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陈某某与钱某某、顾某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市闵行区人民法院

民事判决书

原告:陈某某,男,汉族,户籍地上海市闵行区,现住上海市闵行区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:钱某某,女,汉族,户籍地上海市闵行区,现住上海市长宁区。

被告:顾某某,男,汉族,住上海市长宁区。

第三人:李某某,女,汉族,户籍地上海市徐汇区。

第三人:吴某某,女,汉族,户籍地上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告陈某某与被告钱某某、顾某某,第三人李某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月4日立案受理。因诉讼中原告向上海市浦东新区人民法院提出执行异议,本院于2019年2月12日出具民事裁定书,裁定中止诉讼。本案于2020年1月20日适用简易程序公开开庭进行了审理,原告陈某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告顾某某到庭参加诉讼。被告钱某某、第三人李某某、吴某某经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.判令两被告继续履行原、被告就上海市闵行区建设路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署的《上海市房地产买卖合同》,两被告将涉案房屋过户登记至原告名下;2.判令两被告涤除涉案房屋上设立的抵押权以及司法限制;3.判令两被告赔偿原告自2017年7月1日起,按总房价的日万分之三(420元/日,人民币,下同)为标准,计算至判决之日止的逾期过户违约金;4.本案诉讼费由两被告承担。

事实和理由:2016年11月16日,原告与被告钱某某就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定:涉案房屋转让总价为140万元,其中已付定金5万元,买卖合同签订当日应付80万元,过户当日应付50万元,户口清空当日应付5万元。买卖合同签署后,原告按约支付了房款80万元。在约定的过户日前,被告以种种理由要求原告提前支付房款,原告由于缺乏购房经验,在过户日前又向被告支付了房款47.2万元。原告已累计向被告支付房款132.2万元。同时,由于两被告系夫妻关系,虽然涉案房屋的权利人为被告钱某某,但鉴于涉案房屋为夫妻共同财产以及被告钱某某的要求,故原告将房款支付给了被告顾某某。买卖合同约定,原、被告应于2016年11月23日前办理交房手续。实际上,原、被告于买卖合同签订后当日(2016年11月16日)即办理了交房手续,原告对涉案房屋进行了装修,现实际居住在涉案房屋内。买卖合同约定,涉案房屋最迟过户时间为2017年6月30日。签订买卖合同后,原告要求被告办理过户事宜,被告一直以各种理由进行推托,并且隐瞒了涉案房屋上的抵押尚未涤除的事实。买卖合同约定的过户日到期后,原告查询发现涉案房屋上仍有两个抵押登记尚未注销,且涉案房屋已于2017年2月9日被上海市浦东新区人民法院查封。原告认为,原、被告双方订立的合同真实有效,被告理应恪守,故原告起诉至法院。

被告顾某某答辩称:原告所述情况属实,愿意继续履行,但目前涉案房屋上有抵押和司法限制,无法完成变更登记义务。对于涤除抵押、司法限制的诉请以及逾期过户违约金,两被告目前没有偿还债务的能力,只能靠工作的收入,无法一次性解决。

被告钱某某以及第三人李某某、吴某某均未到庭进行答辩。

原告为证明其诉讼请求,向本院提交如下证据:

1、房地产权证,证明被告钱某某系涉案房屋的权利人;

2、上海市不动产登记簿,证明原告于2017年7月21日查询得知涉案房屋上仍有两个抵押登记尚未涤除,且已于2017年2月9日被上海市浦东新区人民法院查封;

3、结婚证,证明两被告系夫妻关系,涉案房屋系婚后取得,为夫妻共同财产;

4、上海市房地产买卖合同,证明2016年11月16日原、被告就涉案房屋签订了买卖合同,建立买卖合同关系,合同约定总房款为140万元,最迟交房时间为2016年11月23日,最迟过户时间为2017年6月30日;

5、被告顾某某出具的保证书,证明其承诺于2017年7月1日前与原告至交易登记部门办理过户手续;

6、居间方出具的证明,证明原、被告已经实际交付了房屋;

7、水、电、煤、有线电视、物业管理费缴费单据,证明原被告已经实际交付了房屋,原告自2016年11月开始缴付各类公共事业费用;

8、中国农业银行银行卡交易明细清单,证明原告于2016年11月15日取现5万元支付定金,原告于2016年11月16日向被告顾某某转账房款70万元,原告于2016年11月16日向居间方郑娜转账代被告向其债权人支付10万元;

9、建设银行对私活期账户明细及房款收据,证明原告于2017年3月7日取现20万元,被告顾某某于同日出具收据确认收到13.7万元;原告于2017年3月8日取现6万元支付给被告顾某某,被告顾某某于同日出具房款收据;原告于2017年4月9日取现15万元支付给被告顾某某,被告顾某某于2017年4月10日出具房款收据;原告于2017年6月20日取现7万元,被告顾某某于同日出具房款收据确认收到5万元;

10、中国农业银行银行卡交易明细清单,证明2016年11月16日居间方郑娜将原告转账的房款10万元支付给被告的债权人李某;

11、收据,证明被告出具的收据总额为132.2万元,还有一部分房款被告没有给收据,原告实际支付的房款总额为147.2万元。

被告顾某某对原告提供的证据没有异议,但认为其实际到手金额没有147.2万元,因为之后无法过户,最后的5、6万也就没有收取。庭审中,被告顾某某确认两被告收到原告支付的房款总额为147.2万元。此外,涉案房屋为被告钱某某的婚前财产,房产证记载的日期并非原始日期,是后来补发的。

被告钱某某及两位第三人未到庭进行质证,亦未提交证据。

本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证,根据原告提交的证据以及原、被告庭审陈述,本院查明事实如下:

被告钱某某与被告顾某某系夫妻关系,双方于2007年1月8日结婚。

2010年12月23日,坐落于上海市闵行区建设路XXX号XXX室的房屋登记至被告钱某某名下。

2016年11月15日,原告自中国农业银行账户取现5万元支付购房定金,被告钱某某于同日出具《收款收据》一份,载明:今收到陈某某付给本人的款项计5万元整。本人确认,上述款项系买受方陈某某用于购买“上海市闵行区建设路XXX号XXX室”房地产的定金。特立此据,以资证明!

2016年11月16日,原告陈某某(买受人、乙方)与被告钱某某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份,合同编号为XXXXXXX。该合同约定:甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为140万元。甲、乙双方同意,甲方于2016年11月23日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认,在2017年6月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方应于签订本合同后3日内,向债权人提出还款申请,并承诺于收到乙方支付的第一、二笔房款后5个工作日内至债权人处结清剩余贷款。甲方应及时领取他项权利证明及抵押注销资料,并于领取抵押注销资料后5个工作日内至交易中心办理抵押登记注销手续。若甲方未按上述约定及时办理手续,则每逾期一日,甲方应按本合同约定总房款的万分之三向乙方支付违约金,直至甲方实际履行之日止;逾期超过15日的,乙方有权单方面解除本合同,同时甲方应按本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。……付款协议:1、合同总价。本买卖合同项下的房地产转让总价为140万元。2、第一笔房款(定金转房款)。本买卖合同签署之前,乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金5万元,该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。3、第二笔房款。乙方于签订本合同当日,支付甲方房款80万元。4、第三笔房款。乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具受理单后当日内,支付甲方房款50万元。5、第四笔房款。在甲方户口迁出后3日内,乙方支付甲方房款5万元。双方还就其他权利义务进行了约定。

合同签订当日,原告通过银行转账方式向被告顾某某账户转账支付房款70万元,向居间方郑娜账户转账支付10万元。被告钱某某向原告出具《收款收据》一份,载明:今收到陈某某付给本人的款项计80万元整。本人确认,上述款项系买受方陈某某用于购买“上海市闵行区建设路XXX号XXX室”房地产的部分房价款。特立此据,以资证明!居间方郑娜收到上述10万元后,将该笔款项支付给案外人李某。

同日,双方对涉案房屋进行了交接,被告钱某某将涉案房屋钥匙交付给原告。

2017年2月20日,被告顾某某向原告出具《收款收据》一份,确认收到原告支付的部分房价款7.5万元。

2017年3月7日,原告取现20万元,被告顾某某出具《收款收据》确认收到部分房价款13.7万元。

2017年3月8日,原告取现6万元支付给被告顾某某,被告顾某某出具《收款收据》确认收到部分房价款6万元。

2017年4月9日,原告取现15万元支付给被告顾某某,被告顾某某于2017年4月10日出具《收款收据》确认收到部分房价款15万元。

2017年6月20日,原告取现7万元,被告顾某某出具《收款收据》确认收到部分房价款5万元。同日,被告顾某某出具《保证书》一份,载明:本人承诺于2017年7月1日之前与下家陈某某到上海市闵行区房地产交易中心进行审税(建设路XXX号XXX室),于7月25日之前进行过户手续。如有违约,愿意承担一切法律责任,交易房屋的地址为建设路XXX号XXX室。特此承诺。

接收涉案房屋后,原告进行了装修,并缴纳水电煤等公共事业费用至今。

另查明,第三人吴某某、李某某于2016年7月24日在涉案房屋上登记设立抵押权,债权数额为80万元;第三人李某某于2016年12月30日在涉案房屋上登记设立第二顺位抵押权,债权数额为15万元。因被告钱某某、顾某某另案民间借贷纠纷,涉案房屋于2017年2月9日被上海市浦东新区人民法院正式查封,案号为(2017)沪0115民初8403号,后该案进入执行程序。2018年1月15日,涉案房屋被上海市闵行区人民法院轮候查封,案号为(2017)沪0112执10615号。

为解除涉案房屋上司法查封,原告陈某某向上海市浦东新区人民法院提出执行异议。经审查,上海市浦东新区人民法院于2019年4月17日作出(2018)沪0115执异758号执行裁定书,驳回了陈某某的异议请求。

本院认为,涉案房屋虽登记在被告钱某某一人名下,但该房屋取得于两被告婚姻关系存续期间,应为夫妻共同财产。结合被告顾某某收款以及向原告出具保证书承诺配合过户之行为,本院认为,被告顾某某虽未在网签版《上海市房地产买卖合同》上签字,但其亦应为房屋买卖合同出卖人之一。原告与两被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应依约履行。本案中,被告顾某某认可两被告收到原告支付的款项总计147.2万元,两被告亦应依照合同约定履行相应的合同义务。

根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定,出卖人应当履行转移标的物所有权的义务。本案中,根据买卖合同关于涉案房屋变更登记之约定,两被告应于2017年6月30日前与原告至交易中心办理房屋过户手续,然时至今日涉案房屋所有权仍未变更登记至原告名下,两被告迟延履行之行为已构成违约,原告可向两被告主张相应的违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项之规定,法律上或者事实上不能履行的非金钱债务,当事人一方不履行或者履行不符合约定的,对方无法要求继续履行。本案中,涉案房屋上存在司法查封,且第三人之抵押权尚未涤除,两被告目前亦无力清偿债务以解除司法查封、涤除抵押,因此原告要求两被告配合其办理涉案房屋过户手续之诉请,因客观条件尚不满足,本院无法予以支持。至于原告要求两被告解除司法查封、涤除抵押之诉请,本院认为,司法查封系人民法院对被执行人财产或诉讼标的进行的强制性限制,其解除与否应由作出司法查封的人民法院进行裁定,并非两被告可自主决定事项;而抵押权应在其担保的债务消灭后予以涤除,以满足涉案房屋之过户条件,现两被告对第三人的债务尚未消灭,两被告作为债务人以及原告作为抵押物受让人均表示无力再对抵押债务进行清偿,故本院考虑涉案房屋无法过户之现状,认为司法查封以及抵押权涤除相关事宜不宜在本案中一并进行处理,原告此项诉请无法律依据,本院亦无法予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中,两被告未按照约定的时间配合原告办理涉案房屋的过户手续,应当按照合同约定,向原告支付每日总房价万分之三的违约金。原告此项诉讼请求有事实及法律依据,本院对此予以支持。

被告钱某某、第三人李某某、吴某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭,系其放弃相应的诉讼权利,因此产生的法律后果由其自行承担。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定,判决如下:

一、被告钱某某、顾某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某支付自2017年7月1日起至2020年2月25日止,按人民币420元/日的标准计算的逾期过户违约金,共计人民币407,400元;

二、驳回原告陈某某其余诉讼请求。

案件受理费减半收取计人民币8,758.59元,由被告钱某某、顾某某负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。