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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:蔡X、石X与上海X实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市嘉定区人民法院

民事判决书

原告:蔡X,男,汉族,住江苏省启东市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告:石X,女,汉族,住江苏省启东市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海X实业有限公司,住所地上海市嘉定区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告蔡X、石X与被告上海X实业有限公司(以下简称X公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月2日受理后,因被告X公司下落不明,本案依法转为普通程序,并公开开庭进行了审理。两原告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。被告X公司及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师经本院合法传唤无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

两原告(以下简称原告)向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告因购买嘉定区天祝路XXX弄XXX号楼X室、X房屋实测面积比预测面积各少0.57平方米而多收的购房款合计人民币11,172元;2、判令被告向原告支付逾期办理小产证的违约金(以已付房款2,219,700元为基数,按日万分之三的标准,自2015年11月1日计算至被告实际办理上述房屋产权过户登记手续之日止)。审理中,原告将诉请2中违约金计算标准变更为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。事实和理由:原、被告于2015年2月8日签订《上海市商品房预售合同》两份,约定:原告向被告购买上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号楼X室和X室房屋,暂测建筑面积均为113.25平方米,每平方米建筑面积单价9,800元,每套房屋总价均为1,109,850元。合同约定被告应于取得大产证之日起60日内签署房屋交接书,在签署房屋交接书后60日内双方办理小产证;同时约定被告应于2015年5月31日前将房屋交付原告。合同签订后,原告于2015年2月10日一次性支付了涉案两套房屋的全部购房款2,219,700元。后被告于2015年4月24日取得涉案房屋的大产证,于2015年5月向原告交付了房屋,但至今仍未履行办理小产证的义务,明显违约。此外,涉案两套房屋的实测面积均为112.68平方米,按照合同约定的9,800元/平方米的单价计算,被告应退还多收取的房款共计11,172元。原告为维护其合法权益,故涉诉。

被告X公司未作答辩。

原告为支持其主张,向本院提交下列证据为证:

1、上海市商品房预售合同两份,证明涉案两套房屋的暂测面积与单价;合同第五条约定暂测面积少于3%的按照每平方建筑面积单价多退少补;亦证明合同约定了办理小产证的时间;

2、涉案两套房屋全部购房款的收据一张以及涉案X室房屋购房款发票两张、银行转账凭证两张,证明原告已经付清两套房屋的全部房款;

3、不动产登记簿,证明涉案两套房屋实测面积均为112.68平方米,与合同暂测面积各差了0.57平方米;亦证明涉案房屋上还存在抵押和查封,故无法过户。

根据上述原告的诉称和举证意见,本院对原告提交证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况,本院确认如下事实:

蔡X、石X(乙方)与X公司(甲方)于2015年2月8日签订《上海市商品房预售合同》两份,约定:乙方向甲方购买位于上海市嘉定区天祝路789弄《金嘉商务广场》1号楼X室和X室房屋(以下简称涉案两套房屋);政府规划用途:办公;暂测建筑面积均为113.25平方米,每平方米建筑面积单价9,800元,每套房屋总价均为1,109,850元;两份合同均约定,在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,甲方如暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有约定外按下列约定处理:1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补……;甲方应于2015年5月31日前将该房屋交付乙方;甲方承诺在取得大产证后60日内,由双方签署《房屋交接书》,在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户手续、申领该房屋的房地产权证(小产证);乙方应于2015年2月8日与甲方签约当日付首付款15万元;并于2015年2月14日前支付房款959,850元。

上述两份合同签订后,蔡X、石X已于2015年2月10日支付完毕涉案两套房屋全部房价款2,219,700元,系争房屋已交付蔡X、石X。

另查明:1、2015年4月24日,X公司取得涉案两套房屋的大产证;2、涉案两套房屋实测面积均为112.68平方米;3、2015年4月24日,抵押权人为中信银行股份有限公司上海分行的债权数额为350,000,000元的抵押权经核准登记于涉案两套房屋之上(本次抵押登记为抵押权期转现,原登记日为:2014年2月27日);4、目前涉案两套房屋上均有数个查封。

本院认为,蔡X、石X与X公司之间的两份《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律、法规规定,当属合法有效,双方应当遵照履行。蔡X、石X已按约支付了全部购房款并已实际入住,X公司理应按照合同约定,在取得大产证后60日内,由双方签署《房屋交接书》,在签署《房屋交接书》之日起60天内办理涉案两套房屋的小产证。但X公司并未按约履行,涉案两套房屋亦因X公司原因多次被法院司法查封,导致房屋的产权过户受到限制,X公司行为显属违约,应承担相应的违约责任。因X公司于2015年4月24日取得了涉案两套房屋的大产证,故蔡X、石X要求X公司以已付房款为依据,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍偿付自2015年11月1日至实际办理之日止的逾期办理小产证的违约金符合法律规定与合同约定,本院予以支持。至于蔡X、石X要求X公司返还因购房实测面积比合同暂测面积各少0.57平方米而多收的房款的请求,符合双方合同约定,本院亦予以支持。X公司经本院合法传唤未到庭,系无视法律的行为,视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利,应承担由此而引起的法律后果。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告上海X实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告蔡X、石X关于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号楼X室和X室房屋的房款共计人民币11,172元;

二、被告上海X实业有限公司应于本判决生效之日起十日内以1,109,850元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准偿付原告蔡X、石X自2015年11月1日起至被告实际办理上述X室房屋的小产证之日止的违约金;

三、被告上海X实业有限公司应于本判决生效之日起十日内以1,109,850元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准偿付原告蔡X、石X自2015年11月1日起至被告实际办理上述X室房屋的小产证之日止的违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7,829元,由被告上海X实业有限公司负担,被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。