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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:顾X、钟X与高X、金X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


当事人向上海律师事务所的上海律师上海律师法律咨询相关借贷纠纷、合同纠纷、劳动法、房产、动拆迁、婚姻法等等的法律问题,上海律师事务所的上海律师就相关的法律咨询,整理了以下一篇案例,此次就该法律咨询的解答包括上海律师事务所的上海律师及上海法律顾问,望对相关问题的法律咨询,有所裨益。


上海市松江区人民法院

民事判决书

原告:顾X,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告:钟X,女,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:高X,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:金X,女,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告顾X、钟X与被告高X、金X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月12日立案受理后,依法适用简易程序,于2018年11月14日中止审理、2019年4月3日恢复审理。本院于2019年5月16日公开开庭审理了本案,原告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告金X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。被告高X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

两原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋出售居间合同》;2.判令被告高X配合原告办理涉案房屋的过户手续,将上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告名下;3.判令被告高X支付原告违约金17万元,被告金X承担连带责任。审理中,原告变更诉讼请求为:1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋出售居间合同》及《上海市房地产买卖合同》;2.判令被告高X配合原告钟X办理涉案房屋的过户手续,将上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至原告钟X名下;3.判令被告高X支付原告违约金17万元,被告金X承担连带责任。事实与理由:原、被告签订了《房屋出售居间合同》及《上海市房地产买卖合同》后,原告按约支付了购房款843,480元,被告也将房屋交付给了原告,但至双方约定的过户时间却因涉案房屋被查封无法办理过户手续。现原告代高X对外清偿了债务,案外人申请了对涉案房屋的解封,故买卖合同可以继续履行。被告高X应按《房屋出售居间合同》的约定支付违约金,被告金X作为保证人承担连带责任。

被告高X辩称:其并不知道交易的真正价格,仅收到房款75万元。因他人起诉其借款纠纷,闵行法院将其的房子查封了。

被告金X辩称:其是代被告高X签的《房屋出售居间合同》,因当时没有委托手续所以其才作的承诺,现《上海市房地产买卖合同》已签订,《房屋出售居间合同》已履行完毕,《上海市房地产买卖合同》的权利、义务应由高X承担,其不应承担违约责任。其确收到原告房款843,480元,支付给高X75万元,是因为与高X之间另有借贷关系。

本案原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋出售居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、委托合同公证书、房产登记情况、商品房预售合同等作为证据。被告金X向本院提交了《上海市房地产买卖合同》、欠条等作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,原告、被告金X对对方提供的证据均无异议,本院予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2015年12月24日,被告金X作为甲方(出售方)、原告顾X和钟X作为乙方(买入方)、上海天驰房地产经纪事务所作为丙方(居间方)签订《房屋出售居间合同》一份。合同约定,甲方的房屋座落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室,房屋面积53.92平方米;此房满三年后过户;房屋总价85万元,2015年12月24日付定金2万元,2015年12月30日签买卖合同时付20万元作为首付款,2016年1月10日支付20万元,2016年1月30日支付30万元,2016年2月份左右付8万元,过户时付清尾款5万元;现暂测为53.92平方米,如产证出来后多出平方以85万/单价计算各承担一半(50%);甲乙双方在买卖过程中,如一方违约则违约方承担总房价的20%即人民币17万元给守诺方,被告金X承诺代高X签此居间合同并承担此合同里的一切法律责任等。

两原告分别于2015年12月24日、12月28日支付被告金X2万元、20万元,原告钟X分别于2016年1月10日、1月30日、5月28日、6月14日支付被告金X20万元、38万元,13,480元、3万元,合计843,480元。

2016年6月14日,原告钟X与被告高X签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定,卖售人(甲方)高X,买受人(乙方)钟X;房地产座落于松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室;建筑面积55.44平方米;转让价款共计73万元,2016年1月10日前支付20万元,2016年1月30日前支付20万元,2016年2月29日前支付31万元,2018年9月30日前支付2万元;甲方于2016年6月13日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;在2018年9月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任;乙方未按本合同约定期限付款的,每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的3%的违约金,合同继续履行;(第十条)甲方未按本合同第四条期限交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款3%的违约金,合同继续履行等。

同日,原告顾X出具欠条一份,言明,两原告购买辰丰苑XXX号XXX室房屋,房价85万整,留尾款2万元整于三年过户时支付,其余房款已付清,差额部分已付清。

同日,被告签订委托合同一份。合同载明,委托人(甲方)高X,受托人(乙方)金X;基于甲方与钟X于2016年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》;定购动迁安置房坐落上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室;登记权利人高X;建筑面积55.44平方米;委托事项的具体内容为代为办理房屋交接手续、房地产权利转移登记手续等。该委托合同办理了公证。

另查明:2016年4月28日,被告高X取得《上海市房地产权证》,该证载明,权利人为高X,房屋坐落于松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积55.44平方米等。

2018年9月4日,系争房屋被上海市闵行区人民法院查封。

目前,系争房屋在本案采取的财产保全措施查封之前未有房地产权利限制信息。

审理中,两原告与被告金X确认,系争房屋的交易价格为863,480元。原告表示余款2万元可以在房屋过户时支付。

审理中,原告明确《房屋出售居间合同》中约定的总房价的20%即人民币17万元的违约金是针对不能过户的违约约定,其保留对被告高X主张逾期履行合同的违约金的诉讼权利。

本院认为,两原告与被告金X签订的《房屋出售居间合同》、原告钟X与被告高X所签的《上海市房地产买卖合同》均合法、有效。根据当事人的真实意思表示,系争房屋的交易价格应为863,480元而非买卖合同载明的73万元。该房屋买卖合同中金X为高X的代理人,故被告金X收取的房款即为高X收到的房款,至于高X未收到的房款可另行向金X主张。原告钟X按约支付了房款,但因被告高X引发其他诉讼、系争房屋被查封致使双方未能按时办理房屋过户手续,引起本案纠纷责任在被告高X。现该查封已被解除,合同继续履行不再存在障碍,故原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求可予支持。根据原告自述,《房屋出售居间合同》中约定的总房价的20%即人民币17万元的违约金是针对不能过户的违约约定,故该违约金是合同不能履行的违约金,现合同能继续履行,原告根据该条款要求被告高X承担违约责任,没有依据,本院不能予以支持;要求被告金X承担连带责任,亦不能予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

一、原告钟X与被告高X所签《上海市房地产买卖合同》继续履行,被告高X应于判决生效之日起十日内配合原告钟X办理位于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权变更登记手续,将该房屋登记至原告钟X名下;同时,原告钟X应支付被告高X房款2万元;

二、驳回原告顾X、钟X的其余诉讼请求。

案件受理费14,060元,减半收取计7,030元,财产保全费5,000元,合计诉讼费12,030元,由原告顾X、钟X负担2,038元(已付),由被告高X负担9,992元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。