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陈某某与上海xx投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书


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上海市金山区人民法院

民事判决书

原告:陈某某,女,汉族,住浙江省。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海xx投资有限公司,住所地上海市金山工业区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告陈某某与被告上海xx投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月14日立案后,依法适用简易程序,于2020年6月17日公开开庭进行了审理,原告陈某某及委托诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加了庭审,被告上海xx投资有限公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1.判令原告和被告于2018年3月3日就上海市金山区亭林镇金展路1356弄“xx公寓”9栋西单元12层1204室房屋(以下简称涉案房屋)签署的《xx公寓租赁合同》无效;2.判令被告退还购房款830,000元;3.判令被告赔偿原告利息损失,以50,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年3月4日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日;以780,000元为本金,按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2018年3月9日起计算至2019年8月19日,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年8月20日起计算至实际付清之日。

事实和理由:2018年2月,被告以虚假宣传方式,向原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄的xx公寓房屋。被告称该房屋尚无小产证,并承诺一旦有了产证后就可以办理房屋过户手续。在被告的诱导下,原告于2018年3月3日与被告签订了xx公寓的《xx公寓租赁合同》。合同约定:原告承租涉案房屋,建筑面积59.75平方米,房屋总价(房屋租赁保证金)830,000元,被告于2019年5月30日前交房等。合同签订后,原告按合同约定,分别在2018年3月3日支付被告50,000元,2018年3月8日支付被告780,000元。然而时至今日,被告并未按约定交房。

原告认为,虽然原告与被告签订的合同名为《xx公寓租赁合同》,但被告只约定了一年的租期和自动续约,且原告支付了830,000元“房屋租赁保证金”,这显然不符合一般租赁合同的常理。从合同的内容来看,双方还约定了一旦该房屋可以办理产权过户登记,则双方办理产权过户登记手续等。故从合同性质上来看,该合同实际上就是一份披着房屋租赁合同外衣的房屋买卖合同。根据涉案房屋的性质,该房屋是不能买卖的,故该《xx公寓租赁合同》在法律上属于无效合同。无效合同为自始无效,一方有过错的,应承担缔约过失责任。本案中被告明知房屋无法买卖,却诱导原告支付全额房款,签订了实质上的房屋买卖合同,且至今无法交房和也未退款,其显然为过错方,应当承担责任。

被告上海xx投资有限公司书面辩称,原、被告之间系租赁关系,并非买卖关系。被告愿意解除和原告签订《xx公寓租赁合同》,退还已收的租赁费和保证金,并从确认解除之日承担以已收的租赁费和保证金为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效日止的利息。

原告为证明其主张,向本院提供如下证据:1.《xx公寓租赁合同》,证明双方合同就涉案房屋约定地址、以“全装修”形式交付涉案房屋,自交房日起至2020年5月30日,租赁期满后自动续租,涉案房屋所属地块用途政府规划为租赁费项目,租赁保证金共计830,000元。2.收据2张,证明原告已支付830,000元。3.金山区住房保障和房屋管理局的公告(以下简称“《公告》”)和关于对上海xx投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书(以下简称“《认定意见书》”),证明涉案房屋性质为公租房,应以公租房范本订立租赁合同,且原告也不符合政府规定的涉案房屋允许租赁的对象。4.上海新金山工业投资发展有限公司盖章出具的警示函(以下简称“《警示函》”),证明上海新金山工业投资发展有限公司曾向被告发函督促其为原告退款。5.承诺书,证明双方约定自涉案房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后,可自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金,租赁期限不得超过该房屋的土地使用期限。

对上述证据,被告发表了书面质证意见,对《xx公寓租赁合同》、收据、《公告》和《认定意见书》、《警示函》、承诺书均无异议,对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可,坚持认为双方之间系租赁关系。

经审理查明,2018年3月3日,原告与被告签订了《xx公寓租赁合同》,约定被告将涉案房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.75平方米,为全装修房。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于该日接收此房屋,房屋交接以双方签署房屋交接确认书为依据。合同明确:根据现行法律法规,原告向被告以通过租赁形式获得涉案房屋使用权,自交房日起至2020年5月30日止,该期限届满后,双方一致同意,原告自动续租该房屋。涉案房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”,只具备取得大产权证,按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与涉案房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后,如因国家法律法规规章及政策的调整或土地使用权改性,可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记,则原、被告同意根据相关规定,办理相关手续,签订买卖合同,本租赁合同作废,本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《xx公寓租赁合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计830,000元。同日,被告向原告出具承诺书一份,同意为原告办理该房屋转租、继承等相关手续,所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后,可自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金,原告可续租至2086年3月3日,不得超过该房屋的土地使用期限。原告于2018年3月3日支付被告50,000元,于2018年3月8日支付被告780,000元。

另查明,2013年9月2日,上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份《认定意见书》,认定意见为同意认定上海xx投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后,只租不售,只发大产证,不得分割办理小产证;除随同单位资产整体处置外,单位租赁房不得转让。2018年7月,该局发出《公告》,告知上海xx投资有限公司xx项目(xx公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目,项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行,项目建成后只租不售,只发大产证,不得分割办理小产证。xx公寓为金山工业园区配套项目,主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2019年11月14日,上海新金山工业投资发展有限公司向被告出具《警示函》,表示截止至2019年11月14日,金山工业区尚未收到被告清退资金的相关信息,未接到退款资金接受监管的任何行动,各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的,要求被告按时退款。

以上事实,由《xx公寓租赁合同》、收据、《公告》和《认定意见书》、《警示函》、承诺书及当事人当庭陈述为证,并经本院查证属实。

本院认为,民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中,原、被告间虽签订了租赁合同,但对最基本的月或年租金未作出约定,而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁,却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务,其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定,该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定,故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实,而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看,租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为,该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思,故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效,双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为,因涉案房屋的性质为公租房,属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难,且涉案房屋未取得商品房预售许可证明,不得对公民出售,故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还,故原告要求被告返还已支付的购房款830,000元合法有据,应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方,在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同,对此双方均有过错,双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益,对原告显失公平,而原告要求被告从实际收到各笔款项之次日起分别按照中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率(2019年8月19日之前)或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月20日之后)计算利息的诉请尚属合理,本院予以支持。据此,为保护当事人的合法权利,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、原告陈某某与被告上海xx投资有限公司于2018年3月3日签订的《xx公寓租赁合同》无效;

二、被告上海xx投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈某某购房款830,000元;

三、被告上海xx投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某购房款利息(以50,000元为本金,自2018年3月4日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日;以780,000元为本金,自2018年3月9日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日)。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6050元,由上海xx投资有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。