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李X与上海来X达置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


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上海市嘉定区人民法院

民事判决书

原告:李X,女,汉族,户籍地河南省。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

被告:上海来X达置业发展有限公司,住所地上海市嘉定区。

法定代表人:陈X宝,执行董事。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

委托诉讼代理人:上海律师事务所的上海律师。

原告李X与被告上海来X达置业发展有限公司(以下简称来X达公司)商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告李X及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师、被告来X达公司及其诉讼代理人上海律师事务所的上海律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李X向本院提出诉讼请求:判令被告支某原告逾期交房违约金人民币(以下币种同)115,153.80元(自2017年1月1日起至2018年7月16日止,以已支某房款683,000元为基数,按照日万分之三为标准计算)。事实和理由:2016年4月4日,原、被告签订《嘉隆X际广场定购书》,约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区胜辛北路XXX弄XXX号XXX室房屋,此房源最终成交价为685,000元(已包含6万团购费)。2016年4月10日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定房屋总价为623,000元,被告应于2016年12月31日前交付房屋,交付条件为被告通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》。合同签订后,原告按约向被告支某了全部购房款683,000元(其中包含6万元团购费),但被告却未按合同约定期限交付房屋,直至2018年7月16日才向原告交付房屋,被告逾期交房的行为已经构成违约,应当承担相应的违约责任,故涉诉。

被告来X达公司辩称,不同意原告的诉讼请求。被告始终积极向有关部门申请两证,并在2016年12月完成了房屋建设,原、被告在2018年7月16日办理了房屋的交接,原告受领了房屋,应视为双方对于合同交房时间的条款变更。被告无法按约交房系因政府原因导致,被告不应当承担违约责任。如果认定被告违约的话,违约金的起算时间也应当是2017年1月1日至2017年12月5日(被告取得两证时,即完成了交付),且被告在取得竣工备案证明文件时,即在微信业主群中发送了书面通知,同时亦电话通知了李X,扩大的损失应由原告自行承担;计算基数应当为623,000元,不应当包含6万元的团购费,该团购费与被告无关;按日万分之三为计算标准无异议。

本院经审理认定事实如下:2016年4月4日,原告李X(乙方)与被告来X达公司(甲方)签订《嘉隆X际广场定购书》(以下简称定购书),约定由李X向被告定购LOFT高层2幢1号820室房屋,定金5万元,总价795,445元,定购书下方补充约定:此房源最终成交价:685,000元(已包含6万团购费);以及其他相关事宜。

2016年4月10日,原告李X(乙方、买方)与被告来X达公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),由乙方向甲方购买位于上海市嘉定区胜辛北路1888弄《嘉隆X际广场》1号8层820室房屋(以下简称系争房屋),政府批准的规划用途为办公,总房价款为623,000元,第十条约定:系争房屋的交付条件为甲方已通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》。第十一条:甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条:甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支某违约金,违约金按乙方已支某的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……。第十三条:该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起5天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得竣工备案证明。……甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一约定房款支某方式为一次性付款,乙方于2016年4月9日与甲方签约并付首付房款623,000元。李X分别于2016年4月2日支某购房定金3万元、2016年4月4日支某购房定金2万元、2016年4月9日支某房款573,000元。来X达公司于2016年4月10日向李X开具金额为623,000元的销售不动产统一发票(自开)。2018年7月16日,李X签署嘉隆X际精装修房屋交付验收表及交房资料签收表,来X达公司将系争房屋交付李X使用。

另查,来X达公司于2017年11月28日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》,于2017年12月5日取得《建设工程竣工验收备案证书》。

审理中,李X坚持认为其向案外人上海易好房网络科技有限公司支某了系争房屋的6万元团购费,应当计算在来X达公司收取的购房款中,对此,来X达公司不予认可。

本院认为,李X与来X达公司就购买系争房屋签订的预售合同,是双方真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。根据合同约定,来X达公司应于2016年12月31日前向李X交付系争房屋,现其逾期交付,显属违约,应当按照合同约定承担违约责任。对于来X达公司辩称,系由政府原因导致其逾期交房并认为不应当承担违约责任的意见,其没有提供充分的证据加以证明,缺乏事实依据,本院不予采纳。对于违约金的计算标准为日万分之三,双方均无异议,且符合合同约定,本院予以确认。对于逾期交房违约金的计算基数,本院认为双方签订的预售合同表明,系争房屋的总房价款为623,000元,且李X亦向来X达公司支某了上述款项,来X达公司亦开具了相应数额的购房发票,现李X坚持认为其向案外人支某的6万元团购费亦应当计算在其向来X达公司支某的购房款中,对此缺乏依据,本院不予采纳,故违约金的计算基数应为623,000元。对于违约金的起止时间,双方对于自2017年1月1日起算均无异议,且符合合同约定,本院予以确认;对于截止时间,来X达公司主张2017年12月5日符合交付条件时即作为交付之日,对此,本院认为,合同约定取得竣工备案证明仅仅是来X达公司符合了交付系争房屋的条件,但并不能以此视为已经完成了交付义务,故其上述意见缺乏依据,本院不予采纳;对于来X达公司提出其在取得竣工备案证明后通过微信业主群中发出了书面通知并以电话形式通知了李X的意见,对此,李X表示来X达公司没有通知,但是其又表示自己从微信业主群中得知被告在2017年12月5日办出竣工备案证明且自己也主动打电话给来X达公司询问过,其表示在2017年12月5日后明确知道来X达公司取得了竣工验收备案证书,但是具体时间表示记不清了,后其考虑要等到来X达公司取得大产证后再去办理交房,本院认为,李X作为购房人在来X达公司已经逾期交房的情况下,在其已经明确知道符合交房条件后,应当与来X达公司积极处理交房事宜,其自己等来X达公司办出大产证才去办理交房手续的期间不应由来X达公司承担,李X应当在合理期限内与来X达公司办理房屋交付手续,故本院综合考虑来X达公司符合交房条件的时间、合同约定及本案实际,酌情确定李X应于2017年12月31日前与来X达公司办理房屋验收交接。综上,经核算,来X达公司应向李X支某逾期交房违约金68,218.50元。综上,依照《中华人民共和X合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和X民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和X民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

被告上海来X达置业发展有限公司应于本判决生效十日起十日内支某原告李X逾期交房违约金68,218.50元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和X民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支某迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,604元,减半收取1,302元,由原告李X负担530.70元,由被告上海来X达置业发展有限公司负担771.30元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。