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森X房地产有限公司与信托有限公司信托纠纷(六)

上海律师事务所经审理查明:(一)2011年4月12日,作为乙方的上海森X公司与作为甲方的上海上X公司签订《海X别墅一期可售房源销

备忘录》约定:1.双方同意就海X别墅一期11套可售房源的销售达成共识,在签订《商品房出售合同》之前,就具体合作事项以此备忘录形式予以锁定和确认。2.拟锁定打包销售的交易房源简述:1)拟交易项目名称:海X别墅。2)拟交易项目位置:上海市青浦区朱家角镇X路XX弄内1号、3号、10号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号和25号。3)拟交易面积:海X别墅一期11套可售房源。地上实测建筑面积(即可售建筑面积)总计6630.65平方米。地下实测建筑面积(即赠送附属建筑面积)总计1749.90平方米。4)拟交易的房源现状:现房,并于2010年30日取得新建商品房房地产权证(大产证)。3.在上述打包销售交易实施前,双方承诺已各自取得公司内部之必要批准,且乙方承诺在本备忘录签订后20个工作日内告知甲方用于分批网签《上海市商品房出售合同》的购房主体名称。同时乙方承诺该批购房主体与乙方之间为关联企业或关系人,承担连带责任。……。5.双方同意本次锁定的11套可售房源成交平均单价48000元∕平方米,成交面积以地上实测建筑面积为准,合计为6630.65平方米。11套房源成交总价不低于318271200元。同日,上海森X公司与上海上X公司还签订《备忘录补充》,再次确认“1.在签订《上海市商品房出售合同》之前上述打包销售交易实施前,双方承诺已各自取得公司内部之必要批准,且乙方承诺在本备忘录签订后20个工作日内告知甲方用于分批网签《商品房出售合同》的购房主体名称,并确保每批购房主体不同。同时乙方承诺该批购房主体与乙方之间为关联企业或关系人,承担连带责任。2.双方同意在锁定11套房源整体销售均价的前提下,由乙方指定的不少于四家以上的不同的购房主体分四批网签《商品房出售合同》。……。”

(二)2011年5月16日,信托公司发布《推介材料》,上海律师推介的信托计划为:1.信托计划名称是信托-上海森X股权投资集合资金信托计划。2.信托主体上海森X公司成立于1998年10月,注册于上海市松江区九亭镇久富经济开发区,注册资本1120万元。董事长唐小龙先生为浙江商会会长,世界华人协会会员,具有广阔的人脉资源。3.发行规模及资金结构:四川信X公司发行信托规模34950万元,信托计划为结构化设计。其中优先级信托资金25000万元和劣后信托资金9950万元。优先级资金25000万元由信托公司向合格投资者募集,劣后级资金9950万元由上海森X公司认购。4.资金运用:用于向项目公司出资,包括增加注册资本和公积金。投资完成后,项目公司注册资本5000万元,本信托持项目公司99%股权。出资的资金专门用于项目公司分批打包购买上海某国内知名开发商(上市公司)别墅项目,并进行装修和升级以提升其市场价值的工程费用和相关支出或受托人认可项目公司其他项目。5.信托还款来源:信托期限内,上海森X公司拥有一项受让优先级信托受益权的选择权,项目公司通过出售别墅收回资金,上海森X公司再通过购买优先受益权,实现优先受益权的退出。上海森X公司也可以追加信托资金,信托公司以追加的资金支付优先级信托利益。当信托计划最终只有次级受益权时,信托计划终止并以信托财产原状分配信托利益。产品期限:18个月,信托满12个月融资方可提前结束,每年分配一次收益。6.信托交易方介绍:上海森X公司成立于1998年10月,注册于上海市X区X镇X经济开发区,注册资本1120万元。董事长唐X龙先生为X商会会长,世界华人协会会员,具有广阔的人脉资源。公司经营范围涉及房地产开发经营、营销策划、物业管理、技术服务、家电、家具,主营业务为房地产开发,公司陆续开发浦东X地区X小区、X小商品市场项目以及X花园别墅一、二期项目,并持有X花园别墅三期项目。7.信托风险控制措施:(1)信托计划对项目公司的绝对控制权。(2)信托受益权结构化设计:通过设计优先受益权及次级受益权,从而在利益分配角度上保证了优先级受益权人的信托利益优先实现。(3)信托对别墅所有权较低的折扣率提升了安全边际。信托计划出资25000万元,占项目公司99%股权,相当于拥有6564.34平方米地上建筑面积的所有权,每平方米的成交价格约为38085元。经查询,该别墅近期成交的别墅单价为每平方米56000元。如此测算,信托计划以6.8折取得了以上别墅的所有权,具有较强的安全边际(不包括上海森X公司后期的投入及项目土地的增值)。(4)实际控制人无限连带责任保证担保。上海律师咨询!