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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:钱X、费X与颜X、陈X等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市松江区人民法院

民事判决书

原告:钱X,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告:费X,女,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:颜X,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈X,女,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:颜X,男,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告钱X、费X与被告颜X、陈X、颜X房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月4日立案后,依法适用简易程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告钱X、费X向本院提出诉讼请求:三被告支付两原告逾期办理户口迁出手续的违约金28,926元。

事实与理由:2018年9月28日,两原告和三被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定三被告将上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给两原告。合同签订后,两原告按约履行,向三被告支付了全部房款445万元,三被告也将上述房屋交付给两原告。但三被告在合同约定的户口迁出日期届满后,仍未办理户口迁出手续,故原告诉至法院,请求判如所请。

被告颜X、陈X、颜X辩称,不认可原告的诉讼请求。被告颜X在2018年12月通过电话和原告钱X进行沟通,协商户口迟延迁出的问题,原告钱X也并未反对。按照双方的口头约定,三被告无须支付违约金。即使应当支付违约金,也认为两原告主张的违约金过高。

本院经审理认定事实如下:两原告作为买受人(乙方)、三被告作为卖售人(甲方)于2018年9月28日签订《上海市房地产买卖合同》,该合同约定乙方受让甲方自有的坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”),转让价款为445万元,办理转让过户手续时间为2018年10月25日前。该合同另约定,甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的60日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。该合同的补充条款(一)第3条约定,甲方不出售房屋或者甲方违反本合同约定的义务,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。该合同还对其他事项进行了约定。

原、被告于2018年10月23日办理涉案房屋的产权变更登记手续,两原告于同日成为涉案房屋的权利人。

被告颜X的户口于2019年1月3日迁入上海松江区弘翔路XXX弄XXX号房屋。原告钱X的户口于2019年1月6日迁入涉案房屋。

另查明,2019年1月2日,原告钱X向被告颜X发送微信,其中显示为房产户口查询结果截图及《上海市房地产买卖合同》中补充条款(一)的截图,被告颜X回复:“我这个双休日会迁掉的”,原告钱X回复:“大佬,按房屋买卖合同处理吧。”,被告颜X回复:“兄弟,需要这样吗?这个还不能沟通?”。2019年1月4日,被告颜X向原告钱X发送微信,称:“户口迁走了,不好意思,给耽搁了”,原告钱X回复:“好的,那这个事情如何解决呢?”。

审理中,两原告称三被告迟延办理户口迁出手续未给两原告造成直接物质损失,但造成了家庭的不和谐。原、被告均确认三被告的户口应于2018年12月22日前迁出涉案房屋。

以上事实,有房产户口查询结果、《上海市房地产买卖合同》、户口簿复印件、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,应属有效,双方均应当恪守履行。根据两原告提供的证据及双方当事人的陈述,可以反映三被告确有逾期迁出户口的情形。虽然三被告辩称就迁出户口事宜和两原告进行过协商并达成口头协议,但对此并未提供任何证据予以证实,本院难以采纳。现三被告逾期迁出户口的行为已经违反了双方之间的合同约定,故应承担相应的违约责任。两原告依据合同约定要求三被告支付违约金,可予支持。

关于违约金的计算标准,如果按照约定,则每天的违约金金额为房屋总价4,450,000元的万分之五,即2,225元。考虑到户口逾期迁出的问题并未对两原告造成直接物质损失,如果按照该约定,违约金额显然过高。因此,本院以两原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情将每日的违约金标准调整为200元。以此标准,三被告需要支付的户口逾期迁出违约金为2,400元。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

被告颜X、陈X、颜X于本判决生效之日起十日内支付原告钱X、费X逾期办理户口迁出手续的违约金2,400元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费523元,减半收取261.50元,由原告钱X、费X负担236.50元(已付),由被告颜X、陈X、颜X负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。