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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询::刘X、:黄X与:上海X置业有限公司一审民事判决书


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上海市奉贤区人民法院

民事判决书

原告(反诉被告):刘X。

原告(反诉被告):黄X。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告(反诉原告):

上海X置业有限公司。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告刘X、黄X与被告上海X置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年8月22日立案后,依法适用简易程序,后被告提出反诉,本院依法受理,于2018年11月28日、2019年3月13日两次公开开庭,对本诉、反诉合并进行了审理。原告刘X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、两原告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘X、黄X向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告交付房屋;2.判令被告赔偿因拒绝交付房屋致原告租金损失(自2018年1月3日起,按月9,000元计算,计至被告实际交付房屋之日止);3.判令被告赔偿因拒绝交付房屋致原告利息损失(购房款4,430,000元的利息损失,自2017年9月25日起,计至被告实际交付房屋之日止,按同期贷款基准利率计算)。事实和理由:原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年11月9日与被告签署了《上海市商品房出售合同》,原告购买被告开发的奉贤区海马路XXX弄X国际名苑X号1层X层室商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定,原告应于合同签订日2016年11月9日支付首笔购房款1,330,000元,并自合同签订日起45日内支付尾款3,100,000元。原告在2016年10月1日看房时提出自己资金有限,只能以贷款方式购买该套房屋,被告销售人员为了争取原告这单生意,宣称中信银行周浦支行是被告指定的贷款合作银行,该销售人员在确认原告出示的相关材料后认为其符合贷款条件,于是原告基于信任与被告签订了该购房合同。原告于2016年10月29日支付了首笔购房款1,330,000元,并及时向被告指定的中信银行周浦支行提交了申请贷款所需材料,该银行于2017年3月3日以短信方式告知原告已收到原告的贷款申请,但该银行一直迟迟不愿受理,原告和被告一直尝试和该银行沟通,2017年5月3日该银行再次以短信方式告知原告已收到原告的贷款申请,随后2017年6月2日该银行才以短信方式告知原告已受理,但几天之后又突然通知原告无法获批贷款,被告销售人员表示被告与中信银行周浦支行的合作出现了问题。被告发催款函给原告,要求原告尽快支付尾款并支付滞纳金,原告找到被告的销售人员,其表示已与被告协商,原告只需尽快按照被告要求向渤海银行申请贷款,无需支付滞纳金。于是原告于2017年7月7日按渤海银行要求提交了全部申请材料,并最终于2017年7月27日获批2,870,000元贷款,因为申请的是3,100,000元贷款但实际只获批2,870,000元,所以原告于2017年7月X日先支付230,000元贷款不足额部分给被告,获批贷款后立即向被告支付2,870,000元的尾款。原告于2017年8月9日取得该套房屋的不动产权证书,但被告却于2017年9月15日发出一份告知书,以原告逾期支付尾款已构成违约为由要求原告按合同约定支付210,084元的违约金,否则拒绝交付房屋钥匙。原告尝试与被告协商,甚至填写了客户投诉书,但被告工作人员要求原告必须将该投诉书转交自己再上报被告公司,不久后该工作人员告知原告投诉被驳回。后被告又于2018年7月25日向原告发出一份催款函要求原告支付违约金209,223元,被告负责处理此纠纷的工作人员又通过微信和原告说可以私下解决该纠纷,只需原告向被告支付94,700元即可。出于自我保护,原告要求被告出示书面文件,但该工作人员却声称若出书面文件,原告仍须支付210,084元。双方长期谈判不下,由于无房可住,原告只能在外租房维持生活,经济损失巨大。原告认为,房产买卖双方应当遵循诚实信用原则,原告基于对被告的信赖才签订了该购房合同,并按照被告指定的银行申请贷款。被告不诚信的违约行为已经给原告带来了巨大的损失。故原告提起诉讼。

被告

上海X置业有限公司辩称,不同意原告诉请。被告向原告交付房屋的条件还没有成就,因原告有逾期付款行为,按照合同约定原告应当承担逾期付款违约金223,920元,原告未支付违约金,被告有权推迟交房。原告的损失,是原告自己的原因造成的,不应该由被告承担。

被告(反诉原告)

上海X置业有限公司向本院提出反诉请求:判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金223,920元。事实和理由:2016年11月8日,反诉原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定由反诉被告向反诉原告购买位于上海市奉贤区海马路XXX弄X国际名苑X号1层X层室房屋,建筑面积为209.70平方米,总房款为4,430,000元。反诉被告应按合同附件一约定,于2016年11月9日支付1,330,000元,于合同签订之日起45天内即2016年12月25日前付清剩余房款3,100,000元;反诉被告未按合同约定时间付款,依据合同第五条约定应当向反诉原告支付违约金,违约金按未付款的日万分之三计算。合同签订后,反诉被告于2016年11月9日前支付1,330,000元房款,但支付剩余房款时存在违约,理应按合同约定向反诉原告支付违约金。反诉原告催讨无果,故提起反诉。

原告(反诉被告)刘X、黄X针对反诉共同辩称,不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告申请贷款的银行是被告推荐的,合同附件一中约定反诉被告须向银行提交的贷款所需资料可以由反诉原告代为转交,反诉原告更换贷款银行造成实际半年多放贷,反诉被告与反诉原告的房屋销售人员、处理投诉的工作人员之间的聊天记录中反诉原告认为是中信银行的责任,明确反诉被告不用承担违约责任,因此反诉被告不存在故意拖欠,合同约定的超过45日付款支付违约金应当指的是反诉被告违反合同未按期提供资料义务,恶意拖延的情况,而不应当包括本案情况,本案从迟延的期限和违约金计算标准两方面反诉被告均不存在责任,即使要支付违约金,违约金计算也过高。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据:原告提交的商品房预售合同、不动产权证、被告提交的付款单,本院予以确认并在卷佐证。被告对于原告提交的告知函、催款函、贷款合同、放贷凭证、原告与胡磊的聊天记录的真实性均无异议,本院对于上述证据的真实性予以确认。被告对于原告提交的与中信银行的聊天记录及中信银行的短信、与渤海银行的聊天记录、与张岷江的聊天记录真实性不清楚,本院经审核,对上述证据的真实性予以确认

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年11月9日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄X国际名苑X号1层X层室商品房,房屋建筑面积为209.70平方米,每平方米单价为21,125.42元,总房价款为4,430,000元。合同第五条约定,原告如未按合同约定的时间付款,应当向被告支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之三计算,自合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同第七条约定,被告在收到原告全部房价款之日起30天内,向原告交付房屋。合同附件一约定,原告选择按揭贷款方式付款,于合同签订之日即2016年11月9日支付购房款1,330,000元,合同签订之日起45天内以按揭贷款方式付清剩余购房款3,100,000元,如原告因政策、法律、政府、银行及其它原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,原告必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款,否则视为原告逾期付款,按合同第五条逾期付款责任处理。合同补充条款一第三条约定,被告按合同第七条约定日期将房屋交付给原告的条件是原告付清全部房价款及相关费用(包括但不限于逾期付款的违约金、由被告垫付或代收的费用……),若原告未在约定日期前付清全部上述款项,则被告有权推迟交付房屋至原告付清全部款项之日起30日内办理。

上述合同签订后,原告按约于2016年11月9日支付首付款1,330,000元,随后向被告推荐的中信银行上海周浦支行申请按揭贷款,因银行认为原告提交的资料不全要求原告补交,原告陆续补交了部分资料,但银行一直未批准贷款。后经被告协调,原告于2017年7月初另行向被告推荐的渤海银行上海分行申请按揭贷款,渤海银行于2017年7月25日通知原告因原告首付款3.5成还缺,贷款6.5成银行批准2,870,000元,原告需补230,000元。原告遂于2017年7月X日向被告支付230,000元贷款不足部分房款。2017年8月25日,渤海银行放贷转账给被告2,870,000元。2017年8月9日,原告取得所购房屋的不动产权证,证号为沪(2017)奉字不动产权证第017503号,该证记载的房屋坐落于奉贤区海马路XXX弄XXX号X层,建筑面积为314.82平方米,建筑面积中含有地下附属面积105.12平方米。

2017年9月15日,被告向原告发出告知书,告知原告根据合同第七条的约定,原告已于2017年8月25日支付全部房价款,被告应按约定于2017年9月25日办理交房手续,但因原告房款支付存在逾期,按合同约定需支付违约金210,084元,在原告未付清该款项前,被告有权推迟交付房屋至付清全部款项之日。2018年6月至7月,原告与被告方处理纠纷的人员通过微信沟通,被告表示违约金可减免至94,700元,按逾期金额2,870,000元每天万分之三计算110天。对此原告提出异议,认为是被告推荐的银行的原因造成贷款逾期,且被告方销售人员一再保证不需要缴纳违约金,称其已经与被告领导说过会帮原告解决此事,但销售人员离职后,被告方没有人员与原告联系处理此事。2018年7月25日,被告向原告发出催款函,通知原告需在接到通知之日起7日内即2018年8月2日前支付逾期付款违约金209,223元。

本院认为,原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,属合法有效,双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告辩称逾期付款系银行原因,而非原告原因,且被告销售人员曾承诺免除逾期付款违约金,对此,本院认为,首先,根据合同约定,原告因银行原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,原告必须以现金或其他方式在约定付款期限内付清购房款,否则视为原告逾期付款,依约承担逾期付款违约责任;其次,从原告与被告的沟通中可以看出,原告是知道被告销售人员无权决定免除违约金,必须由被告相关领导处理该事,但被告一直未联系原告处理该事,故本院认定被告并未明确承诺免除原告的违约金。原告逾期付款,理应承担支付违约金的民事责任,而被告有权在原告支付违约金前推迟交付房屋,故对原告的诉讼请求不予支持。对于被告的反诉请求,鉴于原告对于违约金的计算标准提出异议,认为约定过高,且被告在双方沟通过程中曾同意将违约金减免至94,700元,故本院确定原告应支付被告逾期付款违约金94,700元。

综上所述,本院对原告的诉讼请求不予支持,对于被告(反诉原告)的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

一、原告(反诉被告)刘X、黄X于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)

上海X置业有限公司逾期付款违约金94,700元;

二、驳回原告(反诉被告)刘X、黄X的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2,455元(已减半收取),由原告(反诉被告)刘X、黄X负担;反诉案件受理费2,329元(已减半收取),由原告(反诉被告)刘X、黄X负担985元,被告(反诉原告)

上海X置业有限公司负担1,344元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。