地  址: 上海市世纪大道1198号世纪汇广场一座12层
电  话: 13817201777
上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:颜X与杨X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师上海律师法律咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,上海律师事务所的上海律师就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,此次就该法律咨询的解答包括上海律师事务所的上海律师及上海法律顾问,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。


上海市青浦区人民法院

民事判决书

原告:颜X,女,****年**月**日出生,汉族,户籍所在地上海市虹口区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:杨X,男,****年**月**日出生,汉族,户籍所在地上海市青浦区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:X房地产经纪有限公司,住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告颜X诉被告杨X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月10日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭审理。审理中,本院依法追加

X房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年5月23日公开开庭进行了审理,原告颜X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告杨X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、第三人X房地产经纪有限公司及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告颜X向本院提出诉讼请求:1、撤销原被告签订的房地产买卖合同及补充协议;2、被告返还原告定金人民币50万元;3、被告支付原告利息(以50万元为本金,自2018年9月21日起计算至实际返还之日止,按银行同期存款利率计算)。事实与理由:2018年9月初,原告想在朱家角附近购买房屋用于经营客栈,联系了第三人,第三人工作人员向原告推荐了本案系争房屋即上海市青浦区朱家角镇北大街XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室,并承诺该房屋可以用于经营客栈,被告在签约时也口头表示该房屋可以经营客栈。原告基于对双方的信任,于2018年9月3日与被告签订《房地产买卖合同》及补充协议,约定上述房屋总价288万元,定金50万元,2018年12月31日前支付38万元,2019年4月30日前支付196万元,尾款4万元于双方签署《房屋交接书》当日支付。合同签订后,原告按约支付了定金50万元。后原告四处打听证实该类房屋是否可以经营客栈,解答不一,原告向朱家角派出所核实,给出的官方答复是该类房屋不能办理客栈经营许可,不允许经营客栈。被告和第三人故意欺诈和隐瞒事实,违背了原告购买房屋的初衷,故原告要求被告返还50万元定金并赔偿利息损失。

被告杨X辩称:不同意原告的诉讼请求。签订合同的过程是通过第三人与原告沟通,关于房屋是否可以经营客栈,被告没有做出过任何肯定可以开设的表述,相反在获悉原告询问客栈的相关情况后被告向第三人明确表述过无法办理营业执照,并要求第三人如实告知原告,第三人回复被告已经明确告知原告。第三人的经办人员卓X开始的时候因为看到沿街有很多房屋在经营客栈,以为系争房屋可以经营客栈,但是后来在签约当天卓X当着原告面打电话给朱家角派出所了解是否可以办理经营客栈的证照,派出所明确回复无法办理,原告对此明知。签约当天被告和卓X明确告知原告房屋无法办理客栈的证照,原告在此情况下仍然选择与被告签约。朱家角镇上存在很多客栈,原告完全可以通过调查了解开设客栈的商家有无证照,原告在签署合同后数月才打电话咨询派出所不符合常理。开设客栈的许可机关不是派出所,除了房屋的性质要符合条件,还要通过消防、卫生、餐饮等许可。原告仅凭派出所的电话判断无法经营客栈依据不足。合同签订后原告拖延支付房款,被告多次催款,原告均以资金紧张为由拖延。

第三人X房地产经纪有限公司述称:卓X是第三人的员工,是系争房屋买卖的经办人员。第三人在销售过程中不存在欺诈和隐瞒事实的情况。一开始卓X因为看到沿街有很多客栈,误以为可以经营客栈。在签约前,卓X询问了被告,被告表示不一定能办出证照。签约当天卓X当着原告面打电话给派出所询问是否能办理证照,得到的回复是不能,原告明知该情况仍然同意签约。

经开庭审理查明:本案系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇北大街XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室,房屋类型为旧式里弄,用途为居住,产权人为被告。

2018年9月3日,原告(乙方)与被告(甲方)通过第三人(居间方)签订《房地产买卖合同》四份,约定甲方将系争房屋出售给乙方,总价288万元。其中101室房屋总价25万元,乙方于2018年9月3日前支付定金2万元,签订本合同后7日内支付10万元,2019年4月30日前支付12万元,签署《房屋交接书》当日支付1万元。102室房屋总价83万元,乙方于2018年9月3日前支付定金3万元,签订本合同后7日内支付10万元,2019年4月30日前支付69万元,签署《房屋交接书》当日支付1万元。201室房屋总价35万元,乙方于2018年9月3日前支付定金2万元,签订本合同后7日内支付10万元,2019年4月30日前支付22万元,签署《房屋交接书》当日支付1万元。202室房屋总价145万元,乙方于2018年9月3日前支付定金3万元,签订本合同后7日内支付10万元,2019年4月30日前支付131万元,签署《房屋交接书》当日支付1万元。2019年4月30日前验收交接,2019年3月25日前办理过户手续。合同条款与补充条款不一致的,以补充条款为准。《补充条款(一)》第5条约定若甲方已收取定金后未能按照本合同约定履行的,应向乙方双倍返还定金;若乙方未能按照本合同约定继续履行的,则已支付甲方的定金不予返还。

同日双方签订《补充协议》,约定:1、合同约定9月3日支付总定金金额10万元,9月3日先付3万元,在接到业主通知后一日内再付7万元;2、合同约定总定金金额50万元,双方协商在接到业主通知后十日内补齐;3、双方协商在2018年12月31日前支付部分房价款38万元。

同日,原被告及第三人签订《房地产居间服务合同》四份,约定居间代理费的由原告承担,总价为57,600元,并约定了其他权利义务。

上述合同签订后,原告陆续向被告支付了50万元,其余款项未付。原告另向第三人支付了居间代理费57,600元,第三人于2019年3月25日向原告退还居间代理费57,600元。

2018年8月30日,原告通过微信问卓X:“就是不合适经商也不合适住对吗”、“需要改造的”。卓X回复:“可以做工作室或者客栈”、“旁边的邻居就是自住的”。

2018年9月3日,被告发微信给卓X表示“你回客户现在民宿是政府统一规划的,个人申请比较难”、“然后如果客户没有疑问了,我马上就出发了”、“现有的朱家角民宿都是悄悄做的”、“密码锁加宣传”。卓X回复:“我先和客户确认一下”、“花钱可以办下来吗?”被告回复“这个我没试过,只是听说难批”。被告将和他人的聊天记录截屏发给卓X,内容为:“我的朱家角房子,客户在纠结,因为想做民宿,但是朱家角民宿全部都是擦边球,没有正式营业执照的”。被告表示“你可以给客户看一下”。卓X回复:“我清楚了,我和客户说一下”。

2018年12月27日,卓X发微信给原告提醒原告需要在12月31日前支付38万元房款,原告回复:“我上次说了我今年付不了,我告诉你了好久前就说了呀”、“而且房价在跌”、“他如果急着要钱,我需要把外地的房子卖掉,但是现在不好出手,基金股票市场跌的那么厉害。而整个市场嗯,笑话,大部分的人都是赔钱。所以你现在叫我到哪里去弄钱那是不可能的。”2018年12月29日原告发微信给卓X:“明天晚上找时间谈这事。你看给他利息可以吗……他这个逼我也逼不出来钱的”。2019年1月15日卓X发微信给原告:“业主这边沟通下来,延迟尾款支付利息的事情业主很坚决的拒绝了,38万您如果还是没有支付过去,业主直接依照合同约定按照您违约处理了。”原告回复:“我明天上午约了律师”。2019年1月20日上午原告发微信给卓X:“请放心,钱已经准备好了,如果房子没有问题,下周随时可以付款,请你们让对方不要一而再再而三的催我了,我投资做客栈也想图个吉利。”2019年1月20日下午卓X发微信给原告:“颜女士,我到店里了”、“颜女士,您这边还过来吗?业主还在等着和您一起聊聊”。原告回复:“我进店前你们的工作人员在外面盯着我,我进店后你们三番五次的接电话出去,你们没有经过我同意把杨先生约过来,我出门后还有个奇怪的人盯着我,你们的行为很奇怪,我觉得我很不安全,我要考虑一下,我需要保护自己的安全。”卓X回复“颜女士,您多想了”。2019年2月11日,卓X发微信给原告:“您这边最近有时间吗?方便的话我约一下业主杨先生大家坐下来沟通一下您违约的事情,关于追究违约责任的问题业主杨先生表示可以商量,您这边是怎么想的呢?”原告回复:“我考虑一下吧”。

2019年1月15日,被告发短信要求原告按合同履约,原告表示:“我不是故意想拖欠,我也一直在想办法弄钱给你”、“这个市场不好,我可以负担延长的利息,我是诚意的”。

2019年1月23日,卓X发微信给被告:“客户现在认为自己没有违约,诬告我们给她说做客栈以及您客户说这套房子会拆迁”。被告回复:“她在投机挑毛病,无中生有”。

2019年3月3日,被告发短信给原告表示原告违约已达62天,被告和居间方将再度发出通知函,告知原告解约并没收全额定金。通知函以EMS形式寄给原告。被告并将通知函的内容通过短信发给原告。

2019年3月22日,原告发微信给卓X:“我为了这个房子搞得头疼脑胀的,我一心只想着买来做客栈的,这个你是知道的。家里面泰式的灯具也买掉几千块。到头来这样,我也没想到。我想你卓X的出发点也是好的。可是没想到这个结果。”卓X回复:“颜女士,签合同之前我给朱家角的派出所打电话问客栈的事情您也在场的,客栈不允许您也知道的啊”、“现在您又说客栈的事情不应该啊”。原告回复:“这个事是你说的,具体我是不清楚的。但我开客栈这事你是清楚的。而且你也和我讲了周围的居民都在做的,可以在网上做广告,做生意招揽生意的”、“而且因为你说可以做客栈还有工作室,所以我才去看的。而且我只看了第二次,前后一周,第二次就去看的时候就签约了。因为你告诉我去看房的客户非常多,我根本前后没有时间和机会去了解这个房子的具体情况”。卓X回复:“一开始我的确不知道这事情,我看朱家角好多都是客栈,但是在约杨先生过来签合同之前,我当着您的面给朱家角派出所打电话问过这事情的,派出所当时还说哪家做客栈让我给他说,朱家角的客栈都是违法经营的”。原告回复:“你在说谎要付法律责任的”、“我没有告你”。卓X回复:“签之前客栈的事情我和业主都给您说过好几次不可以做的”、“我作为一个中介方我没有必要去说谎啊”。原告回复:“我没有告你,我只要求杨退我定金。你没有必要为他说谎,除非你拿了他好处”。卓X回复“我和您只是在聊事实,没有什么收业主好处不好处的”。

以上查明的事实,由原、被告及第三人的陈述、《房地产买卖合同》、《补充协议》、产权证、收据、转账记录、《房地产居间服务合同》、短信记录、微信记录等证据予以证明,并经庭审质证属实,本院予以确认。

审理中,原告为证明其购买房屋用于经营客栈,提供了2018年11月和原告的朋友之间的微信聊天记录。为证明其中房屋无法经营客栈,提供了网页截图和2019年1月21日与朱家角派出所的电话录音。被告表示对聊天记录和网页截图不清楚,无法达到原告的证明目的。对派出所的通话录音,认为开设民宿客栈需要多个部门的许可,原告不能仅凭电话录音判定无法开设客栈。第三人对聊天记录和网页截图不予认可,对派出所的通话录音表示无法达到原告的证明目的。

被告为证明其不存在欺诈和隐瞒,提供了与卓X之间的聊天记录和2018年9月3日致电朱家角派出所的通话记录。原告表示对被告与卓X之间的聊天记录真实性无法确认,对朱家角派出所通话记录真实性和证明内容均不予认可,认为无法证明通话内容,也无法证明卓X将通话内容告知原告。第三人对被告提供的上述证据均予以认可。

根据庭审查明的事实,本院认为:原告与被告就系争房屋的买卖签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,当事人均应按约履行。原告主张购买房屋的目的是为了经营客栈,被告和第三人欺诈和隐瞒事实,告知原告系争房屋可以经营客栈,原告才同意签订合同。对此被告和第三人均否认向原告承诺系争房屋可以经营客栈,原告也未提供证据证明被告有此承诺。系争房屋的产权证和买卖合同中均明确记载系争房屋为居住用房,房屋的用途不能随意变更,经营客栈或者民宿属于商业行为,需要通过相关部门的审批。原告坚持购买房屋用于经营客栈,然原被告签订的买卖合同中未约定购买用途为经营客栈,原告对系争房屋能否经营客栈理应尽到审慎义务,原告完全可以在签约前调查核实,第三人非审核发证机关,原告不能以第三人的工作人员个人陈述来免除其自身的审慎义务。从各方来往的聊天记录来看,合同签订后直至2019年1月中旬,原告均未向被告或者第三人就房屋经营客栈提出异议,相反被告和第三人一直在向原告催款,原告一直以资金紧张为由要求迟延付款,原告一直到2019年1月底才就经营客栈问题提出异议,有违常理。原被告之间存在房屋买卖合同关系,原被告与第三人之间存在居间合同关系。本案处理的是原被告之间的房地产买卖合同关系,原告未提供证据证明被告在签约过程中存在欺诈和隐瞒,故对原告要求撤销合同的请求不予支持。因原告未按合同约定履行合同,按照合同约定定金不予退还,故对原告要求退还定金并支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

驳回原告颜X的全部诉讼请求。

本案受理费29,840元,减半收取计14,920元,由原告颜X负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。