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黎X与俞X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

原告:黎X,男,汉族,住上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:俞X,女,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告黎X为与被告俞X、石文澜房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月11日立案,依法适用简易程序。2019年3月12日,原告申请撤回对石文澜的起诉。本院公开开庭进行审理。原告黎X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告俞X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。

黎X向本院提出诉讼请求:1.判令被告解除房屋买卖合同及补充协议并退还原告购房款人民币750,000元;2.判令被告支付原告违约金人民币22,500元(截止2019年1月11日)以及自2019年1月12日起至全部购房款退还之日的违约金(计算方式:购房款750,000元*3%*逾期天数);3、判令被告赔偿原告律师费人民币40,000元,保全担保费人民币4,000元;4、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由:2018年6月1日,原、被告签订上海市房地产买卖合同,约定,被告将其名下的上海市汇成五村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)卖给原告。同日,双方签订买卖合同补充协议,约定,系争房屋的成交价为150万元以及原告的房屋限购事宜由被告负责办理。合同签订后,原告按约将前期购房款80万元交付被告,但被告未能将其承诺的原告限购事宜办妥,直接导致上海市房地产买卖合同无法履行。2018年11月29日,原、被告签订房地产买卖合同解除协议书,约定,被告退还原告已付购房款80万元且须于2019年1月10日全部向原告付清,又约定,被告未能按照前述日期履行退款义务的,每逾期一日,被告应按未退款的百分之三向原告支付违约金以及由被告承担法律维权成本支出的费用。但截至起诉日,被告仅退还5万元购房款,剩余75万元未退还,原告多次催讨未果;故向贵院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。

俞X辩称:同意解除房屋买卖合同及补充协议,被告已收到的付款75万元愿意退还,其余由法院依法判处,但认为,75万元需用房屋拍卖款来支付;诉请2违约金过高,不认可,要求调整。

本院经审理认定事实如下:系争房屋的权利人为被告,建筑面积为49.30平方米。

2018年6月1日,原、被告签订上海市房地产买卖合同(合同编号:XXXXXXX),约定,原告向被告购买系争房屋,建筑面积49.30平方米,转让价款380万元,双方确认在2018年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续;合同附件三同时约定,本买卖合同项下的房地产转让价款380万元,第一笔房款,双方同意于2018年8月31日,原告向被告支付房款133万元,第二笔原告通过向银行申请住房贷款的方式向被告支付房款247万元。

当天,双方签订买卖合同补充协议,约定,系争房屋的成交价为150万元,系争房屋房产交易税费10万元以下由卖方俞X承担,若交易税超10万元,超出部分差额由买方黎X承担;买方黎X限购资格由俞X承担办理,限购资格办理周期需1个月至1个半月之内,预计于2018年7月中旬解决;双方约定于2018年6月4日付70万元,2018年6月22日前付10万元,剩余房款70万元约定于黎X放款下来后结清;双方约定,代买方黎X获得购房资格后,卖方俞X承诺于2018年8月向银行递交贷款增量,并协助买方黎X办理贷款,贷款审核周期为21个工作日,并协助买方黎X办理过户审税流程(过户审税流程为5天),此协议经双方同意,具有相关法律责任。合同、协议签订前后,原告向被告转款80万元(有部分款项未转入被告的银行账户,转入被告的名下款项为55万元)。

2018年9月25日至2018年10月25日期间,俞X与黎X在微信聊天,聊天记录显示:俞X与黎X间有买卖合同关系。

2018年11月29日,原、被告签订房地产买卖合同解除协议书,约定,一、经双方协商同意,购房合同于被告全额退还给原告后予以解除;二、被告退还原告已付房款80万元,该款项被告必须于2019年1月10日前全部向原告付清,被告承诺于2018年11月30日前向原告支付不少于5万元的首期退款,剩余未退款项被告于2019年1月10日前全部向原告付清,如被告未能按上述日期全面履行自己的退款义务,每逾期一日,被告应按未退款金额的百分之三向原告支付违约金,直至被告所有退款实际履行完毕之日止;三、在被告完成所有退款手续后,原告配合被告到徐汇区房地产交易中心办理购房合同网签备案撤销等事宜,该项所产生费用由被告负担;本协议未尽事宜,由原、被告协商解决,如协商不成,双方均保留通过向有管辖权的人民法院提出民事诉讼的形式解决争议;同时,由被告承担胜诉方所有法律维权成本支出(包括但不限于诉讼费、律师费、相关财产保全费用等)。协议签订后,被告退还5万元给原告,剩余款项未退还。2019年1月24日,俞X因涉嫌诈骗被羁押在上海市浦东新区第一看守所(现已被逮捕)。

另查明,黎X与北京盈科(上海)律师事务所律师签订委托代理合同,约定,代理费4万元,并已支付代理费4万元。

2019年1月,黎X与案外人上海创业接力融资担保有限公司签订诉讼保全担保服务合同,并支付担保费4,000元。

以上事实,除双方庭审陈述一致外,另有上海市房地产买卖合同及补充协议、房产证照片、房地产买卖合同解除协议书、银行流水单据、委托代理合同、律师费发票、银行流水单据、保全担保合同、保全担保费发票、银行流水单据、原、被告间聊天记录等证据证实,并经当庭质证无疑,本院予以确认并在卷佐证。

本院认为,原、被告签订的房地产买卖合同、补充协议、房地产买卖合同解除协议书均系签约方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应严格恪守,按约履行自己的权利义务。

《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

原告要求解除房屋买卖合同及补充协议、被告退还原告购房款人民币750,000元之诉讼请求,被告表示同意,并无不当,本院予以准许。

鉴于双方签订房地产买卖合同解除协议书后,被告仅履行退还房款5万元的义务,未按约在2019年1月10日前退还剩余的购房款,被告的行为构成违约,对此应承担相应的民事责任。现被告提出违约金过高的抗辩意见,本院以双方合同约定的计算标准为依据,以实际损失为基础,兼顾双方在履行合同等综合因素,酌情将约定的标准即百分之三/日调整至万分之五/日,故原告要求被告支付自2019年1月11日至退还全部购房款之日止以75万元计算的违约金之诉讼请求,本院予以支持,利率按万分之五/日计取。

原告要求被告按照房地产买卖合同解除协议书的约定赔偿原告律师费人民币40,000元、保全担保费人民币4,000元之诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用

若干问题的解释(二)》第二十九条、规定,判决如下:

一、解除黎X与俞X签订的上海市汇成五村XXX号XXX室房屋买卖合同(合同编号:XXXXXXX)及买卖合同补充协议;

二、俞X于本判决生效之日起十日内向黎X退还房款750,000元并支付自2019年1月11日起至实际退还房款之日止按日万分之五以750,000元为本金计算的逾期付房款的违约金;

三、俞X于本判决生效之日起十日内赔偿黎X律师费40,000元及诉讼保全担保费4,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本诉受理费11,,966元,减半收取计5,983元,保全费4,602.50元,合计10,585.50元,由俞X负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。