xx房地产开发有限公司、上海xx商业经营管理有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。