地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
杨某某与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,小编就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

原告:杨某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈某某,男,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告杨某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月6日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告陈某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某向本院提出诉讼请求:请求判令被告支付赔偿款人民币(以下币种相同)175,499元。事实及理由:原告与被告于2011年12月11日签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号:XXXXXXX)。约定被告将位于上海市浦东新区宁阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告。合同约定,被告应当在交易过户前自行迁出系争房屋内的所有户口(若有)。后被告将系争房屋过户给原告,但并未依约迁出系争房屋中的原有户口(即被告陈某某、被告前妻陈1、被告女儿陈某2)。后原告于2013年11月15日将系争房屋转售给案外人刘某某。原告及其父母三人于2013年12月21日将系争房屋中的户口迁出。原告曾多次联系被告要求其迁出系争房屋中的户口,被告陈某某虽于2015年11月13日将其户口迁出系争房屋,但案外人陈1、陈某2的户口仍未迁出。因系争房屋中被告及其妻女户口的迁出问题,案外人刘某某两次诉至法院;法院分别判决原告支付刘某某逾期迁出户口违约金32,600元、案件受理费740元、律师费5,000元以及逾期迁出户口违约金125,700元、案件受理费1,459元、律师费10,000元。后,原告与刘某某就第二次诉讼达成和解,抵消了尾款1万元。被告未依约履行义务的行为已经对原告造成损失,故原告诉至法院。庭审中,原告陈述,因第二次诉讼后原告与刘某某达成了和解协议,抵扣了1万元购房押金,另支付了相关赔偿10万元,故诉讼请求调整为154,340元,组成为:第一次诉讼确定的赔偿额32,600元+律师费5,000元+案件受理费740元,第二次诉讼确定的赔偿额11万元。庭审后,原告陈述其计算错误,根据其陈述的计算方法,诉讼请求应为148,340元。

被告陈某某辩称,不认同原告诉请。原被告于2011年12月11日签署购房合同后,另签署两份协议。其一为2012年1月8日签署的购房补充协议,由原告杨某某和被告陈某某签署,该补充协议对系争房屋户口迁出问题做出了详细约定:被告可于系争房屋过户交易后,再自行迁出户口;原告扣押购房款5万元,待被告将该房屋内户口迁出当日,原告归还该5万元;补充协议中并未约定迁出期限。被告认为,根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定,双方协商一致可以对合同进行变更。补充协议签署在后,与主合同不一致,应视为双方对合同的变更,应以补充协议为准。故在户口迁出争议上,被告并未违约。原告又将系争房屋交易给案外人,并未履行如实告知义务,在被告不知情的情况下,擅自代被告进行承诺,故提出的诉请无依据。其二为购房合同签署时,原告之父向被告陈某某借款人5万元的借条。借条签署日期为2012年1月8日,签署人为原告之父杨以富,约定于一个月内归还该借款,原告逾期未归还该笔借款。在整个过程中,被告始终积极寻找原告,希望完成户口迁出并收回扣押的房款和借款,但始终没有办法与原告取得联系。另外,被告陈某某本人的户口已于2015年11月13日自行迁出系争房屋,但迁出后原告仍不知所踪,被告认为自己的权益无法受保障。故被告请求法院驳回原告诉请。

本院经审理认定事实如下:被告原系系争房屋产权人。被告及其前妻陈1、女儿陈某2户口在系争房屋内。2011年12月11日,原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方),双方签订了《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将系争房屋以61万元总价转让给乙方。该合同补充条款(一)约定,交易过户前甲方自行迁出该出售房屋内的所有户口(若有)。附件(三)付款协议约定,2011年12月10日乙方支付甲方购房定金5万元,2011年12月16日前乙方支付甲方购房首付款25万元(含定金),2012年1月20日前甲乙双方去房产交易中心办理交易过户后乙方支付甲方购房款35万元,交房当日甲方结清该房屋所有水、电、煤气及物业等费用后乙方支付甲方购房款1万元。2012年1月8日,原告杨某某作为乙方、被告陈某某作为甲方,双方另签订了《关于宁阳路XXX弄XXX号XXX室出售的补充协议》,协议第二条约定,根据甲方实际情况甲方的户口现确认在该房屋交易过户后自行迁出(现押购房款5万元)。协议第三条约定,乙方在甲方迁出该出售房屋内所有户口当日乙方支付甲方购房款5万元。同日,原告杨某某父亲杨以富向被告陈某某出具借条一份,载明借款5万元,约定一个月内归还。之后,杨以富未归还该5万元。

2012年2月15日,原告杨某某及其家人户口迁入系争房屋内,2013年12月21日迁出。

另查明,2013年11月15日,原告与案外人刘某某签订《上海市房屋买卖合同》,约定原告杨某某将系争房屋以95.5万元的价格出售给刘某某,合同还约定,原告应于双方至房地产交易中心办理系争房屋产权交易过户手续前向房屋所在地警所办理原有户口迁出手续,否则每逾期一天,甲方(即原告)应向乙方支付总房价款万分之二的违约金。之后,因被告前妻陈某某等户口未迁出,刘某某于2014年3月以(2014)浦民一(民)初字第11370号案件诉至本院,要求本案原告杨某某支付逾期迁出户口违约金并支付律师费。2014年11月12日,本院对该案作出一审判决:判决杨某某支付刘某某自2013年12月30日至2014年11月20日止的逾期迁出户口违约金(按每日100元计算),并支付律师费5,000元,承担案件受理费740元。一审判决后,双方均未上诉,该案判决现已生效。

2015年11月13日,被告户口自系争房屋内迁出。

2018年9月,因被告前妻及女儿户口仍未迁出,刘某某再次以(2018)沪0115民初72259号案件诉至法院,要求本案原告杨某某支付自2014年11月21日至2018年6月21日的逾期迁出户口违约金12.09万元及律师费1万元。本院一审判决杨某某支付刘某某自2014年11月21日至2018年4月30日止的逾期迁出户口违约金(按每日100元标准),并支付律师费10,000元,承担案件受理费1,459元。一审判决后,杨某某提起上诉,上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终5991号终审判决:驳回上诉,维持原判。之后,杨某某和刘某某就后一份生效判决作出和解协议,双方同意抵消10,000元尾款,抵消后杨某某须向刘某某支付127,159元。

庭审中,原告向法庭举证了房款支付凭证,证明其已付清房款61万元。被告对61万元房款支付凭证的真实性无异议,但其陈述实际仅收到51万元房款,补充协议中约定了户口迁出押5万元房款,另原告还向其借款5万元。被告则陈述,其房款61万元已付清,其父亲与被告之间的借款系双方之间的民间借贷,与本案无关。

庭审中,原告另陈述,其直至刘某某第一次起诉后才得晓被告户口未迁出;后来一直未联系到被告,直至此次起诉。被告则陈述,被告本人户口于2015年11月13日迁出,但其一直未找到被告前妻和女儿,原告从未找过被告要求户口迁出。

本院认为,民事行为应遵从诚实信用原则,依法成立的合同受法律保护。原、被告在2011年12月11日签署的《上海市房地产买卖合同》和2012年1月8日签署的《关于宁阳路XXX弄XXX号XXX室出售的补充协议》均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。对于系争房屋户口迁出问题,双方订立在前的买卖合同中约定为“交易过户前甲方(即被告)自行迁出该出售房屋内的所有户口(若有)”,订立在后的补充协议中约定为“根据甲方(即被告)实际情况甲方的户口现确认在该房屋交易过户后自行迁出(现押购房款5万元)”。表明双方通过补充协议的方式变更了买卖合同中约定的户口迁出期限,且根据补充协议约定“乙方(即原告)在甲方(即被告)迁出该出售房屋内所有户口当日乙方支付甲方购房款5万元”,可见上述补充协议条款中的“甲方的户口”应包含被告陈某某本人以及案外人陈1、陈某2的户口,上述户口应在双方办理房屋过户手续后迁出。虽双方补充协议中并未约定户口迁出时间,但被告在系争房屋过户后7年多仍未迁出原系争房屋中的户口,显然超出合理限期,违背诚信原则,违反合同约定。根据合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,虽原告因被告未履行户口迁出义务而承担了对案外人的违约责任,但就原告而言,其在房屋出售前,应知晓系争房屋内被告方户口未迁出,在未确定户口迁出时间的情况下,而另行与案外人约定高额户口迁出违约金,由此造成其对案外人承担了违约赔偿责任,其自身也存在一定过错。综合上述分析,本院认为,原、被告补充协议约定了押5万元作为户口迁出的担保,在此情况下被告对违约赔偿责任的可预见性可参考双方约定,现原告并未举证其已通知了被告,被告故意造成原告损失扩大的情形,故本院根据本案情况酌定被告应分担原告损失5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条第(四)项之规定,判决如下:

被告陈某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某某损失5万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,266元,减半收取1,633元,由原告杨某某负担1,296元,由被告陈某某负担337元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。