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李某某与张某某、贾某某排除妨害纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告:李某某,男,汉族,住上海市普陀区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:张某某,男,汉族,住上海市徐汇区。

被告:贾某某,女,回族,住上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告李某某与被告张某某、贾某某排除妨害纠纷一案,本院于2020年1月7日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年2月24日公开开庭进行审理。李某某的委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师及贾某某、张某某共同委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

李某某向本院提出诉讼请求:1.判令张某某、贾某某立即搬离上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋;2.判令张某某、贾某某支付李某某房屋占有使用费360,000元。事实与理由:上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权登记人为李某某,与张某某、贾某某无关。2005年6月,李某某作为买方与张某某签订《上海市房屋买卖合同》,并将该房屋以总价款100万元买下。并于同年6月21日办理产权变更登记,产权登记在李某某一人名下。2006年12月15日经徐汇区人民法院判决,再次确认该房屋的产权人应为李某某。后张某某服从法院关于产权属于李某某的判决,并另行起诉要求李某某支付购房的尾款,经过徐汇区人民法院判决,李某某应当支付张某某购房尾款。至此房屋买卖合同以及产权变更登记已经履行完毕,房屋产权不存在任何异议。但在2019年1月份,李某某发现张某某和贾某某竟然非法占有系争房屋,并拒绝搬离。由于李某某家庭的客观原因,一直未在系争房屋内居住。2019年1月份左右,李某某因经济方面的原因,希望将系争房屋出租,以缓解自己经济困难问题。李某某返回系争房屋时,发现系争房屋竟然被张某某、贾某某非法占有。张某某、贾某某应当支付2017年1月至2019年12月的房屋占有费用即360,000元。故诉至法院。

张某某、贾某某共同辩称,不同意李某某诉请。对于系争房屋,李某某没有任何主张的权利。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2005年6月,张某某与李某某签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),买卖合同内容包括出卖人(甲方)为张某某、买受人(乙方)为李某某,张某某转让的房地产坐落于本市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室,房屋类型公寓,建筑面积71平方米,转让价款为1,000,000元。张某某于2005年6月30日前腾出该房屋并通知李某某行验收交接,李某某应在收到通知之日起的即日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】为房屋转移占有的标志。

2005年6月2日,李某某与案外人中国工商银行上海市普陀支行分别作为借款人(抵押人)与贷款人(抵押权人)签订房屋担保借款合同,约定李某某向该案外人借款:本合同项下的借款金额为600,000元,借款用于购买二手房,本合同项下的借款期限为216个月,抵押物为系争房屋,房地产(抵押物)价值1,000,000元。

2005年6月21日,张某某、李某某共同至上海市徐汇区房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。系争房屋的权利人由张某某变更为李某某。后张某某留有购买人为李某某的购房发票(购买方留存)第二联、纳税人为李某某的契税缴款书(代完税证)、缴费人为李某某的房地产交易手续费收据等票据原件,并持有相关的沪房地徐字(2005)第022876号上海市房地产权证原件。2006年1月9日,根据张某某申请,系争房屋产权被登记更正,该次更正属补发性质。

2005年7月15日,张某某、李某某签署房屋产权归属协议,明确:张某某为银行贷款10万元,根据银行放贷政策要求,需将张某某所拥有的天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋暂时卖到李某某名下,为防止今后发生纠纷,特作如下约定:一、双方确认天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的实际产权人仍然为张某某,此房屋仍由张某某及其家人实际居住使用,李某某不得对该房屋主张任何权利;二、李某某必须保证半年后无条件将该房屋归还给张某某;三、鉴于从银行贷出60万元全部被李某某父亲李某某拿走,李某某必须保证由其本人及其父亲连带还款。

2006年8月9日,李某某出具情况说明,明确“本人李某某,是徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋名义上的购房人。2005年6月,该房屋原房主张某某要贷款10万元人民币,到我父亲李某某(身份证号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX)所开的上海智高投资有限公司(是挂靠该公司,经营地址:天山路XXX号XXX室)要求以其房子做抵押贷款10万元,当时银行已停止二手房直接抵押贷款。我父亲就出主意,把房屋做成买卖,用房屋买卖骗取银行贷款。张某某也不懂,就把其所有的天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的房产证和身份证交给我父亲,让我爸帮他做贷款。我父亲李某某就让我作为该房屋的买受人,出面签订了房屋买卖合同。并以我的名义向中国工商银行上海市普陀支行申请了贷款,骗取贷款60万元人民币全部据为已有。在该房屋买卖过程中,我没有出过一分钱,也没有得到过一分钱。只是到交易中心在买受人处签了名字。房子的首付款也没给张某某,只是在交易前我父亲李某某帮张某某还了8.9万元的银行贷款。2006年2月份,我父亲李某某又以我的名义以天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋做抵押,向高利贷借款20万元,并办理了房屋抵押登记。高利贷房款11万元也被我父亲拿去了”。

2006年9月5日,本院受理张某某诉李某某买卖合同纠纷一案,案号为(2006)徐民三(民)初字第1721号,张某某提出诉请:确认李某某名下的上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋实际产权人为张某某,李某某协助张某某办理此房屋的过户手续。李某某辩称不同意张某某诉请。认为买卖合同合法有效。本院经审理认为通过签订买卖合同获得贷款是双方的真实意思表示,在银行发放贷款后,理应慎重考虑金融安全,故不应对涉案合同作无效处理。对张某某的诉讼请求,不予支持,理由是:系争房屋的归属涉及他项权利人的利益,不是张某某、李某某双方简单地约定该房屋归属于谁就可以随意加以变动的;况且张某某现有证据只能证明李某某确认该房屋的实际产权人为张某某。至于过户,因系争房屋涉及的抵押尚无法消除,故本院不予支持。2006年12月15日,本院作出判决:一、张某某要求确认李某某名下的上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋实际产权人为张某某的诉讼请求,不予支持。二、张某某要求李某某协助张某某办理上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续的诉讼请求,不予支持。该判决业已生效。

2007年5月17日,本院受理张某某诉李某某买卖合同纠纷一案,案号为(2007)徐民三(民)初字第674号,张某某提出诉请:要求李某某偿还上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房款100万元。该案审理中,张某某承认李某某曾为张某某偿还贷款89,000元,故减少诉讼请求,要求李某某偿还购房款911,000元。李某某未作答辩。本院经审理认为双方签订的,买卖合同属有效合同,双方均应按约履行,现张某某依据买卖合同要求李某某支付购房款911,000元,理由正当,予以支持。2007年8月13日,本院作出判决:李某某于本判决生效之日起十五日内向张某某支付购房款911,000元。该判决业已生效。

另查明,张某某并未将系争房屋实际交付给李某某。

上述事实,除当事人陈述外、另有民事判决书、上海市不动产登记薄等证据证明,本院予以确认。

审理中,张某某表示2007起诉目的是查封房屋,不让李某某将房屋抵押。系争房屋目前处于法院查封状态,(2007)徐民三(民)初字第674号民事判决一直没有履行。

本院认为,李某某系基于与张某某的买卖合同而取得产权人身份。在系争房屋仍未实际交付的情况下,李某某未基于买卖合同取得房屋占有,该双方之间的买卖合同尚未履行完毕。现李某某直接依据其房屋所有权人身份起诉张某某、贾某某排除妨害,无法律依据。李某某在与张某某之间买卖合同关系下享有的权利,其可另行主张。在李某某未基于买卖合同取得包括房屋占有权能在内的全部所有权权能的情况下,其向张某某、贾某某主张占有使用费无法律依据。故本院对李某某的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条规定,判决如下:

驳回李某某的全部诉讼请求。

案件受理费6,700元,减半收取计3,350元,由李某某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。