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上海恒X针织服饰有限公司与上海永X筑装饰工程有限公司、陈X、朱XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市金山区人民法院

民事判决书

原告:上海恒X针织服饰有限公司,住所地上海市金山区朱泾镇。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海永X筑装饰工程有限公司,住所地上海市金山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:陈X,男,汉族。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:朱XX,男,汉族,1963年2月21日出生,住上海市金山区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告上海恒X针织服饰有限公司(以下简称“恒X公司”)诉被告上海永X筑装饰工程有限公司(以下简称“永仁公司”)、陈X、朱XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月2日受理后,依法适用简易程序,于2019年1月31日公开开庭进行了审理。后因案情需要,于2019年3月27日转为普通程序,依法组成合议庭,于2019年4月16日再次开庭。原告恒X公司及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师,被告永仁公司、陈X、朱XX及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。

原告恒X公司向本院提出诉讼请求:三被告共同赔偿原告损失1,500,000元。第二次庭审中,原告变更诉讼请求为:三被告共同赔偿原告损失700,000元。事实和理由:2008年4月20日,原告与三被告共同签订《转让合同》一份,约定永仁公司将其拥有的,坐落在上海市金山区朱泾镇温河村一组亭枫公路2458号东门4.43亩土地租赁使用权,及地上建筑2,100平方米厂房,以1,500,000元的价格转让给原告。合同签订后,原告按约支付了被告全部转让款,被告将土地及房屋交付原告,并促成原告与朱泾镇温河村村民委员会签订了新的《土地使用协议书》。2017年6月,上海市金山区朱泾镇人民政府向原告发出责令改正通知书,认定永仁公司转让给原告的2,100平方米厂房系违法建筑,责令原告拆除。2018年8月15日,上海市金山区朱泾镇人民政府强行拆除了该2,100平方米厂房。原告认为永仁公司转让给原告的厂房涉嫌违法被强制拆除,造成原告的重大损失。原、被告在《转让合同》中约定,恒X公司受让后发生因永仁公司涉及债务或有违约、违法而给恒X公司造成损失的均由永仁公司承担。且《转让合同》是原告与三被告共同所签,因此,三被告应承担赔偿原告损失的责任。系争房屋强拆之后,金山区朱泾镇温河村村民委员会补偿了原告1,087,000元,其中800,000元是对房屋的拆违奖励,287,000元是搬运费、土地租赁协议未到期等补偿,因此,800,000元可以抵充原告的损失,折抵后,原告的损失为700,000元。

三被告辩称,不同意原告的诉请。原告购买系争房屋后,已经使用十年又四个月,双方《转让合同》已经履行完毕,原告因为该受让行为已经有所收益,且系争房屋已经被拆迁,原告收到了拆迁款1,087,000元,综上所述,原告不存在损失。

原告为证明其主张,向本院提交以下证据:

1、档案机读材料、被告陈X、朱XX的常口现实库信息资料、上海市工商行政管理局金山分局行政处罚决定书,证明原、被告主体资格及永仁公司于2009年被吊销营业执照,但是未注销。

三被告对真实性无异议。

2、《转让合同》一份,证明被告转让上海市金山区朱泾镇温河村一组亭枫公路2458号东门4.43亩土地租赁使用权及地上建筑2,100平方米厂房的所有权给原告。原告依据该合同第七条提起本案的诉讼。

三被告对真实性无异议。

3、土地使用协议书一份,证明原、被告签订《转让合同》后,被告促成原告与上海市金山区朱泾镇温河村村民委员会签订新的土地使用协议书。

三被告对真实性无异议。

4、上海市金山区朱泾镇人民政府责令改正通知书,证明永仁公司转让给原告的2,100平方米厂房系违法建筑,被责令拆除。

三被告对真实性无异议。

5、接报回执单、照片一组,证明2018年8月15日,上海市金山区朱泾镇人民政府对本案系争建筑物全部强制拆除。

三被告对真实性无异议。

6、被告朱XX、陈X于2008年7月29日出具的收款凭证,证明原告支付了1,500,000元系争建筑的转让款。

三被告对真实性无异议。

7、金山区朱泾镇房屋土地管理所提交的证明一份(复印件),证明原告转让时认为涉案建筑物是合法建筑。

被告对真实性不予认可。

三被告为证明其主张,向本院提交以下证据:

1、上海农商银行单位业务委托书、付款凭证各三份,证明原告已经收到了上海市金山区朱泾镇政府对系争建筑物的拆迁款。

原告对真实性无异议,但是认为这是政府强拆的补偿,不是双方协商的拆迁款。

2、拆违协议及补充协议各一份,证明原告方已经就系争房屋的拆迁事宜与上海市金山区朱泾镇温河村村民委员会达成了赔偿意见。

原告对真实性无异议,但是认为折抵赔偿款以后原告尚存在损失。

本院认为,原告提供的证据1-6及被告提供的证据,均能证明本案事实,具有合法性、真实性、关联性,本院予以全部采信。原告提供的证据7,系原告办理营业执照时,无法提供房地产权证而由朱泾镇房屋土地管理所出具的证明,可证明原告在2009年2月18日前,己知晓系争建筑无房地产权证。根据以上采信的证据,结合当事人的当庭陈述,本院认定本案事实如下:

2008年4月20日,恒X公司(乙方)与永仁公司(甲方)签订《转让合同》,约定“转让标的:甲方所拥有上海市金山区朱泾镇温河村一组亭枫公路2458号东门4.43亩土地租赁使用权租赁及地上建筑面积2,100平方米厂房(其中土地使用权由甲方协助乙方与上海金山区朱泾镇温河村签订与原甲方相应权利、义务的《土地租赁合同》)。厂房转让的价格:经双方协商确定:甲方以1,500,000元的价款将标的物转让给乙方。”合同第七条约定:“甲方所转让的4.43亩土地使用权及地上建筑面积为2,100平方米厂房,在移交前所发生的一切债权及债务均由甲方承担,与乙方无关,并保证未在所转让的4.43亩土地及地上建筑面积2,100平方米厂房上设定任何形式的债务;如甲方所转让的4.43亩土地及地上建筑面积2,100平方米厂房,在乙方受让后发生因甲方涉及债务或有违约、违法而给乙方造成损失的均由甲方承担;若乙方不得已承担后,可以就所发生损失额向甲方及其全体股东追偿。

合同签订后,恒X公司交付1,500,000元给被告,永仁公司协助恒X公司与上海市金山区朱泾镇温河村村民委员会签订《土地使用协议书》,租地面积4.42亩,租金每年13,000元。

嗣后,恒X公司取得系争房屋。2017年6月25日,上海市金山区朱泾镇人民政府向恒X公司发出责令改正通知书,认为恒X公司有擅自搭建造建(构)筑的行为,责令在2017年6月28日16时前,自行拆除上述标的违法建(构)筑物。2018年,恒X公司与上海市金山区朱泾镇温和村村民委员会就系争房屋签订《拆违协议》及《补充协议》,约定:“一、违建地址及面积:朱泾镇温河村温河1组2458号。违章面积3,200平方米。二、拆违奖励:协议签订后,甲方(上海市金山区朱泾镇温河村村民委员会)将于2018年8月30日前进行拆除该违章房屋,根据区、镇规定对其拆违奖励,按照每平方米250元,共计800,000元。如乙方(恒X公司)未能及时腾空房屋,甲方将对其强拆,并且不给予任何奖励。三、甲方责任:乙方待甲方将违章房屋拆除,并通过市级相关部门验收通过后,甲方将奖励款一并给予乙方(部分款项直接给予员工工资)。……。”《补充协议》约定:“兹乙方积极配合甲方拆违工作,甲方为考虑乙方损失较大,为乙方额外奖励机械搬运费、房租租赁及甲乙双方签订的土地租赁协议未到期等补偿费用,共计287,000元。合同签订后,乙方与甲方的所有租赁协议等有关合同都作废。甲方收回所有土地使用权。”2018年8月15日始,相关部门对上海市金山区朱泾镇温河村一组亭枫公路2458号建(构)物进行拆除。

审理中,原告认为《转让合同》系无效合同。被告认为如果合同无效,原告应支付被告房屋使用费并返还房屋。

本院另查明,原告在提起本案诉讼的同时,也以上海市金山区朱泾镇人民政府为被告提起行政诉讼,诉讼请求:确认被告于2018年8月15日强制拆除上海市金山区朱泾镇亭枫公路2458号厂房的行为违法;二、判令被告赔偿原告房屋损失3,500,000元,房屋内财产灭失损失4,361,946元,合计人民7,861,946元。目前该案尚在审理中。

本院认为,原、被告之间签订的《转让合同》,系对未取得房地产权利证明或建设规划许可证的房屋进行买卖,该契约违反法律禁止性规定,故《转让合同》应认定为无效。被告出售无产权证明的建筑;原告明知系争建筑无合法手续而与被告订立合同,支付价款,系其权衡利弊后对自身权利的处分,因此,原、被告对合同无效均有过错,且责任相当。原告认为被告应赔偿合同无效的损失,本院对此不予认可。首先,原告早在2009年2月18日之前知晓系争建筑无产权证明,未及时规避风险,而是持续使用系争房屋至被拆除时,已经获取了合同利益;第二,原告与上海市金山区朱泾镇温河村村民委员会达成了《拆违协议》及《补充协议》,该二份协议系其真实意思表示,合法、有效。原告取得协议约定的补偿款后,再要求被告对2008年4月的无效转让行为进行赔偿,缺乏依据。第三、从合同无效的法律后果来看,合同无效后,由于原、被告均有过错,因此,即使被告应返还房屋转让款、支付利息,原告也应返还房屋并支付期间的占有使用费。综合考虑金山区朱泾地区的厂房租赁价格,本院认为双方相互返还的价值相当。第四,原告已经向上海市金山区朱泾镇人民政府就本案系争房屋的拆除提出了行政诉讼,要求赔偿房屋损失及财产灭失损失,目前该案尚在审理中。但原告又同时提起本案的民事诉讼,且认可原、被告之间的转让合同无效,原告的这种自相矛盾的行为,有违诚实信用原则。综上所述,原告诉讼请求缺乏依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:

一、原告上海恒X针织服饰有限公司与被告上海永X筑装饰工程有限公司于2008年4月20日签订的《转让合同》无效;

二、驳回原告上海恒X针织服饰有限公司的诉讼请求。

本案受理费10,800元,由原告上海恒X针织服饰有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。