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上海律师事务所的上海律师解答上海法律咨询:吴X与陈X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市松江区人民法院

民事判决书

原告:吴X,男,****年**月**日出生,汉族,住安徽省桐城市。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈X,女,****年**月**日出生,汉族,住上海市静安区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

第三人:上海X房地产开发有限公司。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告吴X与被告陈X、第三人上海X房地产开发有限公司(以下简称“X房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月23日立案后,依法适用简易程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告吴X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告陈X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼,第三人X房地产公司及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。审理过程中,因系争房屋涉嫌诈骗,并由公安机关立案侦查,故本案于2019年1月2日中止审理。后本案于2019年4月10日恢复审理,现已审理终结。

原告吴X向本院提出诉讼请求:1、判令被告与第三人共同办理上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续,将上述房屋过户至被告名下(相关税费由被告负担);2、判令上述房屋过户至被告名下后,被告将上述房屋过户至原告名下。事实和理由:2015年6月11日,原、被告签订了《房地产买卖协议》,约定被告将其所有的位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告,房屋价款为500,000元。合同签订后,原告支付了被告购房款350,000元。之后,被告交付房屋,原告装修入住。因系争房屋系动迁安置房,《房地产买卖协议》签订时,被告尚未取得该房屋的小产证。在系争房屋可办产权证时,原告及中介多次催促被告办理小产权证,均无法与被告取得联系。2018年8月24日查询得知系争房屋登记于第三人X房地产公司名下。系争房屋大产证核准时间为2015年10月28日,动迁协议签订时间为2014年10月30日,2018年10月28日即可过户,而被告不办理小产证的行为已经违约,为维护合法权益,原告诉至法院要求判如诉请。

被告陈X辩称,1、《房地产买卖协议》、声明、承诺书等确系被告本人签字的,但系在原告等人的催促下签的,内容均未阅看,原告确实转账了被告350,000元,但被告最后只收到了其中20,000元,被告无向原告出售系争房屋的意思,原、被告之间不存在房屋买卖合同关系,被告不同意系争房屋过户至原告名下;2、实际情况是:2015年5月被告向案外人赵建龙借了20,000元,收到这笔借款后被告承诺半年以后归还,同时被告又应赵建龙要求,将系争房屋作为借款的担保,将房屋钥匙给了赵建龙。2015年6月11日赵建龙要求被告与原告吴X见面,当时其与原告并不认识,另有一个不认识的戴眼镜的人在场,当时被告和这两个人至泗凯路XXX号的中介公司,被告应赵建龙要求签了一些文件,但内容均未查看,因为他们一直以银行要关门为由催促被告签字,签完以后又一起到了松江的一个建设银行。当时原告还带了四个人,原告跟被告说被告向其借了1,000,000元,实际收款700,000元,但其实被告没有收到款项。原告在银行将350,000元转至被告卡上,赵建龙强行要求被告当场将这笔350,000元转到赵建龙卡上,转完以后被告又与他们一起到泗凯路XXX号,后一起回市中心,赵建龙在回去的车上告知被告,350,000元其只拿了90,000元,之后其又给了被告20,000元。

第三人X房地产公司未作陈述。

本院经审理查明,2015年6月11日,原告吴X作为买受方(乙方)与被告陈X作为出售方(甲方)签订《房地产买卖协议》,约定乙方向甲方购买系争房屋,总价款为500,000元,为甲方净到手价,甲方办理该房屋产权证的费用由甲方自行承担。甲乙双方交易过户中所产生的税费及中介服务费由乙方承担;付款方式为:2015年6月11日前,乙方向甲方交付第一笔购房款350,000元,在可办理产权过户手续30个工作日内,办理完过户手续后,乙方向甲方支付剩余购房款150,000元;甲方于2015年6月11日,在收到乙方给付的350,000元购房款后,将房屋交付乙方;甲乙双方约定,以开发商大产证及动迁协议同时满三年或产证登记日满两年,或此期间国家出台其它相关交易过户或房产税费政策期限为准,由乙方决定对乙方有利的时限办理过户更名交易手续。

2015年6月11日,原告吴X向被告陈X转账350,000元。同日,被告陈X作为收款人向原告出具收款收据,载明:兹收到吴X购买上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室购房款350,000元。

另查明,2014年10月30日,被告陈X(乙方)与案外人上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定乙方(所有或承租的)公房山海关路XXX号(1)二层后楼(2)二层小间房屋拆迁后,由甲方安置补偿房屋两套,分别为系争房屋及上海市浦东新区区地产三林一期林展路XXX弄XXX号XXX室。

2015年4月10日,被告陈X作为乙方(买方)与第三人X房地产公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定被告向第三人购买系争房屋,总房价款暂定为478,950.30元。

2015年4月10日,第三人X房地产公司将系争房屋交付被告陈X,被告陈X已付清全部房价款476,844.43元。

再查明,第三人X房地产公司是系争房屋的开发建设单位,2015年10月28日,系争房屋产权经核准登记于第三人X房地产公司名下。目前,该房屋仍登记于第三人X房地产公司名下。

目前,被告陈X因贩毒罪服刑于上海市女子监狱。2018年11月21日,被告弟弟陈太宝报案称系争房屋买卖涉嫌诈骗。同年12月21日,上海市公安局松江分局(以下简称“松江公安局”)以松公(刑)立字[2018]115159号作出立案侦查决定,本案中止审理。2019年3月27日,本院向松江公安局发送《协助调查函》一份,就松公(刑)立字[2018]115159号的侦查结果请松江公安局予以协助调查;后松江公安局出具《回复》一份及相关的银行流水,载明该案无证据证明吴X在购买系争房屋时存在诈骗等违法犯罪行为,侦查过程中,吴X提供了证明购房款来源的银行交易明细。鉴于此,本案恢复审理。

审理中,原告吴X陈述,其通过中介了解到了系争房屋这套房源,购房款系源自其自有积蓄及向案外人吴某某的借款;2015年6月11日被告向其交付系争房屋,之后一直由其居住使用至今;其与被告签订《租赁合同》及《借款协议》均系为了防止被告卖房以后又反悔,实际上双方没有借贷关系,除了已付的350,000元购房款双方不存在其他款项收付情况;关于剩余房款150,000元,其愿意在本案中一并处理,同意按约在过户后支付被告;原告承诺其符合本市购房政策,不存在限购情形。

以上事实,有房地产买卖协议、转账凭条、收款收据、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、上海市商品房预售合同、房屋交接书、上海市不动产登记簿、结婚证、上海市税务局个人所得税纳税清单、立案决定书、回复及当事人陈述等证据予以证明,本院予以确认。

本院认为,原、被告之间签订的《房地产买卖协议》系当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规效力性的强制规定,属有效合同,当事人均应恪守。系争房屋虽为动迁安置房,但目前已可交易流转。本案中亦无证据证明原告存在违反限购政策的情形,现原告要求第三人协助被告以及被告协助原告办理过户手续,将系争房屋产权转移登记至原告名下的主张,符合双方合同约定,且于法有据,本院予以支持。关于交易税费,根据双方合同约定,系争房屋由第三人名下过户至被告名下的税费由被告负担,由被告名下过户至原告名下产生的税费由原告负担。关于剩余房款150,000元,原告同意于本案中一并处理,即原告于系争房屋产权登记至其名下之日支付被告剩余房款150,000元,对此本院予以确认。关于被告辩称的其与原告并无房屋买卖合同关系的辩称意见,并无证据证明吴X在购买系争房屋时存在诈骗等违法犯罪行为,相反原告已按约支付被告购房款350,000元,故对被告上述辩称意见,本院不予采纳。

第三人X公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭应诉,视为其放弃了陈述和质证的权利。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下:

一、第三人

上海X房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告陈X办理位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续,将该房屋产权转移登记至被告陈X名下(相关税费由被告陈X承担);

二、被告陈X于上述房屋产权登记至其名下后十日内协助原告吴X办理该房屋产权过户登记手续,将该房屋的产权转移登记至原告吴X名下(相关税费由原告吴X承担);

三、原告吴X于上述房屋产权登记至其名下同日支付被告陈X剩余房款150,000元。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,800元,减半收取4,400元,财产保全申请费5,000元,合计诉讼费9,400元,由被告陈X负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。