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倪某某与唐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告:倪某某,男,汉族,住江苏省镇江市。

被告:唐某某,男,汉族,住上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告倪某某与被告唐某某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月17日立案后,依法适用简易程序,于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告倪某某、被告唐某某及其委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

倪某某向本院提出诉讼请求:1.判令被告履行合同,按合同支付25万元给原告;2.判令被告支付原告违约金,按照每日100元,从2020年2月1日起计算至支付之日止。事实与理由:原告和被告于2019年4月11日签订了《上海市房地产买卖合同》,原告以200万的价格出售上海市徐汇区梅陇路XXX号化工一村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。原告同意被告首付100万中的25万以户口押金的形式延迟到2020年1月31日支付给原告,另外5万元户口押金到2023年3月31日户口迁出后支付原告。被告于2019年7月4日支付原告30万,2019年8月17日再行支付30万元。原告于2019年8月17日,将30万元以户口押金的形式汇给了被告。后原告多次通过微信、短信、快递等方式要求被告履行合同支付25万元,被告拒绝。原告为维护合法权益,起诉至法院,要求判若所请。

唐某某辩称,被告已经按照合同约定支付了全部房款200万元,根据合同约定,户口押金需在户口迁出后支付,现原告户口尚未迁出,故被告不应归还户口押金。此外,因为涉案房屋质量问题,被告另行起诉了原告,原告在该案中拒不同意赔偿,被告因担心无法追回赔偿金,故不同意返还押金,因此也无需承担违约金。

本院认定事实如下:

2019年4月6日,原告(出售方、甲方)与被告(买受方、乙方)签订了《不动产买卖居间合同》,约定,乙方通过上海我爱我家房地产经纪有限公司向甲方购买涉案房屋,成交价200万元。乙方已实际验看了该不动产,同意向丙方支付购房意向金50,000元;乙方应于签订买卖合同示范文本并办理公证手续(若需)后85日内直接向甲方支付首期房价款95万元(含已支付的全部定金);第二期房款100万元,以贷款方式支付;该房屋上有户口,则甲方应于2020年1月31日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则,每逾期一日,应按照本协议约定的总房价款的万分之四向乙方支付违约金,直至原户口迁出时止,上述款项可从尾款中扣除。甲、乙双方约定乙方付首付款当日甲方返还30万元整作为户口押金,户口迁出后乙方交付甲方。在合同尾部,出售方李某某代倪某某、李某某,买受方唐某某签字。

2019年4月11日,原告(出售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定,“甲方将涉案房屋出售给乙方,房地产转让价款为200万元。第九条第3款:乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算,违约金自本合同应付款之日起算至实际付款之日止。甲方承诺于办理税收登记综合预收件手续之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方应按照该房屋总价款日万分之四向乙方支付违约金直至户口全部迁出之日止。甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务,则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任,乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。附件三付款协议:1.乙方于2019年4月6日支付甲方定金5万元,该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2.乙方于2019年4月11日之前或当日,将房款35万元直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭证。3.乙方于2019年6月30日之前,将房款60万元整直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭证。4.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办妥缴税手续,且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》后,以银行发放贷款的方式将房款100万元支付予甲方。”合同尾部,甲方倪某某、乙方唐某某签字。当日,双方还签订《补充协议》,约定,“甲乙双方协商一致该房屋《上海市房地产买卖合同》中约定的户口迁出日期变更为:甲方承诺于2023年3月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续;若甲方未按约定将户口全部迁出,则甲方应按照该房屋总价款日万分之四向乙方支付违约金至户口全部迁出之日止。因该房屋内有倪某某、李某某、倪某某三人户口,现甲、乙双方协商一致:甲方于乙方支付的第二笔首付款(60万元)后当日返还给乙方30万元作为户口押金,乙方于2020年1月31日之前将押金中的25万元支付予甲方、乙方于2023年3月31日之前将押金中余下的5万元支付予甲方(且甲方已将该房屋内原有户口全部迁出)。甲、乙双方其他事项仍按《上海市房地产买卖合同》约定履行。”

2019年4月6日,被告向原告支付5万元;2019年4月11日,被告向原告支付35万元;2019年7月4日,被告向原告支付30万元;2019年8月17日,被告向原告支付30万元。2019年8月17日,原告转回30万元至被告账户,附言户口押金。当日,被告出具收到涉案房屋倪某某一家三口的户口押金30万元的收条。2019年11月4日,原告收到被告银行贷款的100万元。

2020年1月29日,原告短信中介,要求中介提醒被告在2020年1月31日前支付户口押金25万元。2020年1月31日,被告向原告发送短信,称因房屋存在质量问题给被告造成较大损失,且双方因房屋质量问题正在进行诉讼,故暂时中止支付本应于2020年1月31日支付的户口押金25万元,待法院判决且双方已完成损失赔偿后支付;原告表示没有收到该短信。2020年2月1日,原告通过短信、微信的方式通知被告限期于2020年2月10日前向原告支付户口押金25万元,被告表示收到上述短信、微信。2020年2月1日,原告还通过快递向被告发送催告函,被告表示没有收到催告函。

另查明,2019年8月12日,被告因涉案房屋质量问题向法院起诉原告[案号:(2019)沪0104民初21196号],要求继续履行房屋买卖合同,被告对涉案房屋阳台存在的质量问题进行修复,并要求倪某某赔偿违约金。该案审理中,法院委托上海房屋质量检测站对涉案房屋阳台损坏情况、程度及损坏原因进行鉴定。2019年11月22日,上海房屋质量检测站出具沪房检司鉴第2016-96号司法鉴定意见书,涉案房屋阳台楼板及栏板铁胀开裂损坏情况属实,铁胀开裂部位损坏较为严重,局部开裂部位混凝土有脱落的可能,主要系房屋自然老化、年久失修所致,并提出了修缮建议。此后经唐某某申请,法院还委托鉴定机构出具了涉案房屋修复方案并对修复费用进行了审价。

审理中,被告向法院表示愿意将25万元户口押金支付至法院账户,待另案房屋质量诉讼结案,扣除原告应赔偿的金额后支付给原告。

上述事实,除原、被告当庭陈述外,另有《上海市房地产买卖合同》、《居间合同》、转账记录、户口押金收条、短信、鉴定意见书等证据证明,本院予以确认。

本院认为,原、被告签订《居间合同》后又签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议,上海市房地产买卖合同形成时间晚于居间合同,原、被告之间的合同应以房屋买卖合同为准。补充协议为房屋买卖合同的补充条款,系原、被告就房屋买卖的细节问题进一步的约定,根据“意思自治”原则,补充条款与房屋买卖合同不一致的地方,应以补充协议为准。原、被告签订的上海市房地产买卖合同、补充协议,系双方当事人真实意思表示,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照约定履行自己的义务。被告抗辩需户口全部迁出才支付25万,但根据补充协议第四条“原告返还给被告的30万户口押金,被告在2020年1月31日前支付给原告25万、在2023年3月31日前支付剩余5万元(且原告将该房屋内原有户口全部迁出)”之约定,再结合补充协议第三条“原告承诺于2023年3月31日前将户口全部迁出”,户口押金的支付时间应为2020年1月31日之前支付25万,在2023年3月31日之前且原告户口全部迁出后再支付5万元。被告的抗辩意见缺乏依据,本院不予采信,且被告庭后表示愿意支付该笔款项,故原告要求被告支付25万元的诉请,符合合同的约定,本院予以支持。鉴于被告与原告另案诉讼,可能涉及修复费用等赔偿问题,被告不支付户口押金系事出有因,故原告要求被告支付违约金之诉请,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,判决如下:

一、唐某某于本判决生效之日起十日内向倪某某支付250,000元;

二、驳回唐某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2,600元,由倪某某负担100元,由唐某某负担2,500元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。