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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:王X与XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告:王X,女。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:XX,男。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告王X与被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月18日立案后,依法适用简易程序,于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告王X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告XX及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王X向本院提出诉讼请求:XX支付购房尾款180,710元。事实和理由:2018年7月20日,双方签订上海市房地产买卖合同及买卖合同补充协议,王X将名下位于上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)带租约出售给XX,月租金为26,000元。房屋转让价格为680万元,尾款20万元XX应在房屋过户交付时支付。房屋已于2018年10月8日过户,11月后的租金已由XX直接向承租方收取,王X同意将收取的10月9日至10月31日的租金19,290元在房屋尾款中抵扣,但XX怠于支付上述尾款,故王X起诉至法院。

XX辩称,不同意王X的诉请。王X一直不肯将房客的情况告知XX,只移交了部分租赁协议,押金也没有移交,尾款是应该支付的,但现在还没有移交清楚,没有达到支付条件。中介称房屋租期到2019年8月,XX才与王X签订了买卖合同,但移交时发现租期还是到2021年,现在执行的就是该份租赁合同,王X提供的租赁协议是伪造的,根本没有执行,王X有欺诈行为。

本院认定事实如下:2018年7月20日,王X(卖售人、甲方)与XX(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同,约定由乙方受让甲方自有的系争房屋,房屋类型为办公楼,建筑面积310.08平方米;房地产转让价款为6,800,000元,乙方应在签订买卖合同当日支付首付款2,900,000元,另中原保管的定金100,000元由中原转付给房东;乙方应在2018年9月30日前(或交易过户当日)支付甲方房价款3,600,000元;甲、乙双方约定过户当日交房,乙方对该房地产进行验看、清点,确认无误后,甲方将该房地产交付乙方,同时乙方应自行支付甲方房价尾款200,000元;双方确认,在2018年9月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

同日,双方签订买卖合同补充协议,约定乙方同意自接收该房屋后,将该房地产内现有租客的租赁关系保持到2019年8月8日,租金结算以交房日为结算日。

2018年10月8日,系争房屋登记至XX名下,双方于当日进行了房屋交接。

为证明系争房屋出售时带有月租金为26,000元的租约,王X提供一份出租方为徐某(王X)(注:徐某系王X丈夫的姐姐)与朗高投资咨询(上海)有限公司(以下简称朗高公司)签订的房屋租赁合同,该合同约定将上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)出租给朗高公司,房屋建筑面积310.08平方米,租期自2015年12月31日起至2021年1月1日止,月租金26,000元,保证金78,000元。XX称看到过该合同,但合同是虚假的,合同也没有移交给他。

为证明系争房屋现执行的租赁合同月租金为32,000元,XX提供三份租赁合同:1、出租方为徐某(王X)、承租方为亚轩企业管理咨询(上海)有限公司(以下简称亚轩公司)于2013年7月签订的租赁协议,约定徐某(王X)出租上海市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋给亚轩公司,房屋建筑面积152.08平方米,租期自2013年8月8日起至2019年8月8日止,月租金为8000元。后又在合同上补充约定由于徐某(王X)出租4-D(A)房屋的需要,经协商亚轩公司同意将刚装修好的房屋转租给4-D(A)的客户,时间(租期)与徐某(王X)出租期满为准;2、徐某与朗高公司于2015年12月15日签订的上海市房屋租赁合同,约定徐某出租本市徐汇区襄阳南路XXX号XXX室房屋给朗高公司,房屋建筑面积200.8平方米,租期自2015年12月31日起至2021年1月1日止,月租金为18,000元;补充条款约定如果朗高公司未能得到4F的续租,并且出租方也未能在本大厦内找到合适的办公场所出租给朗高公司,出租方应退还所有押金。3、徐某与朗高公司签订的上海市房屋租赁合同,约定将座落在本市徐汇区襄阳南路XXX号XXX-XXX室房屋出租给朗高公司,房屋建筑面积152平方米,租期自2016年3月15日起至2021年1月1日止,月租金为14,000元。上述证据2、3系王X于交房时向XX移交。王X对XX提供的上述三份租赁合同均予以认可,并称系争房屋建筑面积310.08平方米,2013年先将152平方米(实际面积约102平方米)房屋出租给了亚轩公司,月租金8000元。2015年又将剩余房屋(200.8平方米)租给了朗高公司,租金17,000元(注:王X提供了一份徐某与朗高的合同,内容与证据2基本相同,但月租金为17,000元),但双方约定若不能取得亚轩公司的房屋合同就要作废。于是王X与亚轩公司协商将其租赁部分转租给朗高公司,并赔偿其装修损失50,000元及每月补偿6000元租金。之后,系争房屋全部给朗高公司使用,徐某与朗高公司重新签订了月租金分别为18,000元(原月租金17,000元的租赁部分调整为18,000元)的合同(证据2)和14,000元(原亚轩公司租赁部分)的合同(证据3),签署合同时朗高公司已经将赔偿款给亚轩公司了。就出租亚轩公司的房屋每月多收的6000元租金(现14,000元/月-原8000元/月)也是补偿给亚轩公司的,但由于王X将2楼房屋出租给亚轩公司时每月租金减少收取了6000元,所以这里多出的每月6000元租金应该是王X的。王X将系争房屋出售给XX时为防止产生纠葛,故又与朗高公司签了一份月租金为26,000元的租赁合同,以此表明系争房屋出租的收益实际是每月26,000元。出售时与XX说好的,先由其收取朗高公司月租金32,000元,其中6000元再返还给王X,但XX一直没有返还。XX称,当时听中介说房租是每月26,000元,听说有补差的,租期到2019年8月8日,直到交接房屋时看到协议才知道正在执行的是月租金为32,000元的协议,房屋拿到手后收取的租金与王X无关了,之前他们补差也与XX无关,不存在还要给王X差价;没有看到王X与亚轩公司有终止协议,亚轩公司尚在合同期内。

2018年11月起,系争房屋的租金由XX收取,租金金额为每月32,000元。

2018年12月3日,徐某与朗高公司签订补充协议,约定朗高公司承诺于2019年8月8日提前终止承租襄阳南路XXX号XXX室的房屋租赁;如果朗高公司提前完成襄阳南路XXX号0201和0205室的装修,徐某承诺不收取搬离404室后至2019年8月8日的房租费用,具体按实际天数结算。王X称,该补充协议指如朗高公司提前搬走,到2019年8月8日的租金就由王X承担支付给XX。XX称,房客没有承诺过会在2019年8月8日搬离,租期就是到2021年,反对补充协议内容,房客不能随便解除与其关系。

诉讼中,王X称押金59,000元由其收取,未移交给XX,其承诺在朗高公司于租赁期满(2019年8月8日前)搬出系争房屋后退还朗高公司。

本院认为,王X与XX签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,双方均应恪守。合同约定过户交房当日XX支付200,000元房价尾款,系争房屋于2018年10月8日过户至XX名下,双方也已于同日完成房屋交接,自2018年11月1日起的租金由XX收取,故支付尾款的条件已成就,XX辩称未移交清楚,与事实不符。XX还辩称发现实际租期到2021年而不是双方约定的2019年8月8日,现王X已出示朗高公司同意于2019年8月8日前终止租赁的协议,故XX以该理由拒付尾款亦不能成立。综上,XX理应按约支付尾款。现王X自愿在尾款中抵扣其应支付XX的租金,本院予以准许。若双方就租金结算仍有争议,可各自另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定,判决如下:

XX于本判决生效之日起十日内支付王X房款180,710元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3914元,减半收取计1957元,由XX负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。