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上海律师事务所花木城有限公司租赁合同纠纷

上海律师事务所的上海律师有个公司租赁合同纠纷的案例,案例内容如下:花木城公司申请再审称,本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定的情形,请求:1.依法撤销二审民事判决第一项中的第一、四项,支持花木城公司一、二审相应诉讼请求,并在该判决第二项的基础上增加2015年1月1日至2015年5月10日相应的占有使用费(租金);2.依法撤销二审民事判决第三项,改判花木城公司不向古玩城公司赔偿因大棚坍塌造成的损失1500000元。上海律师事务所的上海律师与法院认定的事实与理由:(一)二审法院查明事实不清,认定事实错误。1.关于合同解除问题,二审法院确认花木城公司解除合同成立,但未确认古玩城公司违约在先及其应承担违约责任的事实。(1)二审法院依法确认了《场地租赁合同书》及《补充合同》的有效性,根据以上合同约定,古玩城公司应于2012年1月中旬支付当年租金的50%,如欠交租金超过每年7月15日和1月15日前起30日时,花木城公司通知古玩城公司终止原合同的执行,在花木城公司采用传真和信函等方式,通知古玩城公司3日内,若不能交纳租金时合同自然终止。(2)根据二审法院查明事实,古玩城公司多次迟延给付租金,已满足双方约定的合同解除条件,说明古玩城公司违约在先,应承担相应的违约责任。花木城公司于2012年2月15日发出通知并送达古玩城公司之日起双方合同解除,二审法院应确认古玩城公司违约事实成立,古玩城公司应按照《补充合同》的约定承担相应的违约责任,包括:原合同期内不按时交纳租金则每日按当年租金的万分之五加罚滞纳金;按所交当年全额租金对花木城公司进行经济赔偿;在租赁范围内的所有建筑物及附属物、所有投资归花木城公司;因该违约行为承担对商户及其他纠纷的法律责任;支付花木城公司实际垫付的税款等。(3)双方在《补充合同》中约定:原合同执行过程中,如特殊原因需要租金宽限延期,应由花木城公司以书面的形式同意方可。现双方没有达成书面协议,花木城公司也不同意其延期履行,不能视为双方对原《场地租赁合同书》《补充合同》及解除合同《通知》等书面约定进行变更。2.关于郑州市金水区庙李村第六村民组(以下简称庙李村第六村民组)和花木城公司合同解除问题。庙李村第六村民组、古玩城公司分别与花木城公司签订的合同是两个各自独立的合同。庙李村村民委员会发出的公告和通知是单方行为,两份通知要求的时间都在2014年12月31日之后,要求的时间与实际搬迁也不是一个概念,公告和通知都不必然导致承租人实际进行腾退或按时搬迁。新的证据2015年6月4日的《河南商报》表明,古玩城公司的商户是先交纳租金及相关管理费,古玩城公司实际经营管理的时间是2015年5月10日之后,一审法院认定2014年12月31日为合同解除日没有任何依据。3.关于花木城公司一直未将租赁范围内的4亩土地交付古玩城公司承租的问题。本案所涉及的4亩土地,双方在2007年9月24日因为古玩城公司拖欠租金的问题,花木城公司将古玩城公司诉至法院,要求解除租赁合同及返还租赁物。一审审理期间,古玩城公司提出反诉,要求继续履行租赁合同,并同时提出少交付4亩土地的反诉请求。法院驳回了花木城公司的诉讼请求,同时认为古玩城公司的反诉性质不同,不予审理。故4亩土地未交付问题与本次诉讼无关联,不能由此认定花木城公司在本案中也有违约情形。至于花木城公司在租赁场地内盖办公楼,与所谓少交付土地是同一个问题,双方实际没有争议。4.关于约定的8327.6平方米场地修复后未交付的问题,不存在花木城公司违约,而是花木城公司行使抗辩权。根据双方2011年12月3日签订的《应支付租金情况》,花木城公司未交付大棚场地的原因是双方约定扣减相应塌棚的租金及双方对塌棚的责任认定存在异议,在古玩城公司不能全额及时交付应交全部租金和所垫付税费的情况下,花木城公司未交付该大棚不能认定为违约而是合理行使抗辩权。(二)关于二审法院拒裁、漏裁或超出范围裁判问题。1.花木城公司的第一项诉讼请求是将原租赁用的场地及地面上的所有建筑物交付给花木城公司。所有建筑物一是指古玩城公司接收的租赁场地及租赁物,二是指古玩城公司在租赁过程中自建的建筑物,而对于该自建部分的建筑物,二审法院未能查明相关事实并作出裁决。2.二审法院未能对花木城公司2012年2月15日发出解除合同通知所产生的法律效力及古玩城公司应按《补充合同》的约定承担相应的违约责任作出相应裁判。租赁合同有效的解除时间应为2012年2月15日。3.花木城公司交付的税金应由古玩城公司支付。根据双方在《场地租赁合同书》《应支付租金情况》中的约定及税务机关处罚通知和处罚决定书、各年度的缴纳凭证等,花木城公司严格扣除原税务发票中无关的税费,垫付税费的数额变更为2994856.04元,该款项古玩城公司应予支付。4.二审法院实际裁判双方于2014年12月31日解除租赁合同,与判决认定的2012年2月15日解除合同成立相矛盾。5.本案中,花木城公司的诉讼请求是在发出合同解除通知后的违约责任承担和赔偿问题,古玩城公司的诉讼请求是继续履行合同。法院判决解除合同,超出诉讼请求范围。(三)关于出租大棚坍塌责任的归属及赔偿问题。1.双方约定如因建筑主体结构问题出现事故由花木城公司承担责任;使用不当或改建造成责任事故等由古玩城公司承担责任。2.根据二审法院查明的事实,实际造成大棚倒塌的原因,一是古玩城公司私自改造大棚结构;二是大暴雪客观上不能抗御,应属不可抗力;三是双方在2004年签署《场地租赁合同书》时,系按现状实际验收交付,至大棚坍塌古玩城公司实际使用接近5年,二审法院不能以“双方不能证明坍塌大棚交接时经过了国家相关部门的验收”作为花木城公司承担赔偿责任的依据。大棚作为租赁物,既非政府投资项目,也非国家规定的必须要进行检查验收的项目。3.古玩城公司对其主张的相关损失没有提供任何证据,二审法院酌定花木城公司赔偿1500000元不当。4.二审法院认定花木城公司也有违约行为,采用“相互抵销”不公平。古玩城公司反诉总额远远小于因其违约需要承担的赔偿责任,即远远小于花木城公司相应的诉讼请求数额,况且“相互抵销”没有任何事实根据和法律依据。(四)二审法院适用法律错误。适用《中华人民共和国合同法》首先需要考虑的归责原则是严格责任原则,有明确规定采用过错原则的才适用过错原则。本案古玩城公司多次违约,多次逾期支付租金,一、二审法院依据公平原则进行裁判错误。

本院认为,本案再审审查的焦点问题包括:本案违约责任如何认定;案涉大棚坍塌的原因、责任承担及赔偿金额;古玩城公司应否向花木城公司支付2015年1月1日之后的租赁费用;二审判决是否存在超判、漏审情形及花木城公司关于新建建筑及税金的诉讼请求能否成立。

(一)关于本案违约责任应当如何认定的问题。一、二审法院认为花木城公司和古玩城公司互有违约,违约责任相互抵销。花木城公司主张其不存在违约情形,古玩城公司先行违约应当承担相应的违约责任。因一、二审法院已经查明古玩城公司存在迟延支付租金的违约事实,并认定古玩城公司的违约责任与花木城公司的违约责任相抵销,故本案审查重点应是花木城公司违约及其责任的承担问题。经一审法院查明,双方于2004年12月31日签订《场地租赁合同书》后,花木城公司并未依约将承租区域内全部场地交付古玩城公司,而是在比邻原花卉市场东侧约4亩承租区域内自行建造两栋楼房用于出租经营,存在违约行为;2009年11月12日,案涉8327.6平方米的大棚发生坍塌,花木城公司出资于2012年2月20日重新修建完毕后,未将该大棚交付古玩城公司承租使用,再次违约。对此,花木城公司申请再审主张其已全面履行了交付租赁场地的义务,在该范围内加盖的两栋办公楼是经过古玩城公司许可的,但并未提交相关证据,在古玩城公司不予认可的情况下,该项主张缺乏事实依据。至于花木城公司提出另案河南省郑州市中级人民法院(2010)郑民四终字第602号民事判决已认定4亩土地未交付问题与本次诉讼无关联,其不构成违约的主张,因该案是以花木城公司本诉为确认之诉、古玩城公司反诉为给付之诉不宜合并审理为由,认定古玩城公司的反诉另案解决,并未对案涉4亩土地的交付问题进行审理和认定,花木城公司的该项主张不能成立。花木城公司主张其未将修复后的8327.6平方米的大棚再交付古玩城公司使用是基于行使合理抗辩权,但行使抗辩权本质上是对先期违约的抗辩,系对抗违约行为的一种救济手段,花木城公司并未依约将承租区域内全部场地交付古玩城公司,本身系违约方,不具备行使抗辩权的条件。一、二审法院根据上述事实并综合合同实际履行情况,从平等保护双方利益的角度行使自由裁量权,认定双方承担的违约责任相互抵销,无明显不当。

(二)关于案涉大棚坍塌的原因、责任承担及赔偿数额的认定问题。花木城公司主张案涉大棚未经验收不能作为赔偿的依据,该大棚坍塌的原因是古玩城公司私自改造了结构,且发生了暴雪系不可抗力。首先,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定,提供合格的租赁物且保证租赁物在租赁期间正常使用是出租人的法定义务。本案中,花木城公司作为出租方,有义务向古玩城公司交付质量合格的大棚,因该大棚未经过相关部门的验收,交接时的质量已无从考证。花木城公司不能证明其交付了质量合格的租赁物,在案涉大棚发生坍塌后,应当根据合同约定承担责任。其次,《场地租赁合同书》第7.2条约定,“如因建筑主体结构问题出现事故由花木城公司负责承担责任,因使用不当或者改建造成的责任事故等由古玩城公司承担责任”。第9.2条约定,“在租赁期限内古玩城公司可在不损害租赁物结构安全的情况下进行装修和改建”。花木城公司在本院组织询问时称“对方进行了改建(做了门头)”,古玩城公司认可其“要做相应的附着,要做门脸”,同时称“没有改变大棚的任何结构,不存在改建的问题”。因古玩城公司承租案涉场地的目的是用于经营,对门面进行必要的装修既为经营所需,亦符合双方合同约定,关键问题是大棚坍塌是否系因改建造成。花木城公司作为主张方,对此负有举证责任,但其并未提交证据证明古玩城公司的装修工程损害了租赁物的结构安全,亦未证明该装修工程与大棚坍塌之间具有因果关系,故其以此作为免责依据的主张不能成立。再次,《场地租赁合同书》第11.2条约定,“凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时,遭受不可抗力的一方由此而免责”。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。郑州市属于北方地区,合格建筑应具有一定的抗暴雪能力,事实上因该场暴雪也仅导致案涉租赁区域内的部分大棚坍塌,一、二审法院未支持花木城公司以不可抗力为由免责的主张,并无不当。

关于赔偿数额应当如何认定的问题。古玩城公司将案涉大棚转租给商户后,商户经营的系古玩和茶叶业务,大棚的坍塌造成数十家商户损失较重无法经营,双方就相关问题进行协商未果。后花木城公司对案涉大棚进行修复,大棚坍塌的现场已不复存在,因古玩和茶叶经营的特殊性,大棚坍塌所造成损失的具体数额已不具备鉴定的条件,客观上亦存在举证困难的情形,但不容否认古玩城公司确实遭受了较大的损失。古玩城公司一审时根据受损商户向其主张赔偿的情况要求花木城公司支付因大棚坍塌造成的经济损失5061423元,一审法院酌定花木城公司承担了4000000元的损失,二审法院根据案件的具体情形,又酌定将赔偿金额减少至1500000元,已经充分考虑了花木城公司的抗辩主张,无明显不当。

(三)关于双方合同的解除情况及古玩城公司应否向花木城公司支付2015年1月1日之后租赁费用的问题。花木城公司主张《场地租赁合同书》已于2012年2月15日解除,其和庙李村第六村民组签订的合同与古玩城公司无关联,古玩城公司应向其支付2015年1月1日之后的占有使用费。首先,《场地租赁合同书》第5.1条约定,“从第二年起,古玩城公司分别于每年一月份中旬和七月份中旬分两次向花木城公司支付本年度租金,每次支付当年租金额的50%”;《补充合同》约定,“欠交租金超过每年的7月15日以前和元月15日前起30日时,花木城公司通知古玩城公司终止原合同的执行”。截至2012年1月15日,古玩城公司未按照合同约定预付当年50%租金,故花木城公司有权于2012年2月15日向古玩城公司发出解除合同通知。但古玩城公司接到通知后发出协商函,不同意解除合同,并分别于2012年4月6日、7月2日向花木城公司汇款8828082元用于预付当年租金时,花木城公司均予以接收。一、二审法院据此认定花木城公司同意继续履行本案租赁合同,双方对《场地租赁合同书》《补充合同》及解除合同《通知》等书面约定进行变更,并无明显不当。自2012年6月11日花木城公司提起本案诉讼至2014年12月31日花木城公司与庙李村第六村民组的租赁合同到期并解除,双方之间的租赁合同一直存续,一、二审法院对于该时期内的租金也给予认定,花木城公司关于《场地租赁合同书》已于2012年2月15日解除的主张不能成立。其次,花木城公司与庙李村第六村民组签订的《土地租赁合同》已于2014年12月31日到期并解除,因该《土地租赁合同》是花木城公司与古玩城公司签订《场地租赁合同书》的基础,2014年12月31日后花木城公司已无权继续转租并收取租金。事实上,根据一审法院查明事实,庙李村城中村改造项目指挥部于2014年12月13日即向古玩城公司下发通知书,告知拆迁事宜;庙李村第六村民组于2015年1月6日即在古玩城公司承租位置张贴《通知》,告知商户自行去市场办处理交接事宜。在此情形下,商户已不能正常经营,《场地租赁合同书》亦无继续履行的可能。基于上述事实,根据花木城公司在起诉书中“合同解除成立”的陈述,一、二审法院判令解除《场地租赁合同书》,认定2015年1月1日以后的租金(或占用费)不作处理,适用法律正确。

(四)关于二审判决是否存在超判、漏审的情形及花木城公司关于新建建筑及税金的诉讼请求能否成立的问题。花木城公司除就案涉租赁合同解除、2015年1月1日以后的占用费主张二审判决存在超判、漏审情形外,还主张古玩城公司应将租赁场地上所有的建筑物予以返还。根据《场地租赁合同书》第9.2条约定,“增建部分在合同期内支配权和收益权归古玩城公司所有,不另增加租金”,故古玩城公司自建部分建筑物的支配权和收益权归古玩城公司所有。花木城公司该项主张的实质,还是要求古玩城公司按照《补充合同》的约定承担违约责任,如前所述,一、二审法院已经就此作出认定,不存在漏审的情形。至于税金的审理问题,《场地租赁合同》第5.2条约定,“如涉及到花木城公司租赁方面的税金,由古玩城公司另行支付给花木城公司”。根据一审法院查明事实,花木城公司虽提供了完税凭证,但其不能证明该完税凭证与古玩城公司的租赁费有关联性。一、二审法院向花木城公司释明“可在提供具备符合合同要求的租赁税票时再行主张其权利”,为花木城公司的权利主张预留了救济路径,适用法律正确,亦不存在漏审。

综上,上海律师事务所的上海律师与法院认为花木城公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回郑州兴盛花木城有限公司的再审申请。